涉房企业IPO继续升温 一日内5家公司公布进程

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自6月下旬以来，房地产相关企业的ipo盛宴持续升温。

仅在6月29日，就有五家住房相关企业宣布了ipo进程。举例来说，港龙地产、郑融服务及绿城管理等三家与房屋有关的企业已同时推出全球销售，计划共集资11.28亿港元；世茂服务和金科智能服务向HKEx提交了招股说明书。

6月24日，三家物业服务公司宣布了ipo进程。例如，郑融服务更新了HKEx的听证会后数据集，HKEx披露了荣万佳人寿服务有限公司的招股说明书，河静友豪集团正式提交了河静友豪集团控股有限公司的ipo申请文件..

据《全国商报》记者统计，今年已有8家房企成功上市(除上述3家外，还有鸿坤地产、兴业IOT、建业新生活、金融街地产、鸿阳服务)，另有8家企业提交了招股说明书(金科智慧服务、世茂服务、嘉园服务、杜松服务、盛兴工商管理、荣万佳、合景友豪、敏捷产业)

很多业内人士指出，房屋相关企业将涌向香港资本市场，投资者将有更多选择，资产配置将不可避免地四处游逛，这将相应加剧个股之间的比较和竞争。

在本轮房企ipo盛宴中，竞争最激烈的无疑是楼市领域的数据源:嘉禾远景中国图地图

有一天，三只与住房相关的股票在出售

6月29日，发布全球发售公告的三家公司仅代表了与住房相关的三个专业领域。

作为中小型房地产开发企业的代表，港龙中国的房地产开发面积超过1000万平方米，规模中等，但具有一定的特色。其布局以长江三角洲和华中地区为中心，上海、杭州、南京、苏州、无锡等城市的土地储备为544万平方米，三年复合增长率为79.9%。它有自己的发展特点，吸引了李家杰等基石投资者的进入。

港龙中国房地产在全球发行了4亿股股票，其中3.6亿股在国际发行，4000万股在香港发行。发行价从每股3.60港元到4.10港元不等，股票于7月15日正式开始交易。

看着第一个代表建筑业的绿城管理，它显示了独角兽在细分领域的优势。共有260个建设项目，总建筑面积6750万平方米，居行业第一位，远远超过第二位。绿城管理公司发行了约4.78亿股股票，最高发行价为每股3港元，预计不低于每股2.2港元。股票代码是9979，预计将于7月10日在香港证券交易所上市。

作为此次ipo的地产公司代表之一，郑融服务在全球售出了2.5亿股，其中包括在香港售出的2，500万股和在国际上售出的2.25亿股，其中10%为公开发售，90%为国际配售。根据披露的发行价(每股3.6港元至4.7港元)，郑融服务上市将筹集9亿至11.75亿港元的资金，经母公司同意后，可能会受到投资者的青睐。

地产股成为一个激烈的战场

在本轮房企ipo盛宴中，最激烈的竞争无疑是在物业服务领域。截至目前，今年已有18家房地产公司上市或公开上市信息。

6月29日，世茂服务和金科智能服务同时提交招股说明书，只有三家公司向公众发行股票。根据世茂服务计划书，截至2019年底，公司总承包建筑面积达到1.009亿平方米，覆盖中国25个省市的91个城市。主要管理184处房产，总建筑面积6820万平方米。金科智能服务招股说明书显示，2017年、2018年和2019年，公司收入分别为10.47亿元、15.23亿元和23.27亿元，复合年增长率约为49.1%；净利润分别为1.13亿元、1.63亿元和3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。

值得一提的是，6月24日几天前，三家物业公司，即郑融服务集团、荣万佳人寿服务集团和合景友豪集团，在同一天宣布了ipo进程。其中，郑融服务集团更新了香港证券交易所的听证会后数据集，管理着149个项目，覆盖四大地区的21个城市。管理总建筑面积约2290万平方米，总承包建筑面积约3700万平方米；荣万佳人寿在香港证券交易所公开招股说明书，管理251个物业管理项目，总建筑面积4840万平方米，覆盖15个省、市、自治区的31个城市；正式提交ipo申请文件的合景友豪集团管理着106处住宅物业，总建筑面积为1830万平方米，总承包建筑面积为2940万平方米。

《国家商报》记者注意到，2019年物业服务类股表现良好，今年以来股价上涨了47.01%，远远超过了医疗行业。其中，殷诚人寿、永胜人寿、新源人寿、中奥家园和时代邻里名列前茅，股价分别上涨188.04%、120.24%、112.62%、110.33%和100%。

对此，58房管所所长张博认为，物业公司本身属于轻资产行业，收入波动相对较小，物业服务企业自身受疫情影响相对较小，上市物业公司的市场预期相对稳定，是风险规避能力较强的企业，因此目前节点表现相对较好。房屋企业积极寻求其物业公司上市，这也是乐观良好的融资属性。随着未来管理领域的不断扩大，大型物业公司的增长潜力不可低估。张博表示，作为具有中等确定性的新股，地产股今年将接受更多审查。在今年的地产股市场中，投资者需要在投入和退出节点上投入更多的技术，尤其是那些主要进行短期套利的投资者。

地产股的估值两极分化

随着房地产行业，特别是房地产行业上下游相关产业链的逐步成长，房地产行业已经进入大举进入资本市场的阶段。然而，随着越来越多的房地产股票上市，地产股的估值也面临分化。

根据2019年的数据，a股投资的市盈率为113倍，而h股市盈率最高的社区的市盈率为90.7倍，而祈祷终身服务的市盈率仅为5.7倍。

风能数据显示，26只a股+h股的加权平均市盈率(ttm)为59倍，14只地产股的ttm低于平均水平，而高于平均水平的12只地产股是在成交量和净利润方面具有规模优势的企业。

例如，招商局拥有AVIC地产和招商局地产。2019年，管理面积达到1.53亿平方米；2019年，归属于母亲的净利润达到1亿元，市盈率高达60倍，体现了费用比的优势。相反，由于公司自身业绩增长有限，流动性不理想，即使上市较早，资本市场也会直接做出反应，只给出9.8倍的市盈率。

张博说，有很多因素导致了房地产公司的估值差异。一方面，从财务指标来看，它们的盈利能力、负债水平和资产分布都会产生直接影响；另一方面，公司将对管理领域的成长、品牌吸引力或声誉、现有股东和管理者产生不同的影响。同时，物业公司的收入很容易估算，不同物业公司未来的现金流入也将对其估值产生重要影响。在这条走向成熟的道路上，有特色的地产股会有更多的机会。例如，在商业地产与住宅地产的比例方面具有优势的企业可以产生更高的利润，因为商业地产的单价高于住宅地产的单价，所以这种业务结构可以给公司带来更高的回报。

事实上，最近许多首次公开募股的房地产公司也非常重视突出业务结构的特点。例如，金融街物业，主要服务对象是商业物业，占收入的65%；非商业物业包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业等。，收入比例从2017年的28%上升到2019年的33%。近三年来，红阳商业管理区的增长率达到40%，高于居住区的增长率(29.4%)。在最新的收入结构中，物业管理服务收入下降至70.5%，非业主增值服务收入上升至24.1%，社区增值服务收入上升至5.4%。

张博认为，随着房地产市场的日益集中，大型房地产公司的估值将继续提高。在优胜劣汰的情况下，优质物业公司的竞争力将继续显现。

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来源：人民视窗网