万科曲线拿到海航大厦的优先权

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万科集团高级副总裁、北方区首席执行官刘晓

北京乐居金融林振兴

万科没有放弃对海航大厦的“追求”。时隔八个月，它通过增资获得回报。

6月18日晚，HNA控股(600221.sh)发布临时公告，称珠海万后三角洲企业管理有限公司(以下简称万后三角洲)向公司全资子公司北京郭盛物业管理有限公司(以下简称北京郭盛)增资，增资价格为每股1.75元，增资额为4.3亿元。增资完成后，HNA控股和万厚达美的持股比例分别为75.10%和24.90%。

据悉，北京万科旗下的北京厚浦云德投资管理合伙企业(以下简称厚浦云德)持有万厚达美99.99%的股权。另一方面，北京郭盛唯一的资产是北京海航大厦，这也是北京万科希望在2018年“赢”的第一个项目。

第一保险:资本增加旁路

如果没有HNA股东的阻挠，海航大厦早在去年就应该在刘晓的管理之下，现在甚至有可能悬挂万科的标志。

去年9月，HNA控股计划以12.99亿元的价格转让北京郭盛100%的股权，收购人是参与增资的厚朴云德。

似乎是确定无疑的事情，终于遇到了逆转。尽管万科有意收购，但HNA控股的股东并不高兴。经董事会同意后，交易在股东大会上停止。去年10月12日，HNA 93%的股东投票反对，交易最终搁浅。

业内人士曾表示，对于万科来说，低价收购一线城市的核心资产符合万科的发展战略，绝对有利可图。众所周知，海航大厦的评估价格为17.39亿元，万科为12.99亿元，接近7.5倍。

北京万科没有放弃，而是改为曲线“增资”方式重新进入，意图获得海航大厦的部分股权。但你为什么不选择继续制定整体收购计划，并采取增资的方式进行干预呢？

据中国企业资本联盟副主席白文喜介绍，“增资方式只需增资方董事会批准，还可以避免股权溢价带来的税收问题。”显然，万科巧妙地避开了HNA控股的股东大会，加入了第一个“保险”。

万科真的只有“24.90%的股权”吗？知情人士向乐居金融透露，“北京万科对海航大厦没有绝对控制权，但通过股东之间的优先转让权，可以更方便地收回剩余股权。”

另一方面，对HNA来说，如果成功出售，自然会缓解资金短缺。海航集团流动性危机爆发后，HNA控股的流动性也受到拖累。据不完全统计，自2018年以来，海航控股已经处置了一些资产，包括巴西azul s.a .的所有优先股、葡萄牙airlines空9的股权和两架飞机。

根据年报，HNA控股2018年的流动负债约为1256.63亿元，比流动资产多约705.62亿元。关于北京万科现金增资，HNA控股正式回复，将帮助北京郭盛优化资产负债结构，提高运营灵活性。

第二保险:增加交易对价

万科去年倒闭后，HNA控股正式回应称，将重新制定更符合公司和股东利益的交易计划，并提交股东大会审议。换句话说，海航大厦卖得很便宜，所以需要重新定价，改天再卖。

这一次，万科给出的交易对价高于前一次。根据4.3亿元的股权增资比例，北京万科对北京郭盛的估值约为17.27亿元，高于估值。根据公告，截至2018年8月31日，北京郭盛的净资产为7.4亿元，估计价值为12.96亿元。

回到这次增资的目标，北京海航大厦由两座塔楼组成，一座和一座，地上18层，地上9层，地下3层，总建筑面积39，100平方米，总用地面积10，100平方米。

据一些市场人士介绍，“该物业位于北京东三环边缘，紧邻三元桥地铁站和机场高速公路，地理位置优越。”附近写字楼的平均售价大多在4万至5万元之间。根据北京万科24.90%的增资比例，北京郭盛的估值约为17.27亿元，相当于每平方米近4.5万元，显然更符合HNA的预期。”

值得注意的是，在海航大厦第二次收购之前，2019年上半年，北京万科也加大了土地收购力度，改变了去年上半年的疲态。据悉，2019年上半年，在北京房企十大征地(住宅)金额中，万科以109.6亿元的征地金额在众多房企中排名第一。

位于北京东三环的海航空大厦的最终结果现在还不得而知，但拆除工作已经开始。

据企业调查，6月17日，北京郭盛的法人兼董事长变更为李智，他同时也是万科办公楼和工业园区事业部的副总经理，这似乎也预示着海航大厦将迎来一个新的业主。

来源：人民视窗网