钟伟：关于地产形势的十个预判

本篇文章6827字，读完约17分钟

中国金融四十论坛成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在最近的一篇文章中从开发商的角度对2020年及未来三年的房地产形势做了十个预测。要点如下:

房地产市场的高平台期可能已经形成，这并不鼓励或过度约束房地产市场，而且地方政策有很大的微调空间。因此，房地产市场将进入每年一位数增长的平台期，年销售面积约15亿平方米，销售额约15万亿元。对房地产市场特别不利的调控政策的可能性很小。

2020年经济运行的氛围是温暖的，但现实仍有待观察。如果中美第一阶段协议成功签署，2020年的形势将好于此前的预期。今年上半年房地产市场持平，但下半年会有所好转，因此最好在上半年收回土地，在下半年出售。

销售排名目前非常重要，但市场价值、盈利能力和治理结构在未来将更加重要，这一点在家电和银行业已有经验。由于典当行管理粗糙，一些大银行激发了开发商对销售排名的热情，但如果企业想有未来，就不能痴迷于销售注水。

在未来的区域市场中，优质土地储备应主要集中在长江三角洲地区，尤其是人口超过500万、国内生产总值超过5000亿元的城市。

建议用相对定量和客观的指标来评价城市。我们初步估计大约有50个这样的城市和以上，而可能只有100多个县，他们的能力通常是有限的。

要提高决策的量化和预见性，在高周转率、高货地比和适度的市场份额之间保持平衡，使企业保持可持续的高安全性和高流动性状态。

中国的房地产市场远未饱和，年销售额为15万亿元，可容纳数百家年销售额超过100亿元的企业。海外房地产投资信托可能升温。

路径依赖使一些房地产企业更容易迷恋本应外包的横向能力，但他们永远无法培养自己的财务属性。因此，决定生与死的垂直能力总是很弱，并将继续很弱。

如果说高平台时期考验的是龙头企业的治理结构和战略能力，那么作为最本能和最初的反应，我们应该发起一场自我清理运动，清理外部公司，防范职业经理人的道德风险。

在中国进行深度栽培很重要。

2020年及未来三年房地产形势十大预判

文本|钟伟

市场已经进入一个高平台时期

没有起伏

这关系到整体市场前景。

2019年，尽管相关数据显示房地产市场有所增长，但这种增长可能仍有待观察。考虑到房地产市场前100家企业的市场份额约为70%，前100家企业的销售股权比例约为80%，销售数据可能会高估约15%。当然，在过去，水是通过合资企业混合的。然而，近年来，排名压力导致销售权益比率迅速下降。从房地产企业的实际反映和利润实现情况来看，2019年房地产市场的实际情况可能不会比2017年和2018年好多少，2018年下半年以来市场明显放缓。

但是没有必要对此感到悲观。不炒房的长期机制不是抑制楼市增长，而是容忍楼市过度增长。2019年，与2015年相比，销售面积增加了约50%，销售额翻了一番。这一扩张意味着2023年房地产市场将卖出2000多万套房子，销售金额将达到家庭收入的60%，这是不可想象的。

简单的结论是，房地产市场的高平台期可能已经形成，这不会过度鼓励而是抑制房地产市场，而且地方政策还有很大的微调空间。因此，房地产市场将进入每年一位数增长的平台期，年销售面积约15亿平方米，销售额约15万亿元。对房地产市场特别不利的调控政策的可能性很小。

2020年的宏观经济政策基调更加温和

但是仍然有许多挑战

这是关于一般意义上的经济。

经济学家不必要地争论中国的经济增长是否能在2020年保证6%。区分长期和短期。短期而言，2020年是多个目标叠加的一年，有必要保持高增长。财政和货币政策不会太冷。但是，应该注意的是，货币政策不会比预期的宽松，特别是流动性的数量不会太宽松，房地产融资将变得更加困难。

财政政策更多的是通过增加地方政府借贷设施和刺激新的基础设施建设来稳定经济增长。可以判断，虽然政策基调相对温和，但这么多年的经验证明，稳健增长的政策传导需要进一步顺畅，民营经济面临的融资问题需要进一步缓解。

从长期来看，房地产市场对地方金融稳定、中央企业绩效稳定、金融和消费稳定都有重要影响。因此，在经济下行压力越来越大的情况下，房地产将成为一个重要且相对较好的行业。

简单的结论是，2020年的经济运行氛围是温暖的，但现实仍有待观察。如果中美第一阶段协议成功签署，2020年的形势将好于此前的预期。今年上半年房地产市场持平，但下半年会有所好转，因此最好在上半年收回土地，在下半年出售。

