中国奥园吹响收购集结号，通威股份卖地“躺赚”超12亿

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作者:时代财经黄银桥

图片来源:中国视觉

尽管2020年的增长目标仅为12%，但中国奥林匹克公园在土地市场上的活跃程度丝毫不亚于前几年。

7月13日晚，中国澳源宣布了最新的收购，将收购成都通威实业公司98%的股权和100%的债权，总价格为19.36亿元，其中股权交易金额为18亿元，债权交易金额为1.36亿元。

通过此次收购，中国奥林匹克公园将收购位于成都市成华区的三块住宅用地，总用地面积约为127，400平方米，总建筑面积约为303，600平方米。

仅一天后，中国奥林匹克公园通过招标、拍卖和挂牌的方式，以8亿元的成交价格和9684元/平方米的底价，收购了广州增城中心镇集丰村20005地块。

据年报显示，去年上半年中国奥林匹克公园的土地购买支出约为132亿元，而中国指数数据显示，2020年上半年中国奥林匹克公园的土地购买额为127亿元，与去年同期持平。中国奥林匹克公园没有回复时代财经关于此次收购的询问。

知名房地产分析师严跃进表示，最近，一些大中型企业在征地方面采取了更加积极的行动，通过收购大规模扩大土地储备，表明企业对市场仍持乐观态度。

此次中国奥林匹克公园交易的卖方是四川第二大民营企业，仅次于以农(渔)业和太阳能光伏为核心的非房地产企业——新希望集团——同伟有限公司。与新希望集团不同，新希望集团有一个特殊的房地产部门，通威的房地产业务还没有形成一个体系。

时代财经了解到，同伟股份出售的三块地块可以追溯到2015年7月3日，当时同伟股份召开董事会会议，决定调整位于成都市成华区熊猫大道的白莲池、将军北成国用(2003)866号、成国用(2003)867号地块的土地使用条件，并支付出让金。

调整前，866号地块和867号地块的土地性质分别为养殖用地和划拨居住用地。调整后，两个地块的土地性质改为城市居住用地和商业服务用地，并细分为三个地块。三个地块的总面积为127，400平方米，其中城市居住用地114，700平方米，商业和服务用地12，700平方米。

针对上述土地实际条件和用途的变化，通威实业支付了土地出让金2.64亿元。

由于自主开发不符合公司以“渔业+光伏”为重点的产业发展战略和以主营业务为重点的发展方向，2016年10月，在缴纳土地印花税和契税并将土地移交给配套设施建设区进行公共建设后，通威实业迫不及待地开展了出售工作。同年10月31日，通威宣布公司计划通过竞标出售通威工业98%的股份。以2016年9月30日为基准日，通威实业98%的股份价值为10.83亿元。

2018年1月，通威实业正式获得了三块地皮的不动产证书，此次出售也真正提上了日程。2018年5月，在成都高辛公证处见证下，通威股份进行了竞价出售。

然而，销售并不成功。据通威公司分析，这主要是因为成都刚刚出台了房地产限购政策，影响了开发商对成都未来楼市的预期。报价未能满足公司的期望，最终未能完成交易。

延迟了两年，最终中国奥林匹克公园成为了新的买家。与2016年相比，通威工业2020年的价格上涨了近8亿元。通威股份表示，该交易预计将产生12-13亿元的净利润，较当年的土地出让金2.64亿元增加逾10亿元。

在过去的2019年，通威公司的净利润为26.34亿元，这次通过卖地赚了将近半年的钱。

中国奥林匹克公园是近年来发展迅速的房地产企业之一。2015年，中国奥林匹克公园的销售目标仅为151.7亿元。2016年，它开始进入快车道，并且每年翻一番。2016-2018年，销售额分别为256亿元、455.9亿元和912.8亿元，2019年首次突破1000亿元，达到1180.6亿元。

为了支持规模增长，中国奥林匹克公园于2017年开始在全国范围内扩张。那一年，通过并购、招标、拍卖和悬挂增加了58个新项目，2016年仅增加了17个项目。2018年有64个新项目，2019年有87个新项目。

截至2019年底，中国奥林匹克公园共有280个项目，分布在85个城市，入园城市数量较2016年的30个大幅增加。土地储备总面积为4503万平方米，总价值约为4585亿元，其中包括城市更新项目后的总价值约为6845亿元。

东北证券的房地产分析师吴银祥认为，对于一个刚刚突破1000亿元的房地产企业来说，土地储备价值至少应该是销售规模的二至三倍。目前，中国奥林匹克公园有足够的食物。

然而，与美的地产和建业地产(2019年也突破1000亿元，近年来增长迅速)相比，中国奥林匹克公园的土地储备规模较小。截至2019年底，美的地产和建业地产的土地储备分别为5263万平方米和5093万平方米。

尽管中国奥林匹克公园2020年的增长目标仅为12%，是过去五年来的最低水平，但其征地预算并未削减。在3月份的业绩会上，中国奥林匹克公园管理层透露，2020年，奥林匹克公园的土地购买预算将保持在以前的水平，预算约为合同销售额的30%-40%。

4月初，疫情缓解后，中国澳源宣布以11.6亿元的总成本收购韩晶29.99%的股份。为了控制扩张带来的杠杆增加，中国奥林匹克公园效仿徐汇，加大对外合作。

据时代财经介绍，今年以来，中国奥林匹克公园先后与红阳集团、广西农垦集团、叶巍金融控制集团、河南国控集团、青岛经济技术开发区投资控股集团达成战略合作，并计划在佛山、广西、华东、河南、青岛开展项目合作。

其中，澳源与红阳集团就佛山石山项目签署了合作协议，与青岛经济技术开发区投资控股集团的合作也初见端倪。在第一阶段，有多达38个旧村庄重建项目。

在旧城改造方面，今年6月8日，中国奥园还被确定为东莞市清溪镇大理社区荔枝村南方商住更新单元的早期服务商；4月24日，它成为珠海市连安古村落改造工程的主体。

此外，中国奥林匹克公园还通过招标、拍卖和挂牌的方式，在广州、合肥、佛山、成都、漳州、宁波等城市购买土地。中国奥林匹克公园2019年上半年的土地购买支出约为132亿元，而中国指数数据显示，2020年上半年的土地购买量为127亿元，与去年同期持平，并未因疫情而放缓。

然而，应该指出的是，尽管由于疫情的减缓而没有获得土地，但中国奥林匹克公园的销售实际上受到了疫情的影响。2020年上半年，中国奥林匹克公园前四个月的销售额同比下降，直到5月份才恢复正常。1月至6月的销售总额为508.7亿元，同比下降5.15%，仅达到1320亿元的年度目标的38.54%。

来源：人民视窗网