物业股没人买？靠母体输血不行 还是要学着自己长大！

本篇文章2011字，读完约5分钟

从四川房地产公司蓝光发展公司分拆出来的物业服务公司佳宝股份最近正式通过了HKEx的听证会。它离香港证券交易所的钟声敲响的日子越来越近了。

佳宝的股票从新三板转到了港股。在此之前，徐汇集团旗下的永胜地产首先完成了转让操作。保利地产的转让申请也已进入审批阶段。

五年前，随着物业服务行业逐渐被资本市场所发现，从房地产企业中分离出来的物业服务公司，如彩生活、中海地产、绿城服务，甚至新城悦，纷纷走上资本舞台，但他们无法回避的是，上市是他们资本之路上“最抢眼”的时刻，之后大部分人都陷入了沉默。

大多数物业服务公司正在经历“低流动性”，交易通常不活跃。这当然与港股的整体环境有关，但更多的原因是物业服务公司的规模很小。“只有当树长大了，才会有越来越多的人来买。”一位长期跟踪房地产行业的分析师告诉《镁雕房地产》的记者。

当前的问题是，物业服务公司如何突破规模上限，寻求新的增长路径？

“高估值”和“低流量”

高估值是促使物业服务公司分拆上市的动机之一。以亚人寿及其母公司敏捷为例。截至2019年6月14日，雅人寿的市盈率为16.95倍，而敏捷的市盈率仅为4.83倍。

看着“第一股地产”的生命色彩，其上市之初的市值甚至超过了其母公司的幻想曲年。经过五年的调整，其目前的市值为62.18亿港元，而幻想曲年的市值为74.96亿港元，两者相差不大。2018年，幻想曲年的收入几乎是彩色生活的四倍。

“在房地产行业，一亿元的利润只值五倍，而分成(财产)是几十倍。比如，给你六倍的加薪，你会换工作吗？”一位香港股票房地产分析师分析了拆分物业服务上市的原因。

许多房地产企业将房地产行业分拆上市，或许他们有一些提高自身价值的想法。协宗战略管理集团创始人黄立冲在接受《镁雕地产》记者采访时表示:“很多房地产公司看到其他房地产企业拆分时都会这么做。他们认为这是对他们作为一个整体所拥有的财富和价值的提升。”

色彩生活之后，至少有十家左右的物业服务公司登陆资本市场。大多数物业服务公司都是从房地产公司分离出来的，最辉煌的时刻是它们上市的时候——碧桂园服务公司上市的时候，市盈率大约是56倍，但现在已经下降到39倍左右，雅人寿的市盈率曾经超过45倍。

“买地产股的人不多”，这是许多港股投资者的看法。大多数物业服务公司的每日营业额约为100万港元，最高的也只有1000万港元左右。例如，2019年6月14日，绿城服务的营业额为1205.5万港元；雅人寿保险为9，124，700港元；彩色人生635万港元。

上述分析师指出，物业服务行业交投不活跃的原因是港股流动性差，港股小盘股流动性更差。“房地产公司规模相对较小，属于小盘股，流动性较差。”

2018年上市物业管理公司业绩。数据来源:国信证券

规模和收入攻击

“香港股市由机构投资者主导，有严格的投资纪律。例如，市场价值是有要求的，市场价值小的主流机构一般不会购买。如果你的公司以每年30%的速度增长，三年内翻一番，有人会慢慢买下它。”上述分析师继续说道。

“需要成长”是物业服务公司提高关注度的一个重要方面。目前，大部分被拆分的物业服务公司仍然严重依赖母公司的发展。然而，许多业内从业者和资本市场观察人士认为，这不是一条长期的发展道路。

如果我们分析这一领域最基本的收入“物业费”，我们会发现提高物业服务公司收入的因素可以来自以下两个方面:一是增加管理面积；二是提高单位面积的物业管理费。

大多数情况下，可以选择“采集”或“外部连接”来增加管道面积。例如，色彩生活以20.13亿元收购万达地产，完成规模转型；另一个例子是万科地产，2015年开始上市后，其收入从2014年的19.88亿元飙升至2018年的97.96亿元。

“有一种趋势是肯定的。大鱼吃小鱼，如果不主动去吃小鱼，大鱼就不能长时间吃。”三大物业服务公司的一位人士告诉记者。

至于物业管理费的提高，普遍的看法是，行业仍处于相对粗放的状态，物业管理费很难在短时间内大幅提高，但这也是长期增长的动力。“核心肯定是提高服务质量。将来(一个好的物业公司)的服务将会非常昂贵。”上述分析师指出。

他认为，从目前的全球趋势来看，未来物业管理费上涨是不可避免的。以香港为例。根据香港房屋网络发布的数据，最近在香港交付的房地产的物业管理费一般在每平方英尺3港元到10港元(1平方米等于10.7平方英尺)之间，而mainland China的平均物业管理费一般在每平方米2元左右。

上述三大物业服务公司的人士认为，物业管理行业目前不容易出现“弯道超车”的黑马，但更重要的是，要看到空在这个行业的价值，认识到每个用户在基本服务之外的价值。

“从他们身上嫁接更有可能。”他说。他以英美烟草为例，指出英美烟草基于“如何增加用户粘性”的产品是嫁接在“用户”基础上的延伸价值。“站在十年的维度上，在管理房地产市场的基础上有所作为，这是物业公司应该有的战略规划。”

来源：人民视窗网