房地产严监管！房企融资风控线全面抬升

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“对于银行来说，这种窗口指导一直存在，一般是由相关部门直接到达总行。例如，去年年底，国家发改委对房地产企业的资产负债率有明确要求，超过85%的企业不能在海外发行债券。”谈到最近的融资监管，张宇说。

张宇是一家商业银行负责公司业务的高级职员。5月底，有消息称监管部门将收紧部分房企的公开市场融资，随后是一系列暂停公开市场融资业务的企业，其中碧桂园、恒大、融创、招商局、阳光城、金地、徐汇等房企全部上市。

张宇第一次从网上关注这份名单，但他说他还没有看到这份名单发布。在一家国有银行负责发展贷款业务的徐征(化名)最近也与同事讨论了这份名单。“我们还没有收到正式的窗口指导意见，但如果我们遇到一家房屋公司在申请贷款的名单上，我们会仔细仔细权衡。”

无论是新一轮的土地拍卖热潮、热点城市房地产市场的大幅复苏，还是房地产企业的高杠杆扩张，每个行业变化背后的多维风险都引发了对“发现漏洞、填补空缺”的严格监管。

6月20日，大连银监局发布行政处罚信息，工行大连分行因贷后管理不到位被罚款30万元，导致个人质押贷款流入房地产。自今年初以来，上市房地产企业收到了交易所的高密度询价，这在历史上是罕见的。从地方政府到交易所，再到金融监管层，管理和控制都在不断地严格“打补丁”，房地产行业的风险防控线也在一层层地牢固确立。

在不同的水平上建立风控制线

一年半之后，太和集团董事长黄启森终于出现在媒体的视野中。以他为首的太和，曾经以“土地王收割机”、“庭院”等奢侈产品而闻名，但由于过去资金链的问题，一直处于舆论风暴的中心。

2015-2016年是这家福建房地产企业的亮点。在深圳、杭州、佛山、厦门等一、二线城市的公开招标拍卖市场上，泰和多次获得高价“土地王”。黄启森为此配套的另一项行动是与100多家金融机构合作。"无论谁给低利率，我都会为任何人做."

然而，自2016年下半年以来，房地产市场受到过度监管，很难在激进的桎梏下移除高价地块；此后，房地产金融面临着“控制杠杆”的严格监管。“从2016年下半年到现在，不要说夺取土地王了。我几乎从不去公开市场。近年来，我一直依靠合作和并购。”黄启森说道。

在“围城”背后，融资“输血”一直是不可或缺的。泰和土地收购策略的变化是过去四年土地拍卖市场和融资环境的反映，也是商业风险的一个观察维度。

自2019年4月以来，房地产市场掀起了新一轮土地拍卖。根据中原地产研究中心发布的数据，截至6月17日，中国40个热点一、二线城市的土地销售总额达到1.4万亿元，同比增长20.7%。杭州、苏州、天津、武汉等炙手可热的二线城市率先进行了这轮土地出让。

房地产企业收购土地的势头越来越大。截至5月20日，31家房地产企业已获得100多亿元的土地，其中13家甚至获得了200多亿元的土地。

房地产融资规模略有增加是本轮土地拍卖升温的主要原因之一。根据国家统计局的数据，今年1-5月，房地产开发企业资金达到66689亿元，同比增长7.6%。

在张宇的银行里，房地产贷款占50%-60%。“今年上半年还没有结束，我们的房地产贷款已经在图表之外。这导致下半年房地产贷款进一步减少，我们只能把重点放在非住房贷款上。”他说。

越来越多的多维风险点暴露在聚光灯下。尽管一直处于严格的监管之下，但地方政府、交易所和监管机构仍在一层层地工作，以进一步构建房地产风险防控体系。

“高价土地”和“扫货大王”

“土地浪潮”和“高价土地”就像是房地产企业的第一张多米诺骨牌。以泰和为例，在过去连续7年中，其经营活动产生的净现金流量为负，而购地等经营费用始终大于当年的项目销售收入。

在这样的背景下，地方政府、交易所和监管机构都将重拳出击。例如，为了应对“高价土地”和“提前锁定土地”的常态，苏州、东莞等城市在短短一个月内就“修补”了土地拍卖的游戏规则。

而“近期活跃于公开市场的房地产企业”和“高价土地”也是上述监管机构收紧部分公开市场融资的两大目标。

事实上，金融机构并不只是开始对这两个目标保持警惕。根据规定，无论是商业银行还是信托机构，房地产开发企业申请的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁发放房地产开发周转金贷款等其他形式的贷款科目。因此，这两类金融机构的房地产贷款必须以项目为基础。

对于高价土地项目的贷款申请，银行在以往的操作中已经建立了一套系统的判断程序。“我们更喜欢那些征地成本更低、位置更好、商业规划更好的项目，尤其是那些利润丰厚的项目，空.至于写字楼或商业项目，我们相对更为谨慎。”张宇说，但他们不会仅仅因为项目是土地王就中止贷款。“它仍将首先衡量项目的内部回报率。只要回报率符合要求，还是可以通过审批的。”

徐征负责的开发贷款也把项目的利润率作为首要考虑指标。"这是否是一个土地国王项目实际上并不是我们关注的焦点."

