国君固收三四线城市买房指南（2020年版）

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“一线、二线上升，三线、四线下降”，已成为楼市的长期共识。然而，实际上，一线和二线城市都有雷区，四线城市也有强壮的人。

最近，国家统计局发布的70个城市的最新房价数据显示，新增住房增长最快的城市是银川和唐山，分别增长了1.9%和1.5%；深圳和无锡的二手房涨幅最大，分别为1.9%和1.6%。

每个城市都有自己的运行周期，我们不能像传统的城市能源水平划分那样简单地看待每个城市的潜力。

从去年开始，国泰君安的收集团队开始构建一个全新的“城市繁荣水平体系”，覆盖中国59个城市，包含9个主要指标，试图重建一个更详细的中国城市繁荣指数。

在放大镜下，59个城市的真正繁荣是什么？

01

59个城市繁荣景象

2019年4月底，中央政治局首次提出“一市一策”，2020年两会政府工作报告中也提到“依市决策”。这背后的原因是，过去的房地产总量政策导致了全国房地产市场的大幅波动。

但实际上，传统的城市划分方法已经过时了——虽然市场普遍预测，未来一、二线城市将强于三线、四线城市，但一、二线城市也有相对弱势的城市，三线、四线城市也有强势的城市。

▼2019年后，一线和二线城市的繁荣开始分化

数据来源:国泰君安证券研究有限公司

▼2019年后，四线城市的繁荣开始分化

数据来源:国泰君安证券研究有限公司

每个城市都有自己的运行周期，政策也不能再像以前那么宽松了。

因此，国泰君安的收集团队从去年开始构建全新的“城市繁荣水平体系”，覆盖59个城市(*包括4个一线城市、36个二线城市、11个三线城市和8个四线城市，覆盖绝大多数一线和二线城市以及具有代表性的3个四线城市)，并从9个指标中重新建立了一套较为详细的中国城市长期和短期繁荣指数。

▼城市综合得分和排名

数据来源:国泰君安证券研究有限公司

#一线城市在北方、广州和深圳有明显优势，而二线城市南京和杭州表现良好。

北京、上海和广州因其城市规模大、城市化水平高和居民购买力强，在长期繁荣程度和综合排名方面均名列前茅。

在二线城市中，南京和杭州消化周期短，长期指标表现优异。

在一线和二线城市中，大连(58/59)、长春(53/59)和昆明(50/59)排名较低。

2019年，大连的国内生产总值为7001.7亿元，居辽宁省首位。然而，由于地处三面海，经济辐射功能难以实现。就房地产市场而言，新开放项目的拆建绩效仍然较低，放松管制的需求更为迫切。

昆明作为云南的省会城市，旅游资源丰富。然而，昆明的高房价收入比在一定程度上降低了昆明的吸引力，影响了工业发展。目前，昆明房地产存量高，去化工周期长，市场下行压力大，放松监管的紧迫性同样强烈。

#丽水(21/59)和台州(27/59)在三个四线城市中排名第一。

丽水和台州属于浙江。丽水被称为“浙江绿谷”，是中国东部生态文明旅游区的12个地级市之一。台州依托医药、汽车、轻工等优势主导产业，民营经济尤为活跃。

目前，两地商品房去库存周期短，库存压力低，土地市场平均升水率高，房地产市场潜力巨大。同时，住宅的相对购买力相对较强。

02

详细指标的解释

在短期指标方面，我们分别选择了“商品房去库存期”和“地价”作为商品房市场和土地市场的代表性指标。

在长期指标方面，我们考察了居民的表观因素、潜在因素和购买力，可进一步细分为居民构成、年龄结构、城市化水平、城市规模和居民购买力五个方面，并采用了“外来人口比例”、“小学生增长率”、“轨道交通里程”、“2018年社会国内生产总值”和“常住人口”、“城镇居民人均”

