苏晓晴：南京是一座商业自信的城市

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来自南京的乐居财经新闻张春杰4月24日，“产业驱动的城市更新”资产管理论坛在南京召开。南京文策商业管理咨询公司董事总经理苏小青发表了题为《南京商业更新概述》的主旨演讲。以下是讲话的全文:

我一生都在做生意，我几乎从未改变过我的生意。我一直在南京。我认为我是最有资格谈论南京生意的人。今天，我在这里出丑，告诉你我的一些看法。告诉我们南京商业的演变，如何用一句话概括南京的商业？我选择了“南京是一个商业自信的城市”，从不模仿，总是超越。

事实上，南京原本是中华民国的首都。我过去工作的地方是南京中央购物中心。自中央购物中心开业以来，南京的商业已有83年的历史。中央购物中心最初只有两层，面积为8000平方米，现在有80000平方米。自从中央购物中心落户新街口，新街口就成了南京的商业中心。事实上，南京商业中心并不位于新街口，而是在城市的南部。无论如何，新街口只有0.3平方公里。在高峰期，有10个购物中心，面积为20，000平方米，所有的都是同样的形式。你可以想象当时的竞争有多激烈。然而，南京是中国最好的百货商店，南京新街口百货商店是5万到6万。到目前为止，新街口有30家大中型商业企业，分散着1600多家大小企业。现在，经过城市改造，特别是新街口地铁站，是中国乃至世界上最大的地铁站，有28个出口。

当研究一个城市的商业时，我们更关心的是这个城市的人均社会商品零售总额。你为什么注意这些数字？它反映了城市的能力，例如，拿出2018年的数字来做一个排名。你可以看到全国排名最高的是南京，人均社会消费品零售总额为每年69，100英镑。南京在江苏省排名第一，但其国内生产总值总是第二。为什么这个指数现在是城市研究的重要指数？我们谈论城市商业中三种形式的存在。首先是吸附形式。例如，过去在上海，长江以南的人会去上海买东西。然而，近年来，上海的吸附量一直在下降，因为周边地区富有且充满敌意。第二，像江苏和无锡一样，社会商品的总销售量是这个城市的销售力量。第三，像苏北的盐城和淮安，零售总额可能不能反映这个城市的实际消费能力，因为大量的消费流入像上海和南京这样的城市，所以我们可以考察这个城市和周边城市的关系。我以前在中央购物中心做研究。新街口的吸附量约为200亿。今天，我只能说还不到100亿。南京商业主要吸引安徽、山东、苏北、苏中和苏南的一小部分。

南京新街口是中国第一个商业区，这一直阻碍着南京其他商业区的形成。因此，可以说南京五年前还是新街口，而一条湖南路已经升起。湖南路的销售有可能因为湖南路城市的变化而立即下降，不再成为一个有吸引力的消费区域。南京城市商业网络规划中有四个城市级中心，即新街口、奥林匹克体育、南京南站和江北，江宁没有白家湖。甚至可以说，白家湖甚至不是一个区域性的商业中心，但此时，南京的四家企业，如金鹰和1912集团，联手打造了四大商业体，如最大的百货公司金鹰和1912年的文化商业区，这四家公司联手打造了这样一个商业圈。白家湖商圈的成功避开了新街口的强势，新街口是购物的首选，因为我们的消费者开始慢慢转变，不像过去，当他们用自己的品牌标榜自己的时候，他们是两个完全不同的消费时代，白家湖完全按照现代生活方式创造了一个新型的城市商圈。

说起南京的商业，我觉得合肥的商业网点就像是在摊蛋糕，几步之内就出现了一个10万平方米的购物中心。南京不是这样的。一个城市商业区的形成必须符合其传统的零售理念。首先，它必须建在地理中心，南京奥林匹克运动会和江苏省南京市。为什么今天它不能成为一个真正的商业区？因为它在南京的西南角。然而，从奥运会开始到今年的奥运会开始，它已经开始将奥运会挤到中间，并逐渐进入城市中心。因此，南京奥运会形成商业中心的时候到了，因为它不是在地理中心，而是现在在地理中心。其次，我们应该考虑商业区的能力，以及周围的居民是什么样的人。南京鼓楼区每平方公里有3.7万人，鼓楼区下关区合并后还有3.1万人。因此，根据我的工作经验，每平方公里不到10，000人应该尽量不投资商业。因此，商圈的能力、人口密度、聚集了什么样的人，以及他们是否有一定的消费能力，比如南京奥体，都聚集了许多白领和收入较高的人。当南京市政府建造奥林匹克运动会时，它给了它很多资源，南京的第一条地铁线给了它。一定有大商店，商店很难建造商业中心。区域中心和超区域中心有什么区别？区域中心只有一个商业中心，超区域中心必须在南京从两个商店聚集到三个商店。大型商店的聚集表明将来会有多少人发展。然后是竞争。只有大商店才能通过竞争创造一个大的商业圈。事实上，我们可以在零售理论中找到它。在1965年或1968年，零售圈理论中有一个最小差别原则，这是我们的消费者选择在哪里消费的一个非常重要的标志。在现实的过程中，我们发现消费者不是当场消费，他们很可能会走得很远，因为那里有很多东西，在同一个类别中几乎没有什么区别。

