如何解决城市发展空的矛盾？山东推出“施工图”改造低效用地

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土地使用的增量扩张难以持续。如何解决城市发展空的矛盾

山东推出低效土地再开发施工图

土地是财富之母，但目前山东省土地开发强度已接近上限，目前基于增量扩张的土地利用模式已不可持续。如何解决发展空之间的矛盾？山东省指出城镇低效土地的再开发。

5月12日，经省委、省政府同意，省政府新闻办公室召开新闻发布会，对日前省政府办公厅发布的《关于推进城镇低效用地再开发的意见》(以下简称《意见》)进行解读。据介绍，这是山东省当前和今后推进低效城市土地再开发的重要指导性文件。

股票潜力巨大。

重建势在必行

城市土地低效利用是指现有城市建设用地布局分散、利用粗放、使用不合理、建筑破旧、权属清晰、无争议。省自然资源厅一级督察王桂鹏表示，山东省土地资源存量潜力巨大。根据《山东省土地整理规划(2016-2020)》，全省城市建设用地实际潜力可达153.8万亩，占全省城市工矿用地总面积的11%。

近年来，山东省城市化建设进展迅速，城市土地结构布局不断优化。然而，在一些地方，由于历史原因或发展过程的影响，一方面，城镇的快速扩张占用了大量的耕地和良田，土地开发强度过高，不适应资源和环境的承载能力。另一方面，城镇中存在大量低效土地，具有积极利用的巨大潜力。土地利用效率低下主要集中在以下几个方面:一是布局分散、容积率低、建筑密度低、投入产出比低、闲置浪费；第二，工业用地分配不合理，大量工业用地集中在黄金地段，有些是过时或禁止的行业。第三，旧城镇、旧村庄和旧厂房岌岌可危，设施落后，环境又脏又乱。公众有很大的意见。

据统计，十三五期间，国家下达的山东省新增建设用地规划指标逐年下降。与2019年和2016年相比，新增建设用地规划目标减少了68400亩。全省一半以上的城市都有倒挂建设用地，即除交通、水利等预留用地外，倒挂城市不能落地。进一步推进低效城市用地的再开发，盘活现有建设用地，已成为解决开发空矛盾的必由之路。

王贵鹏认为，山东将进入一个开发现有土地、盘活现有资源、加快鸟笼交换、提高土地利用效率和投入产出强度的时代。

附加存储挂钩的实现

奖励和惩罚是双向的。

低效城市土地的再开发大多需要对原有土地进行重新规划和用途转换。与新增建设用地相比，存在风险高、投资多、拆迁补偿多、建设成本高等问题。

在意见起草过程中，省自然资源厅重点关注各地区反映的城镇低效用地再开发过程中的重点和难点问题，充分借鉴广东、浙江、江苏、上海等省市的先进经验，坚持问题导向和政策整合，坚持政府主导、市场运作、政策激励、示范带动，从积极激励和消极激励两方面推进低效用地再开发。

根据《意见》，改造范围主要分为三类土地:产业转型升级、城市更新改造、土地利用效率提升。市、县(市、区)政府在调查城镇低效用地的基础上，合理确定本地区低效用地的认定标准；省自然资源部负责制定低效城市土地再开发的技术指南和数据库标准，建立统一的信息管理平台，实施动态管理。经审查后纳入数据库的地块可根据《意见》的相关政策进行重新开发。

针对低效用地改造开发缺乏动力，企业退出低效用地难度大的问题，《意见》提出了8项配套措施。例如，根据前一年当地的重建规模，一定比例的新增土地将得到奖励。省级将协调和整合相关财政资金，支持低效土地的再开发。市、县(市、区)土地增值税收入比上年增长8%以上，省级财政按60%的比例补助收入。

省自然资源厅自然资源开发利用司司长徐勇认为，各级政府应引导政府主动加强规划保障，实行增储挂钩，奖励新指标，加大财政金融支持力度，补贴一定比例的省级土地增值税收入。对企业而言，将亩产效益评估与资源要素的差异配置相结合，通过强化促进变革的措施、支持加速转型升级、鼓励异地搬迁改造，迫使企业退出低效的土地利用。

政府充分发挥了自己的利益。

完美的城市功能

过去，城镇低效土地的改造和开发主要由政府主导。改造后，土地增值收入主要成为政府的转让收入和开发商的利润。改造地块的单位和个人只能获得相应的房屋和土地补偿，不能分享改造开发产生的土地增值收益，给改造开发带来困难。王贵鹏说道。对此，《意见》在履行公益责任的前提下，鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量独立参与改革和发展，增强了改革和发展的动力。建立有效的沟通协商和信息公开机制，充分尊重土地权利人意愿，提高重建开发工作的公开透明性，妥善解决群众利益，实现公平正义。

政府主导的低效土地开发将完全得到原土地所有者的青睐，而原土地所有者将通过财产返还的方式获得回报。为其他学科的转化和发展制定相应的激励政策。

如果规划用途为商业住宅或城市公共基础设施，政府仍将收回土地或在收购后组织整体开发建设。

将原土地使用权人、原农村集体经济组织和市场主体改造开发为商业用地的，应当将一定比例的土地无偿划拨给政府，用于城市基础设施、公共服务设施等公益性项目建设，以完善城市公共服务功能，确保城市公共空。

记者了解到，结合低效用地再开发，山东省进一步推进旧城区住宅区改造实施方案和山东省未完成项目及闲置厂房专项改造三年行动计划均已出台。(来源:王亚南大众日报)

来源：人民视窗网