限竞房土地市场火爆：房企拿地积极 项目去化成难题

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最近，北京、深圳等热点城市纷纷出售大量住宅用地，以换取有限的竞争房屋。其中，北京亦庄两个有限竞争房屋的土地转让溢价约为40%。深圳推出了近20年来最大规模的一次性住宅用地供应，部分地块的地价超过40%。有限竞争空间土地转让市场正在蓬勃发展。然而，进入市场的有限竞争住房项目的淘汰率并不乐观。其中，北京有限竞争对手的网上签约率不到40%。业内人士指出，由于初始竞价价格较低，上述土地交易的溢价较高。与此同时，房地产企业收购一线城市土地的热情已经升温。在价格限制难以放松的情况下，房地产企业有必要进行经济核算，合理收购土地。同时，要从质量上强化绿色健康的理念，形成差异化竞争。

住宅企业积极征地

根据北京市规划和自然资源委员会的网站，北京最近再次出售了三块住宅用地。一个案例位于怀柔区，两个案例位于亦庄经济技术开发区。三个地块的总建筑面积约为325，300平方米，初始挂牌价格总计80.86亿元，最终成交价格总计98.76亿元。三块土地均采用“限价和竞争性地价”的方式。

位于亦庄河西区的两个案例的土地都很抢手，而且地价都在40%左右。其中，x92r1地块二类住宅用地建筑面积约8.03万平方米，最终由北京亚信房地产开发有限公司以31.8亿元的价格中标，地价为41.33%，底价为39625元/平方米。x92r2地块r2二类住宅用地建筑面积约78，500平方米，最终由香港中旅房地产开发有限公司以39.09%的溢价、38，956元/平方米的底价中标。

以上两块地块均为国有二级住宅建设用地，可用于建设普通商品房，但不能用于建设经济适用房。两个地块的平均售价不超过54160元/平方米，最高售价不超过56868元/平方米。建筑面积小于90平方米的住房面积比例必须达到70%以上。

中原地产首席分析师张大伟认为，亦庄的两块地皮的初始底价仅为28000元/平方米左右，远未达到销售价格上限，导致30多家房地产企业参与了这两块地皮的竞标。从交易情况来看，北京市场仍是房企的热点。总的来说，房企收购土地的热情仍然很高，他们对北京房地产市场的未来发展普遍持乐观态度。

张大伟指出，到目前为止，亦庄已经供应了70多万平方米的限制类竞赛用房，而且数量比较大。

除了北京，许多热门城市经常出售土地给竞争有限的房子。以深圳为例，6月24日，位于平山区西乡、龙华智敏、光明观光路、光明大道、老坑路的5块土地通过“单限双竞争”方式挂牌出让，即限定交易地价、竞争性交易地价、出租不出售的人才住房面积、3年商品房。

据了解，此次土地拍卖是深圳近20年来最大的住宅用地供应。土地出让总面积约17.03万平方米，总建筑面积约69万平方米，初始总价约154.35亿元。71家房地产企业参与了投标，交纳保证金金额超过1100亿元。最终，广州景悦(越秀)以59.08亿元+8800平方米的最高价格，以45.02%的溢价赢得了江岗山地块。

净签约率很低

有限竞争房屋的土地转让正在蓬勃发展，但进入市场的有限竞争房屋的土地转让率却不容乐观。以北京为例，根据中原地产的监测数据，截至目前，北京共有52个有限竞争住宅项目，共计77个周期，供应的住宅单元数量达到35，890个。在签约方面，北京共签约13175套有限竞争房，网上签约均价为48756元/平方米。总承包面积为137万平方米。按面积计算，网上签约的完成率只有33%。

中原地产指出，由于网上签约数据滞后，实际销售比例可能达到45%左右，积压超过2万套。

值得注意的是，在过去的两个月里，北京的在线路标数量在一个月内就超过了1500套，而且在线路标的数量还在高水平运行。然而，新进入市场的限制竞争房间的数量也很高。根据中原地产的监测，北京已经连续12个月出现“供大于求”的局面。

业内人士指出，从北京近期转让的限价房地块来看，未来可能面临更大的去化学压力。以亦庄河西区最近一次出售的土地为例，平均售价限制在不超过54160元/平方米。这个价格大约比周围出售的商品高2000元/平方米。如果将来有限的竞争空间的去竞争程度仍然很低，以后进入市场的项目需要从质量、理念、配套设施等一系列方面入手。

张大伟指出，有限竞争空间市场分割严重，只有少数区位条件好的地区积极签约，大部分项目进入市场后存在大的拆建问题。到2019年底，北京预计将有6万多间竞争客房进入市场。从目前的情况来看，北京限制类比赛用房的价格普遍下调了10%左右，但降级速度仍然很慢。考虑到房地产企业的土地收购成本，价格战可能成为促进有限竞争房屋销售的一种方式。

业内人士指出，截至2016年底，北京大量限制竞争房屋用地集中在市场上。两年后，开发商普遍获得了预售证书。仅在2018年，北京就有39个有限竞争住房项目的预售许可证。2016年后，限制竞争房的土地出让成为北京土地市场的主流，因此限制竞争房项目仍将是未来的主流产品。

测试盈利能力

从目前情况来看，有限竞争空间模式主要存在于房地产市场火爆的一、二线城市。在这些地区，房价在前期上涨过快，导致政府控制新房价格，在保证刚性需求的同时保持市场稳定。其中，北京、深圳等一线城市的有限竞争房屋土地出让规模最大。土地出让方式包括“单限双竞争”、“双限双竞争”等不同类型。其中，“限定房价和竞争性地价”是最常见的转让方式。在这种背景下，在过去的三年里，如果房地产企业想在一线城市获得土地，竞争有限的土地几乎成为必须。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师孙明英表示，当限价难以放松时，房地产企业有必要进行经济核算，合理收购土地。特别是当住宅用地、自给自足的商业用地和租赁土地同时存在时，住房企业需要在实现利润之前平衡资金的长期和短期使用。

孙明英表示，由于地理位置偏远，有限竞争用房供应量大，买家选择增加，有限竞争用房淘汰速度较慢。有限竞争房的销售是否乐观，不仅取决于项目的地理位置和周边配套条件，还取决于二手房市场的整体走势。就目前北京市场而言，有限竞争室的市场份额已经超过60%，是北京市场的主要供应力量。有限竞争空间的优势在于它的新颖性，而住宅建筑质量和园林规划比二手房有一定的优势。但是，竞赛限制房的位置一般都比较偏远，交通也不方便，所以学区和配套建设往往跟不上二手房。

孙明英指出，在位置较好、后续市场供应有限的一线城市，住房企业一般更愿意参与有限竞争性土地的招标。这是为有限竞争房屋获得土地的第一步。项目能否盈利将考验房地产企业的成本控制能力和项目建设能力。从目前的情况来看，为了应对去工业化的压力，住房企业普遍引入了绿色住房的概念，并加大了对住房质量的投资。

来源：人民视窗网