龙头房企加速拆分物业上市，物管板块续享“规模红利”

本篇文章3111字，读完约8分钟

红色周刊记者|张哲

随着十大地产公司世茂、恒大、融创相继宣布分拆上市计划，十大地产公司中有七家加入了分拆团队。

这一行动确实符合“市场预期”。与地产股的低迷表现不同，物业管理公司受到市场的高度追捧，房地产服务行业的估值也在不断攀升。典型的地产股比相应的房地产母公司高出约10倍。

许多投资者向《红周刊》记者指出，未来3-5年，物业管理行业仍将享受明显的“规模红利”，龙头企业的逐步上市将吸引更多投资者关注物业行业，加快资本配置的差异化，部分物业企业可能出现估值回报。

恒大和融创物业加入了上市团队

在十大房企中，只有万科、绿地和华润没有被拆分

根据融创中国于8月6日发布的公告，本公司的物业管理公司融创服务已于公告日向联交所提交上市申请表，并已申请在联交所主板上市交易融创服务股份。根据公告，截至8月6日，融创中国拥有融创服务100%的股份。在提议的拆分和上市之后，融创中国预计将拥有融创服务至少50%的股份，融创服务仍将是融创中国的子公司。

《红周刊》记者注意到，主流房地产企业中国恒大和世茂集团分别宣布计划拆分物业管理部分。如果三家上市房地产企业的房地产板块成功分拆上市，分拆上市的前10家房地产企业将达到7家，即碧桂园、恒大、融创、保利、中海、新城控股和世茂。

嘉里地产高级研究员唐表示，龙头企业分拆上市是分拆上市浪潮中的正常反应。在接受《红色周刊》记者采访时，他表示，许多龙头房地产企业最近都加入了分拆的行列，因为许多房地产企业开始认同房地产行业是一个充满希望的市场，不再是以前的成本中心。“一个有远见的企业将通过培育房地产业来加速其市场化发展，释放其独立价值。虽然房地产行业的收入与房地产开发之间存在巨大的差距，但在运营时代，可以连接的场景和内容更丰富、更具延展性、更有可能。”

随着融创、恒大和世茂的业务拆分，只有万科、绿地和华润仍在未分拆上市的10大房地产企业之列。其中，绿地投资了亚人寿，华润以前也有过分拆计划，万科董事长余良公开表示，短期内不会分拆上市。

在唐看来，万科地产并不想作为一家传统的地产公司上市，或者正在寻找一种新的业务突破模式。“万科目前正试图以技术驱动服务的形式推动企业升级。今年，万科地产推出了新的“三驾马车”业务结构，并推出了城市空服务的轨道。可以推测，万科地产在空城市服务领域设置了一定的壁垒，将业务调整到理想状态后，

高增长和高确定性吸引资本进入

地产股和地产股的估值显示“两天的冰天雪地”

近年来，物业管理公司一直站在资金的“窗口”上，不仅香港上市的物业公司数量激增，而且房地产服务行业的估值也不断被推高，这与房地产开发行业被低估的情况形成了明显的对比。据《红周刊》记者不完全统计，截至记者发稿时，约有28家物业服务公司在香港上市并发行a股，其中港股25家，a股3家；2018年之前，只有6家上市物业管理公司。

从市场表现来看，物业管理行业在“主战场”上表现出色。风数据显示，2019年恒生指数的年增长率仅为9.07%，整体趋势偏弱。所有港股的年增长率(总市值加权平均)约为10.03%，而房地产服务业的年增长率(总市值加权平均)高达35.18%。自2020年以来，整个资本市场受到疫情的极大影响，而物业管理行业却继续逆势而行。截至8月6日，殷诚人寿全年增长率高达449.29%，永胜人寿和滨江人寿增长率均接近200%，新城悦人寿、碧桂园人寿和保利地产增长率均在100%左右。

