土地管理法修正案草案分组审议：建议完善宅基地退出机制 赋予使用权抵押权

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6月28日，十三届全国人大常委会第十一次会议分组审议了《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案草案。

《土地管理法》修订的重点之一是打破集体建设用地进入市场的法律障碍，允许集体建设用地进入市场。具体来说，草案的第一稿和第二稿删除了现行《土地管理法》中关于非农业建设用地必须使用国有土地或原集体土地的规定。

此外，在三块土地(农用地、农村集体建设用地和宅基地)改革中，草案还探索了自愿有偿退出宅基地的机制:该原则规定，鼓励在城市定居的农村村民依法自愿退出宅基地。

农村宅基地退出机制能更完善吗？《国家商报》记者注意到，这也成为了参加集体审议的全国人大常委会委员讨论的最热门话题之一。

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可以授予宅基地使用权的抵押权可以分组考虑。委员会委员冼铁科提出了这样的建议:在《土地管理法修正案(草案)》第62条中，对农村宅基地的使用和流转的限制应适当放宽，以更好地保护和增加宅基地的价值。

他说，目前草案中有关宅基地的规定，已经体现了去年中央一号文件中完善闲置宅基地和农民闲置宅基地政策、探索宅基地三权分立、适当放开宅基地和农民住房使用权的改革精神。修正案草案第62条应进一步澄清具体的操作条例。

全国人大常委会副委员长王东明在讲话中提出，要进一步完善第六十二条关于农民退出宅基地的规定，研究探索农村宅基地退出机制。

他说，虽然修改后的第62条规定农民自愿有偿退出宅基地，这只是一个原则，但它在深化宅基地制度改革方面迈出了一大步，具有十分积极的意义。从全国来看，宅基地的管理和使用还存在许多问题，主要表现在集约化程度低，闲置浪费严重；退出机制不完善，难以实现；不完全的权力和没有抵押。

他建议，这部法律的修改能否根据目前试点的进展，在一些基本问题上向前迈出一步，做出明确规定，为进一步深化改革提供法律依据，发挥积极的引领和推动作用。例如，可以授予宅基地使用权抵押权。房屋抵押时，宅基地使用权可以同时抵押，实现房地产与房屋的一体化。

建议严格控制宅基地的使用，全国人民代表大会常务委员会委员在《土地管理法》修订期间呼吁对宅基地制度进行更加全面的规范。

委员会成员刘镇伟在讲话中建议，首先，要改进获得宅基地使用权的方式:依法公平获得，节约集约使用。依法公平获得意味着宅基地的使用。要取得农民资格，只有集体经济组织成员才有权利取得集体经济组织的宅基地使用权，实行一户一房。对符合农民自谋职业需要并达到规定面积的，不收取使用费或以较低价格收取使用费；面积超标无法调整的，应当有偿使用。

第二，严格的使用控制。宅基地的使用应当符合规定，不得非法使用、买卖。严禁不合格人员利用农村宅基地建造别墅和私人会所。对依法取得的宅基地，应当实行自营安全功能和经营功能分开管理。抓紧解决历史遗留问题，制定解决问题的原则性规定。

第三，完善宅基地用益物权制度。赋予宅基地使用权在特定范围内转让、继承、收回和受益的权利。目前，宅基地在村集体经济组织中流转，不能形成流转市场和价值。流通在什么范围内是合适的，需要实践，范围太小，不能形成流通市场和市场价值；如果范围太大，可能会给城市人占用农村宅基地建房带来新的问题。对于非集体经济组织因继承房屋而使用的宅基地，探索有偿使用期限。

第四，完善农民产权制度。对符合规划并依法取得的农民宅基地上的房屋，政府主管部门应当核发集体土地使用权证和房屋产权证，确认产权，登记房地产，并赋予农民房屋产权抵押担保权。宅基地问题错综复杂，长期以来没有法律依据。因此，有必要稳步、全面地完善法律体系，同时为村民自治组织留出空空间。

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