重磅！深圳拟规定“商改租” 需同时满足三条件

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中信经纬客户1月10日，为盘活存量闲置的商业和写字楼，规范将现有商业和写字楼改建为租赁住房(以下简称“商业租金变更”)，切实增加住房租赁市场的有效供给，深圳市住房和城乡建设局近日组织起草了《深圳市住房和城乡建设局关于将现有商业和写字楼改建为租赁住房有关事项的通知(征求意见稿)》(以下简称“通知”)，主要从“商业改造”

关于改建条件，通知明确指出，改建前必须具备以下条件:一是房地产已首次登记，产权证用途为办公和商业。

第二，没有限制转让登记的情况，如扣押登记；如果存在抵押登记等其他权益，必须同时取得所有其他权益的同意。

三是以地块或建筑物为单位；如果该地块或建筑不能作为一个单元使用，改造部分应为相对独立的空房，改造后的租赁房原则上不少于50套(套)。

该通知对商业办公楼改造提出了七项要求。

首先，结构是安全的。改造项目实施前，实施主体应委托具有检测资质的第三方专业鉴定机构对房屋进行结构安全检测和鉴定，并确定房屋结构安全现状，作为房屋改造设计的依据。在工程改造过程中，项目建设单位或设计单位不得擅自损坏或改变房屋的承重结构和主体结构，必须保证房屋结构的安全性和牢固性。

第二，消防安全。考虑到商业写字楼的改造主要是小型公寓建筑，在不改变土地性质的情况下，商业写字楼的建筑功能主要调整为商业公寓的功能。为此，《通知》要求改建工程的设计和施工不得低于公寓建筑设计规范和消防技术标准，并根据公寓的使用功能办理消防审批手续。

第三，环境保护和卫生。为确保改造后租赁住房的居住功能，通知对改造后租赁住房的环境保护、供水和卫生条件提出了要求。除了良好的居住条件，如卫生、通风、照明、给排水等，还应符合国家和空市室内空气质量标准，以及环保、供水和卫生部门的相关专业要求。如果是第一次租用改建后的出租房，必须经过专业检测，符合室内空空气质量标准，方可出租。

第四，财产规范。改造后的商业办公楼以地块和建筑物为基础，或改造后至少有50套(室)。将来会有大量的住户，所以物业管理可能会标准化。鉴于原商业办公用房已形成明确的物业管理区域，为确保物业管理区域内物业办公用房和设备用房的管理条件，通知要求改造后的物业管理区域应具备物业管理条件，并符合我市物业管理规定。

第五，使用限制。为鼓励将现有商业办公楼改造为租赁住房，通知规定，“商业出租”项目可申请中央奖励基金，执行民用公用事业价格。因此，《通知》要求改建房屋只能用作租赁房屋，且自联合审查之日起5年内不得改变改建房屋的用途。但是，鉴于原建筑周围的公共设施不是从“住房”的角度进行规划设计的，改造工程只是对现有建筑内部结构的一个小的改造，并不涉及周围的公共设施(尤其是教育设施)，因此，《通知》明确了这类出租屋不提供一个度。

第六，绿色重建。为落实节能、环保和绿色发展的要求，改造项目应按照国家和本市绿色建筑的相关技术标准和规范进行改造，改造后至少达到国家一级或深圳铜级绿色建筑评价标志的要求。

第七，技术标准。虽然商业办公空间是提高出租屋的一种新模式，但它并没有超出目前规划、设计和建设的标准和规范范围。具体设计、建设和管理要求以及最低租赁面积应符合国家、行业和本市现行的相关标准和规范。

为确保“以租代贷”工作的顺利实施，通知在审计管理、项目激励和监督等方面提出了具体措施。

首先是审计管理。主要强调各区可以建立联席会议制度，负责统筹规划辖区内“商业租金变更”的具体操作方式，考虑“商业租金变更”的重大问题和具体改造项目。

第二，项目激励。主要是将“商业租金变化”与中央财政奖励补贴挂钩，按照《通知》进行改造和使用。重建项目可按规定申请中央政府城镇保障性安居工程专项资金，水、电、气价格均按居民标准执行。改造后的租赁住房纳入保障性住房体系，可按要求享受相关优惠政策。

第三，实行监督。主要要求各区建立年度检查制度，加强对以“出租出售”形式非法转让或变相转让以及将改造后的出租房屋用于非出租房屋用途的监管。改建工程房屋应当通过城市房屋租赁交易服务平台发布。市住建部应将改造项目纳入城市房屋租赁交易服务平台，对改造项目的申请、改造、验收、租赁、运营和管理实施全过程动态监管。(中信经纬应用)

来源：人民视窗网