地产股分化进行时 利好重点布局一二线城市的地产股

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今年的《政府工作报告》中没有出现“住而不炒”的字眼，有人认为是“放松”了对房地产的监管。然而，住房和城乡建设部表示，“没有投机的住房和生活”的定位没有改变。

笔者认为，2019年房地产市场的主调仍是平稳发展，“一城一策”将是大势所趋。未来的政策预计将通过一、二线的“一城一策”和三大都市地区的发展规划，实现结构性放松和扩大需求，从而抵消三、四线棚改减少造成的需求减弱。因此，未来市场的焦点将放在一、二线城市周围的房地产公司身上。

空一线和二线城市的房地产市场发展迅猛

笔者从两个方面阐述了一、二线城市房地产企业面临的形势:一方面，从房价的决定机制入手；另一方面，它从政策和空.居民的杠杆率开始

让我们先来看看房价的决定机制。第一个决定性因素是当地的gdp增长水平。一个城市的人均国内生产总值水平决定了这个城市的价格和需求。因此，在人均gdp快速增长、经济发展势头强劲的城市，未来的地价和房价必须是“优质优价”。

第二个决定因素是人口增长。一个地方的住房与人直接相关。如果一个地方的人口不增加，从长远来看，房价就不会乐观。例如，东北每年有近100万人流出，这就决定了东北的房价不会理想，一些三线城市和四线城市也是如此。另一个例子是北京、上海和深圳，这些城市的房价一直很高，因为这些城市每年净流入50万至60万人。

第三个决定因素是人口增长的结构。最典型的是硅谷，那里的大多数人都是受过良好教育的科技人才。这些人中有许多是企业家。这种人口增长非常刺激需求。在过去的几年里，许多二线城市发动了一场抢人的战争，引进了高科技人才，这将决定城市未来的经济繁荣。

让我们看看未来空居民的政策与杠杆比率之间的关系。宽松的政策要求居民以杠杆方式相互合作，从而形成新一轮的住房购买力。

首先，让我们看看美国、日本和韩国的做法。当经济增长中心下降时，他们的各种对策最终导致居民杠杆率上升。这是由于企业的融资需求和金融机构的风险偏好下降，使得从居民的杠杆率入手成为可能。与上述国家不同，中国的各种政策极大地限制了居民的杠杆能力，导致居民的杠杆比率与同期上述国家相比仍然是巨大的空。当边际政策改变时，它会带来灵活性。在过去的几年里，中低收入群体已经成为增加杠杆的主要力量，其他群体有望在边际自由化后继续发展。同时，没有增加杠杆的中低收入群体也有增加杠杆的灵活性。因此，总体杠杆仍然是灵活的。

此外，商业银行自身有意愿和能力持续配置抵押贷款，这也将成为提升居民杠杆率的一大助推器。第三和第四层的这一轮繁荣是通过增加杠杆来推动的。根据调查数据，四线城市2016年和2017年的生息负债杠杆率分别为66%和74%。那么，可以预测，在去库存目标完成后，四线城市将不再是稳定经济、银行资产配置和信贷创造的主要载体。一、二线城市将成为变革的主体，传递未来经济增长、银行资产配置和信贷创造的主要载体。

一些房地产企业已经在核心城市“身居要职”

能否把握城市的生命周期，享受城市增长的红利，决定了未来几年住宅企业的发展潜力。在上面的论文中，我们从两个方面论证了为什么选择一、二线城市的住宅企业。我们可以看到，中国的城市化发展进程有其自身的特点，但仍符合经济学的客观规律。按照上述标准，我们筛选出符合要求的城市，即以京、沪、深、广、杭、津为代表的一线城市或新一线城市，以及重庆、成都、武汉、Xi、郑州等36个二线省会城市或城市群中心。这些城市的未来发展不仅符合上述三个决定性因素，而且有相当大的政策支持。

基于以上逻辑，我们进一步选择了上述城市中仓储场地较大、历史经营优秀的房地产公司，即中国海外(占90%以上)、阳光城(占80%以上)、徐汇控股集团(占80%以上)、招商局蛇口(占70%以上)、万科A(占70%以上)、融创中国(占70%)

上述公司不仅符合我们的土壤储量分布条件，而且在过去10年中平均净资产收益率超过15%，这反映了我们在经营上的优势。2019年，房地产企业将很有可能面临房地产市场的下行周期。只有城市布局好、内部管理好的企业才能在这个周期中成长。

[编辑:荔湾]

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来源：人民视窗网