易居论坛：房价管控考核体系或有重大调整

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《证券时报》记者日前获悉，主题为“2019年宏观经济与房地产形势”的电子商务论坛日前在上海举行。来自研究机构、开发企业和房地产行业的300余人参加了会议，就2019年中国房地产市场发展趋势和房企战略调整进行了深入探讨，达成共识。

华东师范大学终身教授、上海亿居房地产研究所所长张永岳做了主旨发言。他认为，纵观改革开放以来中国房地产业的发展和探索，可以认为是一个产业发展的历史奇迹，这可以从房地产的各项指标中得到印证，就像中国改革开放创造的经济奇迹一样。在此期间，包括土地、资本和劳动力在内的关键生产要素的投入以及房地产销售面积和销售额的产出都保持了持续快速增长的趋势。从民生和经济的双重视角来看，房地产业的快速发展对改善居民生活条件、促进城市经济发展起到了巨大的作用。展望未来，中国房地产市场的发展可以着眼于股票市场、供给结构、新兴领域和长效机制的创新。我们要积极关注未来中国房地产业的新特点、新方向、新趋势、新模式，真正推动中国房地产业由高速向高质量转型，促进其可持续发展。

房地产市场的预先判断:政策的微调和交易量的小幅下降

在此次论坛上，上海亿居房地产研究院发布了《2018-2019年全国房地产市场研究报告》。该报告总结了过去几年房地产市场的特点，并预测了2019年房地产市场的特点。报告指出，2017年底，预计2018年将是改革转型的一年，回归将是理性的。这一预测已被实践所证实。展望2019年，预计行业特点是:在房地产市场过冬，以防止过冷。2019年，全国房地产市场将继续2018年8月开始的降温过程，全国大部分地区的房地产市场处于过冬状态。

从政策预判来看，报告认为，2019年的政策方向是明确的，即在“安居无房”的前提下，部分地区将因城市的政策和分类指导而放松。首先是供应方政策:租赁市场的改革将会加强。例如，在农村集体建设用地市场，相关开发商将被鼓励积极参与此类土地开发，但制约因素仍然明显。第二，需求方政策:放松购买限制的可能性增加。同时，除房屋销售市场外，在房屋租赁市场，将进一步利用各地建设的租赁交易平台，积极鼓励租户租房，预计将出台一系列优惠或鼓励性的房屋租赁政策，有利于消化部分现有出租房。第三，价格方面的政策:双手抓的想法更清晰。例如，从新建住宅市场的角度来看，房价控制的评估体系可能会有较大的调整，即不再简单地以房价上涨作为评估体系，而是更加注重与城市gdp增长或居民收入增长挂钩。

从房地产指标的预测来看，该报告分析了供给、需求和价格。一是供方预测:2019年全国房地产开发企业征地面积预计下降10%左右；预计2019年全国房地产开发企业新开工住房面积将下降6%左右；2019年全国房地产开发投资预计增长3%左右；100个城市的库存和净化周期，库存将进入上升通道。二是需求方预测:2019年全国商品房销售面积预计将下降6%左右；2019年，35个城市的商品房成交量预计将下降约5%。第三，价格预测。全国房地产开发企业平均土地收购价格预计与2018年持平；预计2019年中国商品房平均交易价格将上涨4%左右。

企业战略:改革后的稳健转型

上海虹桥商务区投资房地产公司副总经理Xi博峰表示，目前上海长期租赁公寓的发展势头比较强劲，有很多优惠政策。各类企业积极遵循“多主体供给、多渠道保障”的政策逻辑，积极推出住房，有效满足了租赁市场的产品供给。对于这种供应，有两个考虑因素。首先，目前此类供应的投放呈现爆炸性特征，但市场需求的释放可能是一个间接且缓慢的过程，因此有必要继续关注此类房屋密集入市带来的市场效应和影响。第二，包括国有企业在内，目前有积极的住房投资，但这不能简单地理解为经济或商业行为，而应理解为对民生和社会管理的社会责任。这种态度是不能改变的，这也是一个发展长期租赁公寓运营商的伟大计划。在此基础上，我们可以积极考虑住房投资和产品定位等微观问题。

