从4000万元到17亿元，黄浦江边的30栋“问题”别墅已经“等待结婚”十多年了。

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介绍

该别墅项目未在《资产重组交易报告》中披露，报告草案列出了中兴公司的所有项目，包括已取得完全权属证书的项目和尚未取得完全权属证书的项目。这座别墅不包括在内。同时，中兴公司注入资产时，剥离了没有产权证的资产，但没有剥离别墅资产。

这可能是黄浦江核心区的最后一栋别墅，不包括北外滩。在上海浦东新区浦东南路，一个叫叶雪嘉园的住宅小区的业主告诉《21世纪经济报道》(记者微信海防3125)的记者，这个小区包括公寓和别墅，但别墅还没有出售，他是这个公寓的业主。

据他们所知，同一地区没有其他联排别墅出售。别墅用地多年来一直受到严格控制。目前，除了高层酒店公寓之外，该地区甚至连普通住宅用地都很少。

《21世纪经济报道》的记者在现场看到，这些别墅从外面看起来有些破旧，显然已经有些年头了。奇怪的是，虽然这不是一栋新造的房子，但内部仍处于粗糙状态。这个别墅项目有什么历史，为什么不能在这样一个核心区域结婚？

问题别墅的价值增加了40多倍。

《21世纪经济报道》记者从小区业主、项目建设者和开发商内部了解到，叶雪家园小区于2004年前竣工，并于当年取得相关产权证，开始出售。该项目包括公寓、别墅和相关商业地产。根据登记信息，地块编号为浦东新区周家渡街486号小区2座山，地块面积为60541平方米。

然而，结果，该公寓大楼成功地办理了所有权证书并出售了1 空，但该别墅从未出售。

当时，它是一起建造和出售的。销售办公室成立了。当我看房子时，我看到了公寓和别墅，但最终我还是买下了公寓。第一个搬进来的公寓业主之一说。

一些相关消息来源透露，该别墅已有16年或17年没有出售，因为在2004年左右建造时，由于存在违规行为，无法办理产权证。

项目权证资料显示，该区域共有别墅30栋，发证面积8721.7平方米。

附近出售的别墅没有类似的价格，但位置略有不同的地区的别墅单价在18万至22万之间。保守估计，这栋别墅的价值超过了17亿英镑，为20万英镑。浦东一位房地产市场内部人士表示。

不过，其他一些人也表示，这种别墅的价格很难说，位置确实是核心，而且一直没能买到，稀缺性很大；然而，由于它的早期建设，这个地方已经很拥挤了，在公寓大楼附近买得起别墅的人可能不愿意住公寓。

根据登记资料，该住宅项目的开发商为上海房地产集团(以下简称房地产集团)下属的上海中兴(集团)有限公司(以下简称中兴)。上述公寓的业主表示，自项目竣工以来，该别墅一直是居住区内的一处空置房屋，除了世博会期间的外墙改造和居住区绿地建设外，没有其他项目。

2016年，房地产集团旗下的另一家房地产上市公司中国企业(600675。上海)，宣布进行重大资产重组。房地产集团将中国之星100%股权注入上市公司中国企业。该上市公司还从华润创业、平安地产、平安潘安海辉富、中远海运资产、合作投资以及黄金投资基金发行的非公开股票中筹集了配套资金。本次重大资产重组中，中兴公司资产账面净值估计为74.9亿元，标的资产评估值为174.7亿元，增值率约为133%。

根据中国企业2018年财务报告披露的别墅资产，按开发成本计算，截至2018年底，其账面余额为4000万元。

从4000万到17亿，增加值已经超过40倍。房地产市场称。

当它第一次建造时，它和公寓一起出售。你为什么不卖它们？

一位与中兴公司关系密切的人士表示，当一名温州商人打包购买该别墅项目并支付定金时，他并没有将其出售给个人。大约一年后，也是因为他拿不到证书，所以他不得不放弃。不清楚押金是否已经拿回来。后来，也有其他温州人联系和讨论此事，但没有一个成功。

产权证之谜

对于此次重大资产重组，中国企业披露的信息显示，房地产集团已对叶雪路别墅项目做出承诺:将采取措施确保中兴公司在资产移交之日起三年内完成叶雪路别墅的全部权属证书的办理。如果中兴公司未能在上述期限内完成权属证书的办理，使叶雪路别墅可供出售，房地产集团承诺回购；同时，如果中国企业因叶雪路别墅的违法建设受到行政处罚、第三方索赔或相关主管部门的任何其他损失，房地产集团承诺赔偿中国企业因此遭受的实际损失。

但是，该别墅项目并未在资产重组交易报告中披露，报告草案列出了中国之星公司的所有项目，包括已取得完整权属证书的项目和尚未取得完整权属证书的项目。这座别墅不包括在内。同时，中兴公司注入资产时，剥离了没有产权证的资产，但没有剥离别墅资产。

直到2017年9月才获得相关证书。根据中国企业2018年度报告，2017年9月14日，中兴公司已取得叶雪路别墅[沪江关(浦东)交房许可证(2017)第049号《新住宅交房许可证》，并已于2018年办理了[沪(2018)浦字房地产权第100439号]部分房屋的产权证，面积6751.33平方米，未完成面积1970.37平方米。

别墅竣工后，由于违规行为似乎得到了相关方的认可，没有出具产权证，但具体违规行为并不清楚。一位参与项目建设的人士同时也是该地区公寓的业主，他说项目完成后，每个人都知道有问题。当时，店主以为他一定能拿到许可证，但后来他没有这么做。

后来，当世博会在附近举行时，这个地区的房价涨了很多，公司没有急于处理。此外，该公司仍在进行其他项目，这一直在拖延。这些人说。

一位从事房地产项目验收的人士表示，从现场看，别墅一楼和阁楼的楼层明显超标，使得包括公寓和别墅在内的整个住宅建筑的总建筑面积比例达不到标准。在这种情况下，一个人必须申请许可证，或者一个人必须改变建筑图纸和改造建筑物，例如推掉几个建筑物，以达到整体标准。早期的规划和设计图纸将被修改，土地将被归还。这种方法不容易被政府部门改变，因为涉及的相关方太多。

令该小区业主困惑的是，从2017年开始，一些相关的权属证明已经办理成功。在此期间，没有开展相应的建筑项目来改造这些建筑。为什么现在可以处理证书？此外，同一地区的一些别墅已经获得生产证书，一些没有。我不知道情况如何。

在过去十年左右的时间里，住房标准发生了巨大的变化。上述熟悉房地产项目的人士表示，为了满足目前2004年前后建成的房屋的使用和销售条件，需要进行大量的重建工作。水、电和墙需要重新铺设。停车位也是一个大问题。

《21世纪经济报道》的记者就相关问题联系了房地产集团和中国企业，但截至文章发表时尚未收到回复。

(编辑:李熠霖，电子邮件:liyil@21jingji.com)

来源：人民视窗网