分化加剧 长租公寓退烧

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《时代周刊》记者胡天翔

“许多企业不再像以前那样到处‘攻城战’，盲目地搞大规模，而是开始思考如何解决效率、模式的问题，以及如何解决专注于自身投资和向模式输出转变的问题，而输出的前提是企业要有成熟的模式。”1月10日，世界银行首席技术官李振伟告诉《时代周刊》记者。

一方面，轻客和蛋壳在美国上市，另一方面，上海遇见和南京乐嘉相继爆发，热度消退的长期租赁公寓正逐步走向差异化。

据媒体报道，1月9日，蛋壳公寓更新了其于美国东部时间1月8日提交给美国证券交易委员会的f-1招股说明书。预计它将于1月17日在纽约证券交易所上市，股票代码为“dnk”。

一旦成功，蛋壳将成为自2019年11月5日在纳斯达克上市的轻客公寓(qk)以来，在美国上市的第二家国内长期租赁公寓服务提供商。

“青克”和“蛋壳”成了聚光灯的焦点，两者形成了鲜明的对比。许多中小型公寓，如上海遇见和南京乐嘉，已经突然离开。

2019年1月，兴和公寓被湾流国际收购；今年2月，上海遇见在资金链断裂后被麦嘉公寓收购；今年3月，苏州乐展在资金链断裂后被蜜蜂村收购；8月，南京乐嘉宣布将停止运营并关闭所有业务...

方东东发布的数据显示，2019年，共有53家父母租房机构出现资金链断裂或无法运营的情况，其中45家资金链断裂而逃，4家被收购，4家拖欠或拒绝支付租金。

“爆炸的表面是一个金融问题，本质是供应的非理性扩张。”1月10日，空怀特研究所所长杨现领认为，2019年不仅是所有市场参与者的教育和学习过程，也是行业从萌芽到快速发展的必然清算过程。

李振伟告诉《时代周刊》记者，2019年，长期租赁公寓又回到了一个新的发展阶段，变得更加理性和稳定。

热度消退了

根据Cree的研究数据，截至2019年12月底，国内前100家规模住房企业中安排长期租赁公寓业务的比例接近1/4。规模方面，2019年，房企长期租赁前20名公寓累计开业规模超过32万套，成为集中长期租赁公寓的主力军。

然而，与前几年的数据相比，不难发现，当收入没有达到预期时，房地产企业对长期租赁公寓的热情正在下降。

2018年，十佳房企长期租赁公寓管理规模同比增长173%，2019年管理规模仅增长18.9%，增速大幅放缓。尤其是2019年第四季度，大多数企业的扩张和开放规模基本停滞。

更多的房地产企业直接选择剥离长期出租公寓业务。2019年5月14日，施琅格林集团宣布，将剥离五项业务，包括长期租赁公寓(施琅住宅)和物业管理咨询，这五项业务都处于亏损阶段，给控股公司施琅集团。施琅解释称，郎世玉仍处于培育期，预计未来两年将继续亏损，未来将产生持续的资本支出，这将使郎世玉发展成为专业化的租赁业务公司，减少郎世玉亏损对公司业绩的影响。

1月10日，一家房地产服务公司的中层向《时代周刊》表示，由于长期租赁公寓行业的收入表现不太好，但大规模收入的投入较慢，大型房企对长期租赁公寓的态度开始转变，一些过去的“龙头企业”也退出了。

据《泰晤士报》记者报道，2019年10月，上述大型房企还召开了关于长期租赁公寓的部门工作会议。会上，财务经理分析了公寓门店的入住率、营业利润率、成本控制等指标，公布了月度kpi的公寓，并对财务指标不理想的门店进行了警示。

首都对长期租赁公寓的态度也开始改变。据中国指数研究院的不完全统计，2018年，在长期租赁公寓领域，企业获得了37个融资项目，金额约为1491亿元(包括发行债券、基金、信贷及其他用于发展长期租赁公寓的资金)，而2019年只有16个项目，金额约为360亿元，不到2018年的四分之一。

根据中国指数研究院的数据，企业获得的融资总量已经下降。一方面，2019年整个房地产行业的资金监管非常严格；另一方面，这是基于近两年来长期租赁公寓的快速发展所暴露出的金融风险，这使得资本干预更加审慎。

利润难题

房企和资本态度的转变反映了长期租赁公寓的利润问题。

“我们以前已经判断过这个问题。这是一个回报率为5%的行业，而不是一个回报率为20%的行业。”去年，you+青年社区创始人刘洋在一次峰会上“反思”了长期租赁公寓的盈利前景。上述房地产服务公司的中层向《时代周刊》记者表示，企业进入长期租赁公寓时，应该做好持久战的准备，其投资回报周期预计在十年左右。

这在一定程度上“颠覆”了长期租赁公寓市场的良好预期，即在政策红利下，长期租赁公寓已经成为所有企业都想分享的蓝海市场，但高昂的运营和融资成本正在侵蚀公寓的收入。

以融资成本为例，根据嘉里发布的数据，2019年上半年，长租房资产证券化产品的利率成本为5.42%。但是，由于长租公寓运营模式不成熟，物业本身存在诸多法律缺陷，有必要引入第三方担保等外部信用增级机制，综合融资成本为8%？10%.与2019年上半年住房企业境内外平均融资成本相比，国内债券成本为4.97%，公寓企业融资成本较高。

根据嘉里的监测数据，截至2019年第二季度末，中国20个重点城市的集中长期租赁公寓的投资回报率只有1%？3%，低于一线城市的2%，这不仅比商业租赁的投资回报率低3%？5%，远低于国际长期租赁公寓6%的利润水平？9%.

数据显示，对于分散式长期租赁公寓，基于6%的增值税税率和20%的转租租金涨幅，行业净利润率约为-10.3%；当转租租金增加到40%时，其净利润约为3.4%。在所有费用中，租赁费占70%，装修费占10%，其余为人工费、营销费和税金。

“如果长期租赁公寓正式交付使用并进行翻新，而开发商在过去投入了大量资金，那么它肯定不会盈利，因为它无法出售。”李振伟告诉《时代周刊》，长期租房是一项长期的工作。除了传统的租金收取，企业的另一个利润增长点是系统化管理，它降低了租金运营成本，更有效地管理房屋。

来源：人民视窗网