爱建信托吴文新：房企玩双重杠杆很危险

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爱建信托总经理吴文新

乐居财经新闻韩凌2019年3月27日，由易居企业集团、Cree和帝辛重力联合主办、乐居财经协办的“第三届新重力峰会”在上海浦东嘉里酒店隆重开幕。爱建信托总经理吴文新出席并接受了乐居金融的现场采访。

吴文新表示，在大资本管理时代，存量房屋改造比增量市场具有更大的投资价值，存量房屋市场存在许多机会。

他进一步解释说，做增量市场就是与开发商合作，通过杠杆获得土地，投资周期很短，所以交易对于资产管理公司和客户来说太频繁了，这实际上不是一个好的商业模式。在股票时代，围绕高质量资产的资产管理是一种更好的商业模式。因此，爱建信托的业务重心已经从开发市场转移到股票市场。

爱建信托特别关注大宗交易领域。吴文新透露，爱建信托参与了三栋大楼的交易，为其提供金融服务，总资产达100亿元。

过去，开发商的开发能力受到重视，但现在，更多的是关注存量物业投资、融资、管理和退款的全过程管理，这需要较长的周期。此时，更多的是关注操作员的操作能力。由于存量房屋的改造需要巨额资金，爱建信托将与银行、运营商和信托公司的私人投资者联手，制定一个全面的金融服务计划。

对于热门的长期租赁公寓，爱建信托仍在仔细观察和尝试。“爱建信托专注于重型资产。目前，市场上充满了长期出租公寓经营公司与轻资产。风险控制的手段和方法确实不恰当。”吴文新告诉乐居金融。然而，爱建信托投资的一些综合物业将被改造成公寓物业。

在选择投资商业地产时，吴文新有四个选择标准。一个是位置，这是最重要的。因此，国际公认的北京和上海是投资的首选。因为将来退出时，这里的房产更有可能吸引国际资本和长期资本；二是经营者的经营能力，即改造和提升财产价值的能力；第三是交易价格，因为交易价格决定了未来的投资回报；第四，未来房地产运营商将受到大量长期资金的青睐。

2018年，房地产融资环境趋紧，部分中小企业资金链受到考验。吴文新判断，今年房地产融资环境不会大幅度放松。作为一名熟悉房地产行业的资深金融专家，他对房地产企业的建议是:不要过度使用杠杆。本来，高杠杆、高周转的高速发展时代已经结束，下一场战斗是内功。如果公司不仅偿还债务，还为特定项目分配资金，这种杠杆作用就有点太强了。一旦未来形势发生变化，这是非常危险的，所以杠杆必须适度。

爱建信托的企业理念是成为观察金融秩序的典范。因为金融应该尊重法律、规则、市场和监管。

2019年是地球新引力创新峰会的第三年。中国的房地产创新方兴未艾，三年只是开始。新引力创新峰会将见证未来10年和20年以及许多创新企业...2019年，我们将见证房企的坚持与执着，共同探讨美好生活场景的未来走向，共同探索房企问题的答案。

来源：人民视窗网