31省份卖地收入盘点：今年多地预计负增长

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中信经纬客户5月11日电(薛)2018年，房地产市场创造了一个高峰，许多数据达到了历史新高，其中，各地的土地销售收入也大幅上升。

中信经纬客户对2018年31个省、市、自治区的政府性基金预算收入进行了梳理，发现至少有25个省(绝大部分是国有土地使用权出让收入)的政府性基金预算收入呈现正增长，至少有15个省达到或超过30%的增长率。浙江省以8736.56亿元的收入位居榜首，江苏省也超过了8000亿元。

然而，随着房地产市场的严格调控和限价令对土地市场的影响，许多省份预计，今年国有土地出让收入减少时，政府资金的预算收入将出现负增长。

卖地收入高增长

近年来，“土地财政”越来越受到重视。将政府性基金预算收入与一般公共预算收入进行比较，可以看出浙江、江西、湖北、河南和重庆的比例大于1，即政府性基金预算收入超过一般公共预算收入，地方政府严重依赖土地出让收入。

根据财政部的数据，2018年，国家财政收入为75404.5亿元，其中中央财政收入为4032.65亿元，地方财政收入为71371.85亿元。地方政府性基金收入中，国有土地使用权出让收入65095.85亿元，增长25%。国有土地使用权出让收入约占地方政府资金收入的91.2%，各省基本持平。

从各省情况来看，浙江、江苏、山东三省政府性基金预算收入领先全国，浙江为8736.56

1亿元居首位，国有土地使用权出让收入7748.92亿元，也居各省首位。江苏和山东分别以8222.81亿元和6000.62亿元位居第二和第三。

房地产市场受房地产市场调控的影响很大。为了抑制房价上涨，许多地方在2018年加快了土地供应，这也导致政府资金预算收入大幅增加。据中信经纬客户统计，除安徽省外，至少有15个省的增长率在30%以上，7个省的增长率超过50%。2018年，云南省政府性基金预算收入增长率为75.9%，在31个省中最高。

数据显示，政府资金的预算收入在各省之间差异很大。在31个省、市、自治区中，浙江、江苏达到8000亿元，广东达到5000亿元，河南、四川、湖北超过3000亿元，河北、福建达到2000亿元，陕西、广西达到1000亿元。西藏的预算收入最低，为89.14亿元。安徽省尚未公布2018年政府性基金预算收入。

在政府资金预算收入排名中，东部省份排名第一，中部人口较多省份排名第二，东北和西部地区落后。中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉中信经纬的客户，东部和中部省份是中国的经济中心，房地产业相对成熟，房企之间竞争激烈，地价高，增速快，导致这些地区的土地销售收入较高。与此同时，在国有土地出让中，东部和中部省份通过招牌出让的土地比例较高，导致这些地区在“出价最高者获胜”的出让机制下，土地价格较高。

深圳市房地产研究中心高级研究员李认为，虽然去年一二线城市的土地出让收入有所下降，但三四线城市热，整体土地供应规模大，而浙江、江苏三四线城市的房地产市场发展迅速，这也使得东部和中部地区的政府性基金预算收入大幅增加。

然而，统计数据也显示，北京、天津、甘肃、海南和黑龙江的政府性基金预算收入出现负增长，分别为-35.9%、-5.6%、-3.4%、-3.6%和-4.2%。天津出现负增长，主要是因为土地出让收入大幅下降。数据显示，2018年，天津市土地出让收入为986亿元，同比下降18.3%。海南省的负增长受城市基础设施配套费大幅降低的影响。

许多省份对土地的依赖程度更高

一般公共预算收入是财政收入的重要组成部分，也是一个地区硬实力的体现。将国有土地使用权出让收入与一般公共预算收入进行比较，可以在一定程度上反映一个地区对土地财政的依赖程度。由于各省国有土地使用权出让收入数据不全面，我们来比较一下政府资金的预算收入和一般公共预算收入。

国家政府基金预算收入/国家一般公共预算收入约为0.41，这一数字较小，因为中央一级的一般公共预算收入更多。然而，根据当地数据，在大多数省份，政府资金预算收入/一般公共预算收入的比例很高，即对土地的依赖程度很高。

基于政府基金预算收入/一般公共预算收入，中信经纬客户发现浙江、江西、湖北、河南和重庆的比例大于1，分别约为1.32、1.08、1.07、1.04和1.02，即政府基金预算收入超过一般公共预算收入。在31个省中，至少有18个省的政府资金预算收入/一般公共预算收入的比率为0.5或更高，这些省大多位于东部和中部地区。

谢逸枫表示，这一比例很高，表明地方政府高度依赖土地财政。国有土地出让收入虽然可以支持城市建设，但也会带来房价过度上涨、资产泡沫和金融风险积累的负面影响。

谢逸枫表示，在分税制的影响下，虽然东部发达省份财政收入较高，但也向中央政府上缴了更多的财政资金。为了弥补财政压力，这些省份可以通过增加国有土地转让来增加收入，这是东部省份政府性基金预算收入与一般公共预算收入比例较高的原因之一。

政府性基金预算收入与一般公共预算收入之比小于0.5的省份有12个，包括北京(0.35)、上海(0.29)、广东(0.49)，以及山西、新疆、宁夏等经济欠发达地区。李告诉中信经纬的客户，京沪两地税源广泛，一般公共预算收入较高。此外，这两个地方已经进入了存量房时代，而且新房的供应比例不大，所以土地出让金不会太高，这个比例自然会更低。由于中国房地产业的主战场在中国的中部和东部，一些西部和东北部省份的土地出让金较低，对土地的财政依赖度也不太高。

20个省预计政府资金预算收入将出现负增长

随着房地产市场的严格调控和限价令对土地市场的影响，许多省份预测，随着国有土地出让收入的减少，今年政府性基金预算收入将出现负增长。根据2018年预算执行情况和2019年预算草案的报告统计，至少有20个省预测2019年政府性基金预算收入将比2018年下降，其中5个省下降20%以上，6个省下降10%~20%。

据估计，政府性基金预算收入降幅最大的省份是四川省，将从2018年的3821.9亿元降至2350亿元，降幅为-38.5%；重庆的收入预计将从2316亿元下降到1550亿元，降幅为-33.1%；江西从2568.6亿元下降到1760.3亿元，下降-31.5%。

然而，也有一些省份的政府资金收入有所增加。陕西省财政厅表示，2019年，全省政府性基金收入预算为1898.1亿元，增长29.6%，主要原因是市县国有土地使用权出让收入和城市基础设施建设配套费预计将增加。

谢逸枫认为，在“稳定地价”调控政策的影响下，今年政府将提高公租房、公租房等经济适用房的土地供应比例，纯商品房的土地供应将下降。此外，财政政策将收紧，今年国有土地使用权出让收入将下降，政府资金收入也将下降。他预计，2019年国有土地使用权转让收入将下降1万亿元，至5万多亿元。

李指出，限制土地价格的政策还将继续，随着棚户区改造面积的缩小和保障性住房供应量的增加，今年国有土地使用权出让收入难以取得突破。

根据财政部的最新数据，今年1-4月，政府性基金的国家预算收入为19563亿元，同比下降4.8%。中央和地方财政预算收入1261亿元，同比增长3.8%；地方政府本级资金预算收入18302亿元，同比下降5.4%，其中国有土地使用权出让收入同比下降7.6%。

土地供应的减少会导致房价上涨吗？谢逸枫表示，市场上仍有大量库存，土地供应的变化短期内不会对房价产生影响，但如果土地供应长期紧张，房价将有上行压力。

来源：人民视窗网