中良控股集团副总裁李表示，当前房地产市场的调整带来了几个深刻的感受。首先，由于城市政策的引导，房地产市场将继续分化，不同的企业对当前的市场周期和低迷有不同的感受。第二，房地产市场集中度很高，这也使得竞争压力更大。特别是在目前企业竞争的环境下，那些年销售额低于1000亿的企业规模并不大，许多企业仍然需要继续朝着1000亿的目标努力。在大企业的圈子里，每个人的身份都是趋同的，战略也相对成熟，这基本上属于大师的战术。在这样的竞争环境下，房地产企业的利润率也会受到挤压，这比以前的利润水平要弱。第三，就规模而言，虽然中国的新房销售面积在过去两年可能接近历史峰值，但在未来几年仍能保持较高的规模。需要注意的是，市场需求的特点是多元化，这是企业参与房地产投资时需要注意的地方。

上海亿居房地产研究院综合研究中心总经理崔吉表示，轨道交通房地产可以成为许多房企战略转型的重要立足点，尤其是在房地产市场低迷和调整周期的情况下。过去几年，轨道交通政策明显收紧。然而，从国家发改委2018年的政策趋势来看，各种轨道交通审批开始增加，因此将创造更多的市场机会。同时，调整现行轨道交通建设融资机制，禁止非标准借贷模式，停止各种不合格的ppp模式。这时，一个问题出现了，那就是轨道交通建设资金从哪里来？因此，展望2019年及未来的轨道交通物业建设，预计地方政府的土地政策将更加优惠，地价将保持稳定，类似领域已经释放出积极的信号。对于各类开发商来说，他们可以积极关注此类基础设施建设的机遇，以实现更好的转型。

房地产市场建议:展望未来，冷静对待

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭表示，经过一轮大的楼市调整后，将经历一个漫长的调整期和一个复杂的降温节奏。这个过程会有余波，中间会有轮换和一些变化，但总的趋势不会改变。要判断这样的周期性变化，需要特别注意“大市场”、“小市场”、“过度透支”和“适度透支”的概念。从市场低迷来看，我们还应该注意不同城市和地区的降温情况，即区域分化的特点。从城市分类来看，预计一线城市将在2019年“见底”，但广州将略有不同。除少数城市外，二线城市中的大多数城市，尤其是中、西、东北和西南城市，基本上处于“见底”的过程中。第三，四层城市是一个无底的特征，不能想象它有底部，它离底部很远。至于五六线的城市，可以概括为“整场戏结束”。过去，这些城市既有普遍增长，也有透支。考虑到这些地区人口外流和经济疲软的特点，市场交易将面临更大的压力。

华东师范大学房地产系主任胡金星表示，要积极关注住房制度改革，尤其是住房金融体制改革等方面的创新。以reits、abs、mbs等金融创新为例，过去这种金融模式并不直接针对住房，但现在随着租赁市场的启动和发展，也有机会涉足租赁业务。这种操作有两个优点。首先，推广这种金融创新工具的广泛应用将有助于配合住房金融体制改革的进程。第二，通过这样的试点项目，也为企业加快资金回笼，走忽视资产的道路提供了更好的思路。客观地说，就增长率而言，房地产市场的发展正在下降，这是一个不争的事实。但是，有了这样的制度创新和商业模式创新，房地产行业在这一过程中仍然会焕发出新的活力，市场机会仍然比较大。

上海亿居房地产研究院智库中心研究主任严跃进表示，近期全国部分城市的政策调整引起了大家的关注，即政策是否迎来了拐点。然而，衡阳近期“先发后撤”的政策让所有人都感受到了政策调整的压力，这表明政策放松要考虑的内容很多，而且是一个试探性的阶段，因此更加谨慎。当然，类似于重复政策的特点，我们应该思考政策调整的逻辑。首先，对于与房价、市场交易秩序、市场预期等相关的概念。，政策放松会相对谨慎，也就是说，它不会轻易放松。第二，市场周转率、库存、财产结构等概念。将在政策上相对宽松，这体现了“政策分类指导”的指导思想。总的来说，对于2019年的政策调整，没有必要大惊小怪，而是要冷静分析逻辑，以便对政策走向有一个更清晰、更科学的把握，这也是市场参与者需要具备的素质和条件。

来源：人民视窗网