绿城“双控”

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乐居金融方辉来自杭州

“谁是绿城？绿城想成为谁？绿城会变成什么样？”自就任绿城中国(03900.hk)首席执行官300天以来，这是张亚东自己的问题。

6月14日，在绿城中国的股东大会和研讨会上，张亚东在简单的开场白后又把它们扔了出去。研讨会是绿城多年来的传统，无论大小股东都可以畅所欲言。

投资者的问题总是极其尖锐。

“绿城拥有响亮的品牌、产品教父以及中央企业股东的支持。为什么市值仍然如此之低？”他们甚至直接指责前绿城“太随意，没有进取心”。当然，也有关于“宋卫平减持导致股价暴跌”和“收购百年寿险”的问题。

这些，张亚东都看在眼里，心里七上八下。绿城创始人宋卫平曾经说过:“CCCC不在乎规模，他也不在乎规模。”他只关心一件事——客户满意度。”宋卫平特别注重产品的价值、智慧和智慧。

但作为总裁，张亚东不仅要对客户负责，还要对股东负责。“对股东负责，这是他在会上提到最多的词。他明确指出，绿城应该成为拥有产品专业知识和全面发展的优秀学生。

为了实现这个目标，张亚东主动拿起了过去的“手术刀”，并遇到了一些质疑和约束。但他深信改革是绿色城市和出路。

毫无疑问，绿城的专长是产品实力。他阐发了绿城的“道、术、行”，以“真、善、美”之心塑造了“六种绿城”的灵魂。"

在过去的一年中，绿城已经完成了“8大产品系列”、“22个产品类别”和“22种产品风格”的产品体系建设，并正在开发以智能住宅为重点的绿城3.0产品。除了传统的住宅产品和特色城镇外，还加强了与大股东CCCC地产在tod项目上的合作。此外，代理建筑行业也计划单独上市。

“现在在会上，我批评投资部，批评得太多了。它真的有效！”由此可见，张亚东对投资部上半年的表现非常满意。

绿城正在加速发展。

截至2019年5月31日，绿城中国已收购18块土地，总价值约600亿元，主要集中在杭州、苏中、合肥、郑州、Xi等一、二线核心城市，部分位于高品质的四线城市。

在2015年和2016年，绿城分别收购了5块和6块土地。由于过去投资不均衡，绿城在2019年上半年缺货。

“如果我们今年拿到土地，明年的这个时候就不用担心了，我们的销售、收集和投资能力也会大大增强。”张亚东给了自己和他的股东一个保证。

在张亚东看来，除了存货，资本和管理也是绿城的缺点。

近年来，绿城的股本变化如此之大的原因是资本问题。现在绿城的管理层正在开会。在这10个主题中，只有一个是研究产品，8-9个是研究基金。

张亚东在谈到他为何入股百年人寿时表示，“它绝不是多元化的。”绿城最近也在与银行和证券交易所联系，目的是从长远来看解决公司的资金问题。"保险和证券的许可证肯定越来越少了."

张亚东表示，绿城正在引入新的股东，未来将出现新的股东结构变化。"

除了开源，我们还必须削减成本。张亚东承认绿城目前的管理效率需要提高到一个更高的水平。怎么做？他建议绿城应该实行“双重控制”。首先，它必须控制人。今年，绝对不超过7400人；第二是控制过程优化。

“过去，绿城对开支的控制不够好。“事实上，绿城已经在优化组织结构和打破壁垒方面采取了实质性行动。张亚东表示，2019年绿城的目标营销率将从2.0%降至1.8%。

“绿城中国的盈利能力和回归母亲的净利润今年将会有很大提高。”对于目前存在的一些历史问题，张亚东也毫不掩饰，控制行动不是一蹴而就的，但他有信心绿城会越来越好，市场价值会增加。“请耐心给我三年时间。”

张亚东在逐一回答了股东的提问后做了一个比喻。“洗碗的人都是洗碗工。在我家，碗都是我妻子洗的。你能责怪她吗？”在场的每个人都笑了，气氛很活跃。

"你是允许我打破几个碗还是让我什么都不做？"停了一会儿，他接着说:“既然大家都选择了我，请相信我。”