▼索引含义和数据源

数据来源:国泰君安证券研究

备注:长春、大连常住人口为2017年数据；拥有前瞻性数据库库存数据的城市包括天津、沈阳、莆田、南平和三明；有风能清单数据的城市包括Xi、沈阳、兰州、海口、哈尔滨、徐州、镇江、湖州、泰安、台州和珠海。

[去库存速度]

以合理的存货去库存期(15个月)和地价率(中位数15%)为两个维度，将59个城市划分为四个象限。

1.“高库存+高溢价”

2.“高库存+低溢价”(不景气)

3.“低库存+低溢价”(可能仅限于购买和销售)

4.“低库存+高溢价”(繁荣)

#一线和二线城市

宁波、沈阳、Xi等二线发达城市房地产繁荣程度较高，库存水平较低，土地拍卖市场较热。

济南、武汉、珠海、天津等城市库存水平较低，但土地市场地价也较低，这可能受到严格限购政策的影响。

佛山人均库存水平高，库存周期长，但地价也明显高于中值。这两个信号之间存在一些矛盾，其背后的原因值得关注。

▼一、二线城市房地产短期景气分布图

(泡沫大小是人均库存)

数据来源:国泰君安证券研究有限公司

#三四层城市

福建省四线城市三明的库存去库存周期只有3.6个月。

江浙三线城市镇江和湖州的商品房人均存量较高，商品房消化周期约为20个月，存在去库存风险。

中山市人均土地存量较高，去化学周期在正常范围内为15.9个月，但平均地价高达28.46%，土地市场可能过热。

▼三四层城市房地产

短期繁荣分布图(泡沫大小是人均库存)

数据来源:国泰君安证券研究有限公司

[人口流动]

在59个城市中，有15个城市是流出城市，其余44个城市有不同程度的人口流入。

▼2018年各城市移民比例

数据来源:国泰君安证券研究有限公司

#人口流入

除了北部的四个一线城市，广州和深圳、东莞、中山和佛山(广东省的经济强市)以及福建省的厦门是吸引移民最多的四个城市，其中东莞以72%排名第一，其次是深圳，为65%。

苏州、珠海、天津、宁波、无锡等二线和三线城市紧随其后。

#人口外流

人口外流严重的城市大多是四线城市，包括丽水、三明、黄石和池州。

以丽水为例。2018年，丽水市常住人口219.9万人，登记居民270.19万人，相差50.29万人。

根据常住人口分析，北京和上海领先于除重庆以外的其他城市，流动人口比例约为40%。他们的房地产市场享有巨大的人口红利支持。

[在校小学生人数]

按绝对值计算，重庆、广州、深圳、成都、徐州、郑州和北京有7个城市的小学生超过90万。

从增长率来看，Xi市的小学生人数增长最快，接近10%，其次是长沙、武汉、贵阳、南京等二线发达城市。

第三，四线城市的增长率明显偏低，负增长率的城市除了四线城市黄石以外，还包括哈尔滨、重庆等省会城市。

▼2018年各城市小学生规模及增长率

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[地铁里程]

线路里程是衡量城市轨道交通实力的基本指标。

中国城市轨道交通协会发布的《2018年城市轨道交通年度统计分析报告》显示了轨道交通运营线路的规模:

1.上海和北京分别以784.6公里和713公里的距离位居第一和第二。

2.省会城市中只有济南、海口和太原没有轨道交通运营。

到2018年底，包括徐州和芜湖在内的一些城市已经在建地铁，但尚未通车，未来这些城市的潜在人口流量预计将大幅增加。

▼2018年底各城市轨道交通线路里程

数据来源:国泰君安证券研究有限公司

[居民购买力]

居民的购买力可以分为绝对购买力和相对购买力。我们用“城镇居民可支配收入”来衡量城镇居民的绝对购买力，用“价格收入比”来衡量相对购买力。

▼各城市的绝对购买力和相对购买力

数据来源:国泰君安证券研究有限公司

可以看出，一、二线城市的绝对购买力很高，但相对购买力很低。深圳房价收入比达到38.3，比北京高23.55%。

常州、无锡、舟山、台州和湖州属于房价收入比低于10、人均可支配收入超过5.7万元的地区，即这些城市居民的绝对和相对购买力相对较强。

03 2020年和2019年有什么不同？

在此基础上，我们将观察结果与2019年发布的《59城市房地产市场繁荣手册》(2019年版)进行对比，发现:

1.受疫情影响，59个城市的平均库存消化周期增加，四线城市影响更大。

2020年第一季度，流行病期间持续低迷的房地产市场导致大多数城市的库存消化周期上升。

59个城市的平均库存消化周期从11.88上升到13.89，上升了16.92%，59个城市的人均库存上升了4.45%。

第三，四线城市比一线和二线城市受影响更大。

据统计，59个城市中有9个四线城市的库存消化周期超过15个月，占52.94%。

第三，四线城市的库存规模有所上升，最近交易市场略有降温，减缓了去化学化。在后续行动中，有必要警惕去化学化周期将随着库存规模的继续上升而明显扩大的风险。

2.从61家房地产企业的征地布局来看，高能耗城市仍有明显的偏好。

从边际变化来看，自2019年5月以来，61家房地产企业实现了二级和一级城市土地收购的最大增幅。

因此，自2019年以来，住宅企业的投资方向高度趋同，一线和二线城市仍然集中，特别是在一些热点城市。

目前，房企都在极力推销，加快"抢丰收"已经成为许多房企的重要需求。因此，在短期内，一些高能源城市可能会延续“供需旺盛”的趋势。

3.在湖北受灾最严重的地区，房地产市场在短期内受到严重影响。

疫情对湖北省房地产市场的影响比全国其他地区严重得多。2020年第一季度，全国商品房销售面积为2.1978亿平方米，同比下降26.3%，而武汉市商品房销售面积同比下降80.35%；在本报告统计的59个城市中，武汉和黄石位于湖北，它们的库存消化周期排名有所下降，武汉从2019年的第12位降至第14位，黄石从2019年的第29位降至第32位。

尽管疫情对湖北房地产市场的影响尚未消退，但也不会是长期的。人口、经济等长期指标支撑着武汉和黄石房地产市场的全面繁荣，武汉和黄石房地产市场繁荣的综合排名没有变化。

4.长三角地区继续繁荣，粤港澳崛起势头明显。

长江三角洲的房地产市场稳定而不变。与2019年相比，江苏的上海、常州、无锡和南通，浙江的杭州、宁波、丽水和温州的繁荣程度略有上升。大湾区政策给东莞和广东佛山带来了红利，它们的繁荣程度明显提高。

其中，东莞的经济繁荣程度在59个城市中从2019年的第32位上升至第10位，而佛山的排名也从2019年的第21位上升至第15位。

04

哪些房地产发行商有更好的土地布局？

对于房地产发行商来说，仅从其一、二线城市和三、四线城市的征地比例来判断其布局的优劣，应在其布局的每个城市实施更为详细的方法。

因此，根据这个能级系统，我们观察了2017年初至2020年4月底中国61家房地产企业的征地布局。

如果将59个城市按照排名顺序分为6个等级，颜色由高到低由深到浅，我们可以得到以下房地产企业的征地质量图。

▼2017年以来61家房地产企业征地质量图

数据来源:国泰君安证券研究有限公司

除了碧桂园、华夏幸福、建业地产和荣盛发展之外，其他房地产企业已经在59个城市占有了超过50%的土地。可以说，我们的研究可以覆盖大多数主流住宅企业占用的大部分土地。

就本文所调查的59个城市而言，信达地产、北京城建、南国地产、复地集团、新华联、新湖宝和景瑞地产均获得了前三梯队城市100%的土地，世茂股份、滨江集团、合景泰富集团、凯撒集团、金地和金科股份也超过了90%。

这些房地产企业在过去两年的土地收购布局在房地产企业发行人中是优秀的。

来源：人民视窗网