佳兆业2018年营收净利双增长 3400亿货值领跑大湾区

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许娣乐居财经新闻3月26日，凯撒集团控股有限公司(1638.hk，以下简称“凯撒”)发布2018年度业绩报告。凯撒唤醒了旧的改革潜力和战略前瞻性布局，在春天的黎明向投资者交出了令人满意的成绩单，其高效的表现奠定了发展的基石，大湾区的领先地位继续巩固。

2018年，凯撒成功实现年度销售目标，实现合同销售额700.6亿元(下同)，同比增长57%。全年营业收入387亿元，同比增长18%；净利润33亿元，同比增长8%。毛利率同比增长25%，达到111亿元，毛利率为29%，同比增长1.5%；核心净利润增长304%，达到47亿元；手头现金229亿元，同比增长8%，短期债务偿还压力相对较小。

2018年，凯撒将聚能提速，实现利润和规模双高增长。凯撒以大湾区和中国一、二线核心城市为重点，继续推进土地储备丰富的城市更新项目。凭借前瞻性的布局和对市场的准确把握，凯撒的许多核心指标全面呈现出良好的发展态势。随着近期《粤港澳大湾区发展规划纲要》的颁布，在粤港澳大湾区处于领先地位的凯撒将继续享受优惠政策，将旧的红利释放给新一轮的城镇化。

收益翻倍，核心净利润增长304%

2018年，凯撒凭借前瞻性战略布局和区域深度培育等多重优势，准确把握市场脉搏，灵活把握销售窗口期，实现销售业绩持续快速增长。全年合同销售额达到700.6亿元，同比增长57%，顺利完成年度销售目标；平均合同销售价格为每平方米18261元，同比增长14%，合同销售面积达到383.7万平方米，同比增长38%。数据显示，2016年至2018年，凯撒合同销售额复合年增长率达到53%，呈现明显上升趋势。

虽然销售业绩持续快速增长，但凯撒在盈利能力方面的表现更引人注目。根据年报，凯撒2018年实现营业收入387亿元，同比增长18%。销售毛利首次突破100亿元，达到111亿元，同比增长25%；毛利率达到29%，同比增长1.5%；核心净利润同比大幅增长30.4%，达到47亿元，在披露业绩的大型房地产企业中排名第一。

与趋势相反的增长显示了真相，凯撒的业绩增长仍在继续。在2019年1-2月部分规模房企销售同比下滑的背景下，凯撒销售业绩继续强劲增长，两个月累计销售83.3亿元，增长73%。

为回报股东的长期支持，董事会建议派发末期股息每股9港仙，中期股息每股3港仙，全年股息每股12港仙。据有关人士透露，凯撒的年终分红表明，凯撒的财政状况趋于稳定，基本面是稳固的。

优秀的土壤储存80%布局核心城市有足够的容量

随着近年来房地产市场的快速发展，土地供应量逐渐减少，征地成本不断上升。一、二线市场正逐步进入股票时代，在核心城市获得土壤储备越来越困难。对于具有大型一、二级土仓的住宅企业来说，早期布局的优势日益突出。

长期以来，凯撒紧紧跟随国家战略方向，以国家宏观战略政策支持、经济发展活力高的城市群地区为重点，深入参与区域发展，在与国家战略的融合中寻求新的发展和可持续增长，为绩效的爆发奠定坚实基础。从战略地图上看，凯撒主要集中在五大城市群:大湾区、长江三角洲、中部、西部和环渤海地区。截至2018年底，凯撒土地总储量已达到2400万平方米，可销售价值超过4600亿元，覆盖全国45个城市，拥有152个房地产项目。

在丰富的土地储备中，一线城市和重点二线城市占80%，丰富的优质“粮库”无疑为凯撒赢得了不可低估的竞争优势。这也反映在公司未来的销售上。根据本次披露的年报，2019年凯撒的总可销售资源约为1580亿元，可销售面积约为880万平方米，其中一线城市的可销售资源占总可销售资源的46%，二线城市的可销售资源约占48%。

除了高质量的储备，凯撒还注重新的授权。本集团的新土地储备方法主要基于旧供应及并购。2018年，获得30多个项目，为国家战略布局增加海南拼图；本集团新增股本建筑面积为332万平方米。从具体布局来看，大湾区一、二线重点城市仍是凯撒的核心战场，新增用地主要集中在大湾区的深广珠等重点城市。

一些专业人士指出，2019年的房地产市场不能忽视中央政府稳定土地价格、房价和预期的决心。通过实施“一城一策”，放宽结算条件，取消限购，核心城市的房地产市场将得到良好的释放。随着资金从四线城市回流到一线和二线城市，一线和二线市场预计将继续改善。凯撒将继续享受前瞻性战略布局带来的市场红利。

海湾地区3400亿英镑的领先价值在该地区名列前茅

最近，《粤港澳大湾区发展规划纲要》的颁布，引起了业界对建设充满活力的世界级城市群的密切关注。大湾区的高水平规划和建设给房地产市场带来了新的机遇。

作为一个以粤港澳大湾区深度种植为核心的企业，以海湾地区为大本营的凯撒，坐落在粤港澳大湾区广袤的土地储备上。在伴随公司成长壮大的时间演绎中，前瞻性的战略布局才是最好的，多年的深度培育经验也体现在粤港澳大湾区七大核心城市中。