值得注意的是，虽然大多数上市物业管理公司都是从房地产母公司分离出来的，但物业企业的估值明显高于相关上市房地产企业。《红周刊》记者梳理了15家典型地产公司及其对应的地产股的数据(附表)，发现2020年地产股的平均市盈率约为38倍，而对应的地产股的平均市盈率仅为7倍；自2020年以来，前者平均上涨了102.53%，而后者下跌了4.66%。具体到公司，排名前10位的房地产企业碧桂园、保利地产、中国海外发展和新城控股的预测市盈率分别为3.88、5.77、5.18和4.81。碧桂园服务、保利地产、中海地产和新城悦服务的预测市盈率分别高达54.63、56.95、38.98和45.52，且资产存量比例对应于房地产母公司

物业管理公司与房地产母公司之间的估值差异与两类公司的行业属性和估值逻辑有关。由于房地产行业是周期性行业的典型代表，房地产股票市场受房地产调控政策和房价的影响很大，在很多情况下甚至背离了房企的基本情况。相反，物业管理行业是一个业绩增长稳定、具有明显“反周期”属性的行业，其在应对疫情中的重要作用也使得上半年物业行业表现出明显的“弹性”。

《红周刊》记者梳理了典型物业管理公司的财务数据，发现16只标的管理股票近三年净利润增长率基本在100%以上。风数据显示，雅人寿(关联地产股敏捷集团)近三年净利润增长率高达666.02%，新城悦服务(关联地产股新城控股)、永胜人寿(关联地产股徐汇集团控股)、滨江服务(关联地产股滨江集团)、蓝光嘉宝服务(关联地产股蓝光发展)、碧桂园服务(关联地产股碧桂园)以上指标均超过400

物业管理行业的高速增长和稳定直接关系到近十年来房地产行业的快速发展。国泰瑞丰投资研究总监任凯在接受《红色周刊》采访时表示，未来三年，房地产公司的业绩将继续呈爆炸式增长。“2017年至2019年，开发商的销售面积比往年大得多。根据房企两到三年的交付时间，从2019年到2022年，房企交付面积将继续高速增长。在将上市地产公司通过并购和竞标第三方房地产获得的项目叠加后，地产公司的业绩将在未来三年继续突破。”国信证券表示，2019年至2023年，全国物业管理行业营业收入的复合年增长率将保持在11%左右，到2023年底，全国物业管理规模将超过1.5万亿。

“后物业管理时代”的投资逻辑

仍然专注于高增长

房地产行业已经进入了股票时代，这为物业管理企业注入了一定的业绩增长动力，也使与高质量领先房地产企业相关联的物业公司受益。然而，中小物业企业在增值服务方面的创新业务能力也使得“后物业管理时代”的物业股票投资逻辑聚焦于“高增长”，同时增加了对物业企业向外扩张能力的“评估”要求。

尽管上半年取得了“可喜的进展”，但物业管理行业近期继续增长，香港沪港通主要物业管理公司的持股比例相对稳定。根据风能数据，截至8月6日，保利地产、绿城服务、中海地产、碧桂园服务、彩生活和雅生活服务的持股比例分别为34.32%、10.00%、9.04%、8.00%、5.10%和0.75%。

唐认为，房地产行业的投资逻辑仍以高增长为主。“龙头企业的逐步上市将吸引更广泛的投资者关注房地产行业，加快资本配置的差异化。一些房地产企业可能会有估值回报。寻找一家被强大的母公司所束缚的公司是一个稳定的选择，但从另一个角度来看，行业集中度仍然很低，有上升潜力的高质量小规模企业有更大的潜力将业绩翻一番。投资者也可以关注。”

具体到选股的逻辑，任凯告诉《红色周刊》记者，由于近期地产股明显的抱成一团现象，该板块的增长逻辑也在发生变化。“地产股已经从开始的不到10倍增长到现在的50倍，并且已经透支了0/房。我们可以看到，即使在去年的飙升之后，仅今年上半年，殷诚的房地产价格就上涨了近四倍，许多房地产股票上涨了一倍或两倍。即使地产股在未来继续被推高，也只会从50倍增加到100倍，而空.只会增加一倍在这种情况下，与以往“母公司强，物业强”的选股逻辑相比，可能开始转变为“外展逻辑”，即注重物业公司并购和增值服务业务的发展。”

(这篇文章已经在8月8日的《红色周刊》上发表，文中提到的个股只是例子，不是投资建议。(

来源：人民视窗网