但我们不能否认南京其实有自己的个性。为什么我说南京是一个有商业信心的城市？因为我们看到很多外资企业来到南京选择他们的地点，甚至开店。例如，在改革开放初期，王德民是上海大洋百货公司的老板，该公司选择在南京新街口选址。你想怎么来南京？原因很简单，这里的竞争太激烈了。当然，一些人冲进南京新街口，以失败告终。他们不是南京本地企业，不能满足一些地方特色。为什么香港购物中心在学校评估方面做得很好？因为香港人说中文，所以他们用中国人的思维逻辑和思维框架来思考中国消费者。不像外国人，外国人用英语作为思维逻辑和工具，当他们在这个地方思考消费时，有一个偏差。因此，南京是一个非常有趣的地方，外面的大型零售企业应该尽量不要进来。

南京被称为保守和缺乏创新。以下是南京业务的六个发展方向。首先，迎合新的消费。这里的每个女孩都出去购物，却不知道为什么她会带着一双鞋回来。她所不知道的可以通过消费习惯和数据准确描述出来？今天，消费的个性化确实给我们做生意留下了很大的困难。今天，所有的商业模式、商业模式和商业管理形式都是为大规模消费而设计的，我们必须迎合新的消费。第二，建立新的生态。如今，消费者的消费非常随意。甲瞄准新街口，消费行为是乙。甲和乙是什么关系？我们谈论人们的意识流，以及意识流的波动规律是什么。未来的零售竞争肯定不是商店之间的竞争，而是商业区之间的竞争。我选择上海的淮海路或南京路。南京路的所有商店都没有机会，所以我们必须从今天的消费习惯中学习新生态。第三，研究了连接方式。我傲慢地说了一句话。今天，商业零售中出现了新的词汇和新概念，我称之为网络语言。所以我们不要简单地否定一些新概念和词汇。第四，我们应该给一个新的形象，因为今天的竞争是文化的竞争，而文化的竞争是这家店的形象竞争，因为在过去，我们的消费者记住了形象以及功能，这是老一代人对商业印象的逻辑思维，但在未来却不是这样。事实上，在1995年，欧洲对新的零售模式做了一项研究，他们得出结论，购物中心未来的成功取决于你在消费者心目中的形象。第五，迎合新的生活方式。消费是理论书中所有的主观消费行为，所以今天新的生活方式是开放零售的概念。只要你接触到消费者，消费者最关心的是什么，你就应该研究如何做得更好来吸引他们。最后，一个商业区的形成将成为一个城市的新动能，所以许多旅游项目不赚钱，如公园门票，以刺激当地消费？我们必须站在这个逻辑思维中。

让我们再看一遍。当我从学徒开始进入商场当店员时，我的主人告诉我要注意消费者的需求。事实上，我们直到今天还没有做好。我们理性地说，消费者的需求分为两个层次，一个是需求，另一个是需求，完全是两个层次。需要什么？需要是我必须做的。吃和买大米几乎都与生活有关，经常性的购买需求都是必要的。寻求什么？我想要它。也许我们年轻时没有足够的购买力。我们现在可能买不起。为了买一台彩电，我们必须存一年零两年的工资。今天的消费者非常简单地想买一台彩电。90年代和00年代后，需求不在于消费。他们花钱是为了自己的喜好，但我喜欢他们有钱的时候。现在，在90年代和00年代之后，他们为了自己的喜好而消费。在这种情况下，人们不知所措，不知道如何做生意。列出了一些现代词汇。在这样的话下我们该怎么办？

最后，我想用一句话表达我对南京商业的理解，希望能给你一些印象。“当你说新的零售，我不是指智能零售。”最初，商务部接触到新零售，从2018年开始，商务部基本上接受了智能零售，因为智能零售比新零售更具体、更生动。外面有波涛汹涌，但这里没有海浪。南京的生意一直很稳定。现在，我想用什么样的概念或知识产权来打动我们的每一位客人？我想起一个ip“我是民国大学先生”。

来源：人民视窗网