行业排名决定战略

财务战略决定排名

这是关于什么决定了未来的排名。

首先，我们应该明确，开发商现在追求的排名是以销售额为主要指标的排名。这个排名很虚伪。企业不应该只追求这个排名。更正常的排名应该把企业集团的市场价值、利润和发展潜力作为最重要的指标。因此，从销售与市场价值的比率，我们可以看到开发商的吹嘘程度。销售排名非常重要，它与吸收财务资源的能力密切相关。然而，排名不是一种策略。相反，如果你为了进入金融机构的白名单而追求排名，你不妨直接加强你的金融策略。企业战略并不意味着计划将来要做什么，而是计划现在要做什么才能有未来。

什么是财务战略？较强的融资能力和市场价值管理能力。房地产只有两个关键点，一个是土地，另一个是融资。融资能力将在后面讨论。市场价值管理的能力决定了开发商在物业开发、自持物业、物业管理、房地产金融和房地产技术方面必须有一个有利于分拆上市的模块化结构。在投资者眼中，你的企业值多少钱，你赚多少钱(取决于销售和租金收入，以及市值管理给投资者带来的好处)，远比销售排名重要。

前100名的排名似乎逐渐稳定下来，前10名中有1-2个位置发生了变化，前20名新面孔的变化率在20%以内。因此，“更大”的开发商将来可能只能获得行业的平均利润，而拥有优秀财务业绩的企业并不多。前50-100名开发商的市场份额和杠杆率正在下降，表明这一梯队由于能力不足正在“争取稳定”，不太可能突然出现。排名20-50的开发商竞争激烈，属于“追求卓越”的阶梯，他们的表现会大不相同。区分你想成为大人物、优秀人物还是稳定人物决定了你未来的排名。

简单的结论是，销售排名在目前非常重要，但市场价值、盈利能力和治理结构在未来将更加重要，这在家电和银行业已有经验。由于典当行管理粗糙，一些大银行激发了开发商对销售排名的热情，但如果企业想有未来，就不能痴迷于销售注水。

重视三大城市群

这是关于市场选择。

大多数开发商在决定是否进入某个地区或城市时都是盲目的、抓住机会的，而不是基于任何策略。但是，区域和城市市场细分研究的重要性逐渐增加。我们认为，中国三大区域市场——长江三角洲、珠江三角洲和京津冀——分别占中国新房销售的33%、13%和8%。

我们相信长江三角洲在未来会变得更加重要。区域经济的发展需要巨大的金融投资，每平方公里的投资强度几乎不低于20亿元。因此，一个数万平方公里的待开发区域需要持续、长期、巨额的数百万亿元投资。长江三角洲有六万亿城市，即上海、苏宁、无锡、杭州和宁波。在可预见的未来三到五年内，长江三角洲可能会有三个候选城市:南通、常州和合肥。此外，长江三角洲有近10个城市的国内生产总值超过4000亿元。我们大致可以认为，未来长三角城市群的房地产将占到全国的一半。

简单的结论是，在未来的区域市场中，高质量的土地储备应主要集中在长江三角洲地区，尤其是人口超过500万、国内生产总值超过5000亿元的城市。

摆脱城市幻觉

市场容量决定了一个城市的地位

这是关于城市选择。

除了细分区域市场，还必须细分城市市场。由于城市形象的差异，人们对城市能力的评价被大大扭曲。例如，厦门仅次于泉州和福州，是福建省排名第三的城市，其经济总量和人口大致相当于扬州。

又如青岛，其经济实力明显弱于长沙和无锡，人均金融资产远低于长沙和无锡。因此，我们需要摆脱城市形象的约束，从gdp、金融资产、人口、新住房市场容量、历史房价走势等因素对城市进行重新评价。

如何选择一个城市？我们认为以下因素非常重要。

一个是它是否在大都市区和交通节点。在数字经济时代，后发地区的劣势更难克服，县以下经济的衰退和中小城市的集中是不可避免的。例如，高铁提升了上海和南京的地位，对苏州产生了中性影响，而对无锡和常州，尤其是常州产生了负面制约。