以下是股东论坛现场问答精选:

百年生活并不多样化

问:绿城为什么入股百年生活？

张亚东:中国房地产业最重要的是金融化。对绿城来说，这也是一个金融安全问题。简言之，绿城需要资本的支持。收购百年人寿将为我们提供财务支持，并帮助养老行业。百年人寿本身就是一家非常好的保险公司。虽然遇到了一些问题，但还是可以解决的。我们收购了万达，并成为百年人寿保险的主要股东。这项投资类似于一个普通的房地产项目。此外，保险许可证肯定越来越少，证券也是如此。

问:绿城在入股百年生活时，是否想实现发展多元化？

张亚东:我在一次内部会议上说，我最反对多元化。然而，100年的寿命并不是多样化的，多样化的范围和界限应该界定。投资百年寿险为我们提供了资金支持，这是我们延长房地产上游产业链的一种方式。这对我们的养老金和业务都有好处，人寿保险的利润也不错。这也是一个布局，我们把重点放在房地产业，延长产业链，加厚产业集群。

“瘦身计划”与流程优化

问:沪港通会提升绿城的市场价值吗？

张亚东:绿城的市场价值远远落后。为什么我们要在今年年初重组组织？我们看到了问题，希望提高人均效率和盈利能力。随着利润的增加，市场价值水平将会上升。沪港通的引入有利有弊，从长远来看，引入战略投资者更为有利。

问:有什么好方法可以让绿城的市场价值与其品牌相称吗？

张亚东:绿城地产有7300多名合同工，包括14000多家平台公司和酒店。绿城提出“双重控制”，一要控制人。过去，“11+5”共有16个子公司，麻雀小而全。在一些住宅企业的一个项目中有6个人，我们是29个人。如果有寺庙，一定有僧侣。所以现在我们必须“拆毁寺庙，减少僧侣。”还有过程优化。

问:绿城的一些项目有什么损失？

张亚东:2018年10亿元，根据2019年的情况安排。绿城现在想整合其资产。历史遗留下来的项目将在2019年进一步消化。发展的问题应该通过发展来解决。有人说折价出售500亿资产，出售250亿。然而，我们应该对市场和股东负责，所以我们不能这样处理。绿城现在有什么发展？这取决于贷款。如果我们这样做，我们的融资信用评级将下降，没有办法贷款。这些沉淀资产分为三类，其中一类效率非常低。

绿城中国交通合作聚焦tod

问:CCCC房地产对绿城发展有什么协同作用？

张亚东:中国交通有土地资源。由于交通建设，已经获得了大量的土地，但是这块土地需要改造，所以我们必须找到绿城进行改造。在土地收购的历史上，绿城通过招标、拍卖和绞刑获得了太多。绿城和CCCC的下一步合作主要是轨道交通。绿城现在与九仓合作7个项目；与CCCC合作的8个项目，包括福州的tod和哈尔滨的tod。CCCC现在有能力投资。事实上，CCCC也想投资我们目前的项目。但是也存在一些问题，比如关联交易。

问:绿城把股东利益放在哪里？

张亚东:去年年底，我们的16个子公司公布了104亿元的第一个预算，然后我们把它压到92亿元，现在已经达到73亿元。我告诉我的员工，只有为股东创造利益，我们才能一起成长。如果你不能为股东创造利益，扣除工资和奖金。管理层对股东的责任是毫无疑问的。然而，我们也在反思，的确，我们以前在控制开支方面做得不好。

问:绿城的小城镇项目能盈利吗？

张亚东:我建议股东们去项目看看。我认为这仍然是信息不对称的问题。小城镇是绿色城镇发展的关键产品。2019年，绿城计划建设20个小城镇，这些小城镇征地成本低、周期长、利润高。为了绿城的长期发展，必须考虑像小城镇这样的高利润项目。

问:绿城为什么会有永久债务？

李庆安:事实上，我们不能永远负债。目前，我们的成本是中国最低的。

来源：人民视窗网