在收到项目贷款申请后，徐征和他的团队通常会进行深入调查，包括现有市场价格、整个项目成本、项目开发周期、融资成本等。，以便提前计算以后的利润率。“只要收入能支付成本，那没问题。如果周边市场价格只有30000元/平方米，项目征地价格已经达到25000元/平方米。在这种情况下，损失可能发生在项目的后期，我们比较保守。”

但是，高价格注定了产品的后期定位必须是高端的。一旦出现市场调节周期，不可控的去转型情况往往会影响销售回报。一家信托公司的经营者告诉《经济观察报》，他的公司一般不涉及王迪项目。毕竟，还款取决于未来的销售情况，如果受到政府限价政策或市场调整的影响，情况就不是很好。

作为房地产项目背后的开发商，房地产企业也在一大早就被纳入金融机构的重点防控范围。从银行层面来看，国有控股房企、前20家房企或土地储备丰富、单个城市平均征地价格较低的房企都是合作的首选对象；就信托机构而言，像万科这样的大型房企不会考虑采用信托贷款，规模过小的房企信托机构一般都不喜欢。他们更喜欢与排名前100名的二线蓝筹住宅企业合作，专注于二线和实力雄厚的三线城市。“对于那些征用土地、大举开发或资产负债率相对较高的房地产公司，我们非常谨慎。”张宇所在的银行从今年开始基本停止了福建房地产企业的贷款申请。“他们更激进。虽然他们也想和我们合作，但我们还是优先观望，即使是以前合作过的公司。

交易所历史上最激烈的调查

毕竟，土地征用问题指向的是住房企业的财务状况。与往年不同的是，就在今年的年报季节过后，泰和、金科、新城控股、欢乐城、阳光有限公司等众多房地产企业相继被深交所、上交所折磨。查询的重点主要是现金流、杠杆率、偿付能力、盈利能力等关键指标。

该交易所的监控逻辑侧重于资金的安全性。这背后的原因是货币政策已经连续12个月宽松，流动性充足。最近，房企融资规模回升，各主要融资渠道成本略有下降——这是恒大研究院对今年一季度房企融资环境的判断。

几乎在交易所询价的同时，监管部门的风险防范意识进一步增强。6月中旬，在第11届陆家嘴论坛上，银监会主席郭树清明确指出，“地方政府必须正视一些地方房地产金融化问题。”他表示，一些房地产企业过度融资挤压了信贷结构，进一步降低了资金使用效率，助长了房地产投资投机。

牺牲前一个月，中国银行业监督管理委员会发布的《关于开展巩固治理混乱成果、推进合规建设工作的通知》(以下简称“23号文件”)首次敲响了警钟。

“表内外资金直接或变相用于土地出让融资”、“房地产开发企业资质审查不严格，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资”、“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金被挪用于购房”、“资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场”、“M&A贷款、经营性房地产贷款等贷款管理不到位，资金被挪用于房地产开发”等

伴随而来的行动相当令人震惊。上海银监局、山东银监局、聊城银监局等违反规定向房地产市场提供融资的金融机构发出了多项巨额罚款。

房地产融资不会打开闸门

R&F地产去年发行了9只超短期融资券，最近取消了今年第五只超短期融资券的发行。6月19日，上海清算所的披露公告显示，R&F地产宣布取消一项发行金额为5亿元、上限为10亿元的超短期融资。原因是为了合理降低发行利率，控制融资成本，未来将适时发行。

这是住房企业最近在信贷债券融资方面遭遇挫折的一个侧面。目前，房地产企业发行的公司债券只能用于偿还原公司债券，不能通过银行间票据偿还。发行的目的是有限的，所以这部分融资资金不能大量流向房地产企业。

除了传统的融资方式之外，abs这种创新的融资方式也较早遭遇滑铁卢。据通策研究所统计，今年1月下旬至2月上旬，不到半个月就有6家房地产abs被停牌，其中有很多发行金额为200亿元人民币的大型abs融资计划。

更多的直接银行开发贷款也提高了住房企业的门槛。张宇表示，该行的房地产贷款额度每年三月都会趋紧。从4月到6月，银行在批准房地产贷款方面肯定会更加严格。

值得注意的是，由于交易结构灵活、资金使用方便、金额巨大，信托贷款曾经是房地产行业解决资金“急需”的最不规范的融资手段之一。然而，自2018年发布新的资产管理法规以来，这项业务也受到了“遏制”。

一个显著的迹象是，根据规定，在2020年之前，各大银行必须收缩其内部非标准的房地产融资业务。大多数大银行早在去年就开始退出不规范的房地产业务，许多房地产企业的信托贷款到期后无法展期。

一位负责非常规融资的香港上市房地产公司的金融家表示，自5月份以来，监管机构的一系列行动确实对金融机构和房地产企业产生了影响。"例如，信托机构更加谨慎."

此前，上述信托公司为住房企业申请贷款设定的基本条件是，项目公司的全部股权必须由项目所在的房地产集团进行质押和担保，且至少有一半的项目还需要土地抵押。自去年以来，他们公司还加强了对银行账户的监管，特别是对销售退货资金的监管。“对于除基本户以外的账户，我们可以加上所有的优顿支票。我们有尤敦的支票，普通人家都要盖我们的印章。”他说，毕竟，近年来房地产企业的流动性风险越来越大。

“一种广泛的货币能否传导到广泛的信贷取决于两个因素:第一，监管是否严格，这决定了信贷供给的难度；二是信贷需求是否旺盛，这反映了融资意愿和融资能力。”根据恒大地产研究院的报告，2019年4月的中央政治局会议重申“住房和房源不应投机”，预计短期内房地产融资不会一发不可收拾，房地产行业也不会通过正规渠道创造巨额信贷。

(应被申请人要求，张宇为化名)

来源：人民视窗网