第二，行政中心城市的重要性日益增加，优先级较高的城市更有可能聚集各种资源。

第三，城市gdp、金融资产和人口等关键变量的变化。人口少于400万、国内生产总值少于3000亿元、金融资产少于5000亿元的城市可能得不到长期发展机会。

第四，历史房价和新增住房市场容量。年销售额超过1000亿元的城市质量高，年销售额超过500亿元的城市有潜力。然而，容量小或新住房市场增长缓慢的城市需要仔细评估。

简单的结论是，应该使用相对定量和客观的指标来评价城市。我们初步估计大约有50个这样的城市和以上，而可能只有100多个县，他们的能力通常是有限的。

高周转率仍然很重要

多指标权衡更为重要

这是避免高周转率的理论。

自2015年以来，高周转率、高杠杆、高增长的“三高模式”成为房地产行业的主流。事实上，三高就是两高，即高周转率和高杠杆，结果就是高增长。根据这一衡量标准，融创可能是2015年至今周期中最成功的企业，保持了高周转率和高杠杆率，很难轻易维持高集中度的市场(其中80%以上是省会城市)和较高的货地比，从而获得高增长。实际上，是五次高潮。融创的成功值得关注。

高周转率仍然很重要，但它不再是决定性的。事实上，市场增长放缓至个位数，决定了高速去工业化无法实现。从未来看，成千上万人的低端建筑质量将大大透支企业的声誉，逐渐失去高端客户。高周转率不再是唯一重要的事情，其他指标也需要权衡。我们认为至少有两个指标更重要。

一是商品与土地的比率。更高的商品与土地比率给了企业更大的安全边际、定价权和跨越周期的可能性。除了少数一线城市，企业应争取实现3: 1-4: 1的商品与土地比例。

另一个是地区市场份额。过高的区域市场份额容易扭曲政府与企业的关系，也不容易平衡与其他开发企业的关系。这也意味着在某个城市的超级市场下注，这是有风险的，而且机会很小。因此，在一个正在下沉的市场中，比如一个城市甚至一个县，5%-10%的市场份额可能是合适的，这可以保证企业的顺利进退。

简单的结论是，有必要提高决策的量化和预见性，并在高周转率、高货地比和适度的市场份额之间保持平衡，以使企业处于可持续的高安全性和高流动性状态。

房地产市场远未饱和

非住宅海外房地产投资信托基金明显升温

这是一个谈论住房和非住房的机会。

中国房地产市场远未饱和，也不是一个股票游戏市场。从城市化率、住房质量、新房比例和1000人的购买率来看，它们还远远没有达到饱和。

以下是一些例子:

首先，中国商品房平均年销售量约为1200万套，二手房交易量约为400万套，其中新房占75%，非住宅新房占80%以上。

第二，中国1000人的购买率约为12，美国和欧洲的购买率约为20-30。

第三，住房质量低。目前，在280亿平方米的城镇居民住房中，约有一半是在2000年之前建成的。

因此，无论是住宅还是非住宅，中国的房地产市场还远远没有饱和，还没有进入城市更新的时代。

从家庭比例、住房质量和人口迁移来看，新房仍将是住房市场的主角。2019年，存款/销售额约为45%，处于历史高点；抵押贷款增加/销售约为22%，处于历史低点(长期平均值为50%-55%)。因此，居民购买商品房的财力受到了极大的限制，政策和市场的调整方向将有助于住宅需求的释放，而不是相反。换句话说，尽管居民对房价不会下跌的预期已经改变，但对非投资的刚性需求仍然巨大而强劲。

非居住建筑的供需相对充裕，城镇居民人均非居住建筑超过6平方米，消费持续下降，非居住建筑资本化率难以提高。2019年，非住宅销售的面积和数量均为负增长，未来几年将保持几乎为零的增长。空凝结率仍然很高。国内房地产企业对海外房地产投资信托的兴趣将继续升温，尤其是新加坡和香港的案例。

非住宅投资的机会在于，随着全球经济衰退和低利率的蔓延，市场的预期回报率也会下降，这有助于reits在上市时给出更低的回报率，并承担更低的资产估值贴现率。中期而言，投资者可能对6%左右的回报率感到满意。

简而言之，中国的房地产市场远未饱和，年销售额为15万亿元，可以容纳数百家年销售额超过100亿元的企业。海外房地产投资信托可能升温。

横向能力可以通过外包获得

垂直能力决定生死

这是关于水平和垂直能力。

我们称之为开发商的横向扩张能力——包括建筑技术、规划设计、供应链、勘探与建设、设备配套、物业管理等。——作为横向能力，而土地信托、外部融资、内部资金池、并购、市值管理和机构投资者管理作为纵向能力。长期以来，中国房地产企业习惯于强调横向能力而忽视纵向能力。在这种情况下，横向能力更容易获得，而纵向能力则很难培养。

