美的置业：从冲规模到高质量增长 “马拉松选手”的成绩单

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乐居财经讯吴6月4日，上市不到一年的美的地产(03990.hk)宣布，公司今年前五个月的合同销售额约为人民币371亿元，同比增长约17.78%；相应售出建筑面积约355.9万平方米，同比增长15.22%。大约两个月前，关于2018年的业绩，美的地产也交出了一张表现抢眼的成绩单，很多指标都快速增长。

美的地产董事长、执行董事、总裁郝恒乐在2018年业绩发布会上明确指出:“美的地产是一个马拉松选手，无论在什么样的环境下，都能走出长期稳定的发展之路。”在这个性能会议中，“稳定”是一个高频词。

显然，美的购房者知道，在房地产行业的竞争中，稳定性和耐力是参赛者竞争的关键。

财务持续优化，收入和利润稳步增长

3月29日，美的地产递交了上市后的第一份业绩报告。

财务报告显示，2018年，美的地产实现合同销售额790亿元，同比增长55.82%；收入301.2亿元，同比增长70%。营业利润66.95亿元，同比增长84%。毛利率从2017年的27.6%稳步上升至2018年的32.7%。2018年利润和综合收益总额约为32.87亿元，同比增长74%；全年核心净利润增长75%，达到32.84亿元；归属于公司所有者的利润为32.1亿元，同比增长68%。

对于上市公司来说，负债是衡量其财务状况的指标之一。截至2018年底，美的净负债比率已降至97%，同比下降22%。根据《2019年中国房地产上市公司评价研究报告》，2018年房地产上市企业平均净负债率为92.52%。从这个数据来看，美的地产的净负债率仍然高于行业平均水平。然而，应该指出的是，不同发展阶段的住房企业对杠杆的使用是不同的。如果他们是处于快速扩张阶段的成长型住宅企业，他们的杠杆率往往远远高于龙头住宅企业。在2018年10月上市之前，美的地产正处于快速扩张时期，其负债率一度处于高位。从2018年的数据来看，美的地产的净负债率已经连续四年下降。

净负债大幅下降，主要是由于股东的几次注资。美的地产表示，大股东在上市前的注资表明，大股东对公司的发展前景充满信心，这是许多其他房企所不具备的资本优势；美的地产上市前还清了股东贷款，仍保持财务稳定，负债率下降，表明公司具有自主发展和“造血”能力。

从债务偿还的角度来看，截至2018年12月31日，美的地产的现金债务比为1.6，可以在一年内完全覆盖短期贷款。

抓住土地窗口期，积极储备低成本土地

在降低杠杆率的同时，美的地产也在积极囤积粮食。大量丰富、高质量和低成本的土地储备是美的居者有其屋的优势之一。截至2018年底，美的地产拥有土地储备4507万平方米，价值超过4600亿元，覆盖15个省市48个城市。2018年，新增土地储备1662万平方米，通过合资企业和关联公司收购股权土地储备4507万平方米。大湾区有173个大型项目，其中土地储备796万平方米，估计价值超过1000亿元。从城市分布来看，公司65%的土壤储存价值分布在二线城市及以上。

今年3月，郝恒乐在业绩会议上为美的地产设定了1000亿元的销售目标。为了确保持续增长，美的地产的“储粮”行动仍在继续。据不完全统计，仅今年4月，美的地产就在惠州、台州、武汉、长沙等城市收购了土地，总金额超过100亿元。

虽然今年以来土地市场明显回暖，很多地方出现了高地价地段，但笔者的不完全统计显示，美的地产除了刷新了湖南省衡阳市的地价，实现了低成本的土地储备外，其土地收购的溢价低于龙头房地产企业。事实上，截至2018年底，美的自有住房的土地成本仅为2337元/平方米。

在土地收购方面，美的强调科学决策。对于每个地块，公司将对城市和地块进行详细的调查和分析。同时，今年以来，美国征地城市的等级明显提高，并首次进入惠州等城市。这些城市具有很强的抗风险能力，可以分享未来的土地红利。作为对未来发展规划的回应，美的地产透露，今年主要集中在已经布局的高潜力城市，提高单个城市的产能，降低管理成本；此外，通过继续坚持“房地产+产业”的复合发展战略，未来将通过更多渠道获得低成本、高质量的土地。

来源：人民视窗网