报告期内，凯撒在大湾区的土地总储量为1300万平方米，占土地总储量的54%，主要分布在深广惠州。大湾区土壤储量价值近3400亿元，占总价值的73%，其中深圳占1600亿元，占大湾区的一半。

在销售方面，突出了凯撒在2018年占据大湾区核心城市的优势，公司在大湾区的签约销售额占同期公司签约销售额的60%。据市场分析师称，凯撒的大湾区价值比重很高，土地成本低，盈利能力强。未来5-10年，随着大湾区建设、产业升级和财富增长的不断推进，公司业绩将持续增长。

老改革国王的1.8万亿高能量储备加速释放

随着股票市场的到来，城市更新已经成为住宅企业新的增长点。特别是《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出了一系列“提高城乡基础设施一体化水平，因地制宜推进城市更新，改造城中村，兼并小村庄，加强配套设施建设，改善城乡人居环境”的规划，这将为率先在湾区规划旧区的凯撒企业带来长远利益。

从凯撒城市更新的规模来看，“旧城改造之王”的称号名副其实。根据年报数据，本公司目前的旧城改造储备项目面积约为3000万平方米(不含土地储备)，其中99%位于大湾区，深广分别占31.8%和31.6%，中山和惠州分别占23.3%和11.4%。大湾区有119个旧城改造项目，其中深圳81个，广州12个，中山16个

凯撒也因其多年的旧制改革经验而被称为黄埔军校。旧改造工程自建成以来，十年来平均年建筑面积约为94万平方米。其中，2018年的成功改造包括三个老改造项目:深圳东门路、广州小平村、珠海滨水花都花园，总面积57万平方米进入土仓，可销售价值330亿元。

据悉，凯撒是中国最早成立旧城改造集团的企业，也是中国第一家专注于旧城改造的企业。公司拥有一套系统的运营流程和管理规范，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节具有核心竞争力。

此外，不断上涨的土地成本继续挤压房地产项目的利润0/房，而城市更新将享受低地价带来的高毛利。报告显示，截至2018年，凯撒平均土地成本仅为4750元/平方米，平均售价达到18261元/平方米，同比增长14%。可控的土地收购成本使得产品的溢价能力明显。

凯撒表示，将继续推进旧改造项目的改造。预计未来1-2年，集团将有10个项目实现土地供应，价值近1000亿元；中期内，将有14个项目分布在深圳和广州，价值约4500亿元；在相对较长的时期内，公司将陆续向市场供应占地2000万平方米的旧房改造项目，总价值1.3万亿元。高能量储备将为公司业绩的可持续增长奠定基础。

专业人士指出，凯撒凭借其在市区重建方面的专业优势和多年来的实力，可以承受周期性地产发展的风险。与此同时，规模庞大的旧房改造项目给公司带来了高质量、低成本的土壤储存。随着大湾区的可持续发展，旧改造项目将逐渐迎来收获期，凯撒将进一步享受城市演变带来的红利。

财务优化和多渠道融资授权

目前，房地产行业的头效应越来越明显，大规模增长成为必然选择。在高增长中保持规模与债务的平衡尤其考验企业的经营能力。凯撒始终坚持稳健的金融战略，2018年实现了规模增长，发展质量显著提高。在加快和控制质量的一年中，公司年初设定的财务优化目标顺利实现。

业绩报告显示，2018年，凯撒的净负债率提高至236%，同比下降64个百分点。信贷形势也在不断优化。公司利息覆盖率由2017年的1.2倍提高到2018年的1.7倍，资本周转效率进一步提高。

截至2018年12月31日，公司持有的现金和银行存款较去年同期增长8%，达到人民币229亿元，一年内全部清偿到期债务，余额为。速动比率也从2017年底的1倍提高到目前的1.3倍，债务结构继续保持稳定。目前，公司资金雄厚。随着房地产行业进入加速整合期，行业内将会出现大量的M&A机遇。未来，公司将积极寻求更多高质量的目标，获得更多高回报的项目。

此外，凯撒积极拓展境内外融资渠道，通过多元化融资方式进一步优化债务结构。结合公司融资背景，2019年，公司获批准发行债务4亿美元，购房最终支付资产支持证券6.85亿元，长期租赁公寓资产支持证券30亿元，供应链资产支持证券50亿元，船票收入4.75亿元，资产支持证券发行总量90亿元，进一步拓宽了集团融资渠道，降低了融资成本。

在资本市场，凯撒于2018年被纳入恒生指数和大湾区指数成份股，并于2018年5月被内地权威评级机构评为“aa+”级，前景“稳定”。从机构来源来看，这进一步反映出凯撒偿债能力强，受不利经济环境影响小，违约风险低，为公司扩大发展规模、增强市场竞争力、加大投融资支持提供了有力支持。此外，2018年12月，凯撒地产成功在香港主板上市，进一步拓宽了集团与资本市场的联系渠道。

展望2019年，国家颁布了粤港澳大湾区发展规划纲要，大湾区迎来了高起点、高规划、高联动的建设周期，带来了新一轮产业和人居环境升级周期。今后，凯撒将坚持以粤港澳大湾区为核心的发展战略，以房地产主业为重点，与科技、卫生、海洋、文化、旅游等多种经营领域合作，抓住大湾区的政策机遇，不断强化城市综合服务提供商的战略定位，为大湾区的建设和发展服务，为人民创造更美好的生活。

来源：人民视窗网