易宪容：北京的限竞房库存压顶还是价格问题

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有限的竞争空间，这是2018年十大新词之一。指以“限定房价和竞争性地价”的土地出让方式生产的商品房。关键是在土地出让时提前锁定房屋未来的挂牌和销售价格，而土地由参与竞标的房地产开发企业拍卖，并由出价最高者中标。政府认为这是一项防止房地产开发商投机土地进而推高房价的监管措施。

解释这个有限竞争空间的政策目标的目的不是针对房地产开发商。如果用市场价格机制来解释中国的房地产市场，房地产开发商就不可能通过投机土地价格来推高房价。因为土地价格总是由房价决定，而不是土地价格，或者中国的房地产市场是由成本定价的。因为，如果中国房地产市场上的住房是成本价的，那么国内的房价就不会在这样的市场上，国内的地价也不会被房地产开发商推高。事实上，有限竞争空间的核心是政府用尽一切行政手段控制房价，以防止房价下跌。特别是，我们应该阻止北京房价下跌。

想象一下，目前北京有限竞争房的价格基本上是每平方米5万元左右。如果政府采取调控措施使房地产市场回归理性，回归以消费为主导的市场，另一方面采取市场价格机制进行调节，那么2018年北京居民人均可支配收入将低于7万元。价格超过5万元每平方米的有限竞争房屋的市场在哪里？北京居民当然买不起。虽然有些人会说，通过改善性住房的需求，他们有能力消化这个价格水平的住房。但是估计这也是不可能的。因为，既然所购住房的目的是改善目前居民的条件，它不仅要求增加住房面积，而且要求提高所购住房的质量。在这种情况下，购买住房的总成本可能会翻一番，而且大多数购买改良住房的人也不可能以如此高的价格进入住房市场。因此，从根本上讲，有限竞争空间的目的是支撑房价，支撑整个北京房价在这个水平上，这个水平只高于这个水平，但不低于这个水平。

据现有资料显示，从2017年开始，在三年时间里，北京已售出95块商品房，其中92块为有限竞争房，规划商品房总建筑面积达851万平方米，总价值约5000亿元。根据中原地产研究中心的统计，在过去的一年里，北京楼市的存量在最近8年里增加到了最高的71300套(据统计，所有的商品房包括有限竞争房)，增加了20000套，增加了42%。

这些数据还显示，截至5月20日，从2018年6月10日开始，北京房地产市场共有49个有限竞争住房项目，共有73个开发和销售期，供应了33，427套住房，10，232套住房在网上签约。网上签约均价为每平方米498，984元，按面积计算，网上签约完成率仅为27.3%。换句话说，北京有大量的有限竞争对手没有上市交易，而有限竞争对手的库存在前列。

现在的问题是，对北京来说，一方面，住房供需矛盾突出，许多居民的生活条件难以改善；另一方面，超过70，000套住房库存在顶部。如果把这些房子卖掉，可以解决20万到30万居民的住房问题，那么这种现象的问题在哪里？我们如何解决它？

事实上，对任何市场来说，只要价格机制没有失灵或者政府没有过度监管，整个市场上肯定没有什么是卖不出去的，只有卖不出去的价格。因为，如果住房市场真的是库存增加和供应过剩，那么住房需求可以通过价格调整逐步释放。如果这种住房价格处于较高水平，也可以逐步调整价格，使其住房需求能够不断释放。这只是价格调整的速度，价格调整得越充分，需求就会释放得越多。

因此，目前限制竞争房屋库存封顶的最大问题是将房价调整限制在一定范围内，房价只能在这个范围内出售，甚至只能涨不能跌。在这种情况下，不仅住房市场的价格机制被完全扭曲，而且住房市场的需求也无法释放。在这种情况下，有限的比赛房间的库存只能累积。近年来，许多城市房地产市场的情况，或者说职能部门的房地产调控政策，是如果房地产市场想去股票，就必须让这些城市的房价上涨，所以许多城市的房价一直在上涨，他们的股票也在不断上涨的房价中减少。然而，这样的市场肯定是一个由投机主导的市场，而不是一个由消费主导的市场。因此，目前，北京有限竞争住房市场的住房价格机制被扭曲，房地产开发商不愿调整价格。最重要的问题不仅是要先达成协议，还要看政府的脸色。

来源：人民视窗网