袁春：鸿坤的“双圈”实践

本篇文章2583字，读完约6分钟

2019年6月5日，在《经济观察报》主办的中国蓝筹年会上，宏坤地产集团总裁袁春发表了题为《宏坤地产双循环战略的实践探索》的主旨演讲。

洪坤的双圈战略是指都市圈+生态圈战略。

都市圈指向区域选择，洪坤继续深化的区域是京津冀、长三角、粤港澳大湾区和海南城市群；

生态圈指的是商业选择，基于资本、工业、文化旅游和房地产这四个商业部门，通过产业协同和生态整合，赋予大都市地区权力，为用户创造更多价值。

对于已经转型为城市运营商的房企来说，以上两种选择可以说是业界的共识，但是能够将两者牢牢结合的成功案例在实践中并不多见。北京西红门宏坤房地产集团的实践可以说是一个范例，这种模式正在全国各地开花结果。

理想之城

理想城市是鸿坤地产开发的住宅产品线。如果案件名称扩大到整个西红门地区，就没有抗命的感觉。

自2004年以来，作为一级开发商，宏坤一直深入北京市大兴区西红门的整体开发建设。现在，以鸿坤集团总部为起点，鸿坤王喜山、鸿坤林雨树、鸿坤理想城、鸿坤广场、鸿坤新都汇、鸿坤体育公园、鸿坤金融谷，共同构成了鸿坤西红门的理想城市。

在20分钟步行半径内，有住宅、工业、丰富的生活和商业设施、体育和休闲设施、教育和医疗设施，在这里可以很容易地实现职业和居住相结合的理想。

一个真实的例子是，有人买了洪坤的房子后，因为喜欢这个地区，就搬到了洪坤集团工作，省去了早晚高峰通勤的麻烦，快乐有了质的飞跃。

这可能是城市运营商的价值所在，而住宅只是最基本的需求维度。在过去的十年里，中国的房地产开发填补了这一空白。除此之外，人们需要更多的配套设施来满足社会和自我实现的需求，这是当前中国城市规划和房地产开发面临的一个全新课题。

在传统的住宅开发链中，房屋交付意味着开发周期的结束，但从城市运营商的角度来看，房屋交付只是开始，开发商有意识地填补了城市社区商业和教育的不足。然而，洪坤在北京西红门的全面城市发展，显然使其有别于普通的城市运营商，它想成为一个创新的城市运营商。

创新型城市运营商

几乎每个开发商都提到了城市运营商的概念，但很少有房地产企业在城市运营之前加入创新属性。创新的核心是产业协同。袁春解释说，在过去，我们提到城市运营商仍然停留在居住、社区、商业和房地产领域，远离行业。

袁春介绍说，五年前，大兴区进行了产业升级，开始淘汰落后和污染的产能。作为该地区的一级和二级开发商，洪坤开始介入这一产业升级。随着干预的深入，洪坤发现工业和传统房地产可以联系起来，人们可以在同一个区域生活和工作。

袁春坦言，这种模式远比单一住宅复杂，因为该行业受宏观经济和地方政策的影响很大，因此对运营商的要求也很高。

首先，工业的作用不言而喻，它可以同时解决两个问题，一个是就业，另一个是长期税收。因此，创新型城市运营必须形成一个整体规划，从地方政府的角度考虑城市功能和经济发展需求。北京宏坤的许多布局都集中在信息技术、智能制造、生活与健康、能源与环境保护、现代服务业等几个主要领域。

其次，整体规划的形成必然需要产业知识产权资源的支持，这是传统住宅开发商的弱点。一方面，宏坤采取了强有力的联盟方式，产业知识产权擅长产业集聚，宏坤擅长土地收购和建设。从各自的专业角度出发，考察工业园区是否可以落地；另一方面，鸿坤进行了大量的产业投资，在投资的50多家企业中，有10多家已经上市。

第三，城市经营的时期与住宅开发的时期完全不同。这就是十年做一件事和两年做一件事的区别。当然，应该多考虑在十年内做一件事，比如时间成本、人员成本等等。袁春明确表示，要成为一个生态圈，我们必须看十年，而不是看十年。

第四，真正实现产业协同并不容易。生态圈中的每个部门都对应于一个独立的业务逻辑。如何将它们串联起来，可以在它们之间产生化学反应，为客户创造更多的价值，这是一个全新的课题。

如果我们把以上四点放在一起看，我们会发现有无数的不确定性。洪坤西红门的样本能够生根，证明了该模型在逻辑上是可行的。如何复制西红门模式，在哪里复制，将涉及到宏坤的大都市战略。

都市圈

洪坤都市圈的战略是不断培育京津冀、长三角、粤港澳大湾区和海南城市群，形成基于国家布局的大都市集聚效应。

西红门样本在北京开花后，开始在全国传播。2017年，鸿坤进入上海，延续了西红门的产业协同实践。它位于闵行区电力时代工业园区，专注于高端制造业，将于今年开业。粤港澳大湾区的项目也在紧张筹备和建设中。

京津冀、长三角和粤港澳大湾区人口多、经济总量大、人均gdp高、购买力强，是房地产战略家的必争之地。与此同时，严格的控制政策和消费者的高要求使得很难获得座位。

洪坤在北京、天津和河北努力工作了很多年。他不仅做出了很好的战略定位，还对客户进行了深入的研究。

目前，在京津冀都市圈快速形成的过程中，区域产业、人口和配套设施也在发生重大变化，尤其是人口这一城市发展的最重要因素。

洪坤的客户研究表明，近年来，固安、香河、廊坊、涿州已经吸纳了北京周边一半以上的溢出客户，成为北京周边市场的第一梯队。

在调查过程中，洪坤了解到，经过前几轮楼市上涨后，燕郊和大厂的房价远高于北京周边其他地区。此外，北京周边的客户可以转移，许多客户转移到香河等地理位置和交通条件相对成熟的地区。

固安、香河、廊坊、涿州由于最低的地区都是县级以上编制，在工业、交通、商业等方面都有详细合理的规划，基础设施也比较完善，具备承接优势产业的基础。特别是固安、香河和廊坊是北京新机场、城市副中心和雄安新区的直接辐射区，是所有重大利益和重要资源的首个接收区。

另外，产业和人口的直接载体是土地，因此土地市场的活跃程度也可以作为区域发展的一个重要判断项目。在整治期间，固安、香河、廊坊、涿州的土地供应比北京周边地区多。

洪坤长期看好京津冀地区，但袁春方面不否认京津冀地区受到限购的影响。他说，经过调查发现，北京周边地区投资需求受购房限制的比例为30%，投资者数量迅速下降，自住需求溢出较大。从这个角度来看，现在北京周边房地产市场的价格非常合理。

袁春认为顾客对企业来说是最重要的。如果你清楚地研究客户，你就能抓住客户的核心需求，赢得空.的利润虽然房地产行业有很大的市场，但竞争是激烈的。低着头，看看脚下的路，看看现在的顾客，你的心态会好得多。

对于消费者来说，谁不想生活在一个拥有完美设施的理想城市？

来源：人民视窗网