从横向能力来看，绿城较好，但在某些方面不太成功。从产品的角度来看，碧桂园只能说已经达到了一般的质量，但企业还是相当成功的。开发商在处理土地钢筋混凝土时，很自然地会注意到他们专业之后的横向能力惯性。然而，建筑技术学院和建筑设计学院通常是人力资源密集型的国有企业，历史包袱沉重，资本回报率低，市场份额较分散。

然而，建筑企业越来越注重资产，回报越来越低，环境保护和员工管理的压力也越来越突出。因此，几乎所有的横向能力都可以由开发企业从纯甲方的思路出发，通过高效的外包和外包来实现，并且只需要保持一个小规模的专业团队来保证外包资源可以根据客户的需求进行定制。

因此，将企业资源过度分散到横向能力中可能是不经济的。此外，横向能力并不决定企业的生死和客户的声誉。毕竟，中国买家甚至不能专业准确地评估他们所购房屋的质量，而是更注重房屋的位置和面积。

纵向能力可以决定一个企业的生死。土地和金钱决定着房地产企业的生死。然而，很少有房地产企业愿意持续投资来建立自己的垂直能力，他们往往尽力而为。原因是房地产金融团队在本质上并不关心住房，住房只是其利用金融工具获取利润的载体。财务观或产品观决定了房地产财务团队和现有的房企团队常常处于两个概念、两种话语体系、互不相容的尴尬境地。在高平台时期，资金的缺乏比土地的缺乏更为突出，住宅企业更有必要具备跨越周期的垂直能力。大多数企业已经看到了这一弱点，但他们不愿意做出改变。困境仍然在于想法和能力。

简言之，路径依赖使一些房地产企业更容易迷恋本应外包的横向能力，但他们永远无法培养自己的财务属性。因此，决定生与死的垂直能力总是很弱，并将继续很弱。

试管婴儿公司带来的风险是无法承受的

行业自我清洁迫在眉睫

这是关于相互交织的体外公司。

由于国有住房企业多法律机构的特点，巨大的体外公司在区域、城市和项目的多层次链中滋生。这些试管婴儿公司的存在部分是由于职业经理人的道德风险，部分是由于该行业多年来粗放增长的坏习惯。体外公司不仅损害了公司的盈利能力，也在更大程度上损害了公司治理结构和团队凝聚力，甚至给公司带来持续的法律风险。根据对一些披露案例的观察，我们粗略估计试管婴儿公司可能会挪用本应归属于该公司的利润的15%-20%。在成本上升和行业利润率下降的约束下，对试管婴儿公司进行清理已成为一个更加紧迫的问题。

顺便说一句，如何处理集团的主要信用和项目的底部信用之间的关系是值得考虑的。过去，集团主体的信誉被过分强调，将来可能就不是这样了。各城市和项目公司应更加注重自身的信用建设，以集团主体的信用作为备份，这样可能会更加灵活。

简单的结论是，如果高层平台期考验的是龙头企业的治理结构和战略能力，那么作为最本能和最初的反应，我们应该发起一场自我清理运动，清理外部公司，防范职业经理人的道德风险。

房地产的未来值得深耕

这就是所谓的房地产企业转型。

如何获得足够的财富？按重要性排列，有三个要素，一个是机会，另一个是勤奋，第三个是自我。中国的改革开放是一个机遇。近20年来的房地产市场对致富具有决定性意义。第二是你从事的行业，以及你能否在这个行业中表现出色。

看清楚这一点，我们就可以明白，在中国经济的未来财富下，在房地产的高平台时期，房地产行业在中国仍然是一个很好的行业，有着巨大的产能和丰厚的回报。考虑到互联网企业的存活率和未来可能面临的挑战，房地产企业谈论转型可能不现实。房地产行业的本质实际上是为房地产寻找应用场景，以确保房地产估价。住房企业应该考虑他们愿意支付的代价，以及他们在自建或外包这些方案时需要达到的性能。基于这种考虑，大多数与房地产相关的转型效果可能是有限的。

从这个角度来看，房地产行业未来值得深度培育，这种深度培育的底层资产集中在中国，少量可能在美国。几乎所有大量高质量资产都在美国或中国。

简单的结论是，在中国深入培养是很重要的。

来源：人民视窗网