阳光100大额借款牵出神秘担保人转型不利 融资成本高企

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近年来，处于加速转型时期的阳光100面临着销售排名下降、债务规模上升、现金流紧张、融资成本高等多重困境。各种迹象表明，阳光100正在进行自救行动。

在两次推迟发出通知信后，阳光100终于在6月13日披露了两项重大股权交易公告，即13.34亿元出售重庆阳光100 70%的股权(涉及重庆阳光100国际新城项目和慈运寺老街项目)，46.61亿元出售卓兴集团全部已发行股本(涉及广东清远未开发项目)。

虽然阳光100最近回应了媒体的质疑，它表示上述交易不是低价出售项目，但有利于调整公司的土地储备结构，对公司的资金没有压力。然而，在上述两笔重大交易中，阳光100提取了近60亿元资金，其中45.78亿元用于公司偿还债务，其余用于一般业务或收购优质项目。

6月28日，阳光100宣布发行2021年到期的2亿美元优先票据，用于偿还现有债务和一般公司用途。年利率高达11.5%，比主流房企海外融资成本的7%-10%高出1.5%-4.5个百分点。

国外输血继续借大量的钱来引出“神秘”的担保人

《红色周刊》记者注意到，近年来，阳光白一中国控股有限公司(以下简称“阳光100”)的负债规模逐渐增大。根据去年的年报，公司明年将偿还债务104.2亿元，净负债率将同比增长30个百分点，达到261.6%。同时，公司账面上的现金和现金等价物是近三年来最低的，只有25.89亿元。公司净资产为14.26亿元，同比下降21.12%。

在债务偿还压力凸显的情况下，阳光100的对外应收账款规模引起了人们的关注，从2016年至今的三年中，其对应的应收账款和其他应收款逐年增加，分别为56.69亿元、74.19亿元和82.51亿元。截至2018年底，上述金额占公司总资产的13.4%，减值损失9.58亿元。在阳光100未偿还的国外基金中，阳光100向第三方提供的贷款余额为30.29亿元。此外，9.02亿元的第三方贷款由于存在回收风险而计入公司的“其他经营费用”。

值得注意的是，上述国外贷款回收不确定的直接原因是相关“神秘担保人”的流失，但阳光100并未公布“神秘担保人”的身份，只称其为“某人”。根据阳光100，上述“其他经营费用”金额为10.02亿元的对外借款，借款对象为“某人”间接控制的公司和“某人”担保的公司。但是，由于此人应中国大陆相关部门的要求协助调查，公司无法与他取得联系，直接导致上述余额的信用风险大幅增加。

起初，阳光100将这笔资金作为潜在的合作项目借给借款人。但是，由于项目仍处于开发初期，项目性质复杂、不确定，公司决定先向对方提供贷款作为项目的营运资金，待项目到期后再获得项目，并已获得包括“某人”担保在内的担保和质押。如今，失去“神秘担保人”可能导致担保中涉及的9.02亿元贷款损失。

令人不解的是，《红周刊》记者梳理了阳光100去年向第三方提供贷款的公告，却发现没有10.02亿元的短期贷款，是以“先借后投”的理由发放的。一些业内专家告诉记者，阳光100是一个小规模的住房企业，理论上不会有这种规模的外国贷款。阳光100是否未能履行上述对外借款事项的信息披露义务，或者该“其他经营费用”的计提是否存在其他隐性情况，仍需阳光100予以说明。

除了上述被归类为“其他经营费用”的国外贷款外，阳光100还有两笔来自基金的国外应收款，涉及诉讼纠纷，存在还款风险。

阳光100曾向新城灿投资有限公司贷款，贷款本金2.3亿元，年利率8%，由贵州万峰谷生态文化旅游发展有限公司(以下简称“贵州万峰谷”)为上述贷款提供担保。今年2月，贷款已到期，但借款人仍有1.2亿元的未偿本息，贵州丰丸谷尚未履行其担保责任。阳光100向北京市第三中级人民法院提起诉讼，要求贵州万丰谷清偿贷款本金1.2亿元、利息及逾期付款违约金(直至本息全部清偿)。几天前，法院受理了此案，但没有发布听证公告。

此外，阳光100还于2015年向四川省高级人民法院起诉成都市成华区人民政府和成都市成华区危房改造开发办公室，要求其履行义务，支付未支付的土地价款和土地开发及拆迁项目费用共计5.96亿元。虽然阳光100已于2018年7月向四川省高级法院提出撤诉申请，并计划尽快与被告达成和解协议以确定和解金额，但相关和解协议直到2018年底才达成。

从关联方借出的“未完成”项目应该重生吗？

在阳光100的对外贷款中，阳光100的全资子公司无锡农林提供给阳光100控股股东烟台和盛一年期贷款1.18亿元。据公开信息，烟台和盛是广西嘉祥的全资子公司，分别由范晓华和刘朝晖持有60%和40%的股份。由于范晓华和刘朝晖女士均为阳光100的控股股东，阳光100子公司的本次对外贷款构成关联交易。

为什么阳光100在流动性储备吃紧、短期偿债压力大的情况下向关联方提供这笔贷款？阳光100解释说，烟台和盛主要经营一家百货商店，公司也计划在不久的将来启动烟台商业地产项目的二期建设，或者在这个项目上与烟台和盛进一步合作。本公司高级管理层认为，向烟台和盛提供贷款为烟台和盛与本集团未来的业务合作奠定了良好的基础，贷款条件公平合理，也将为公司带来可观的回报。

《红色周刊》记者了解到，上述“商业地产二期建设项目”是指烟台阳光100城市广场，该项目一期于2006年开盘。二期工程是芝罘区旧城改造的重点工程，但已停工近十年，成为“未完成的建筑”。

面对上述僵局，烟台市住房和城乡建设局局长季善庭和芝罘区住房和建设局局长任松泰承诺，该项目将于今年正式启动，以尽快解决当地居民的搬迁需求。近日，烟台市自然资源和规划局于6月25日核发了阳光白一城市广场二期(海港路D座)建设用地规划许可证。项目第二阶段的建设似乎走上了正轨。然而，由于项目的延迟开发与阳光100的资金短缺有关，在通过审批程序后，解决资金短缺问题已成为阳光100的一大难题，以促进项目第二阶段的顺利实施。

值得一提的是，烟台阳光100城市广场一期的运营情况并不乐观。从2006年开市到2018年底，已完成的销售面积仍有16000平方米，该项目的合同销售额近年来从未在业绩报告中出现过。据记者了解，该项目紧邻烟台火车站，位于烟台市区黄金地段，毗邻烟台欢乐城、百盛购物中心、振华商务大厦等。

记者走访阳光100城市广场b座时，发现商场客流较少，入驻商户不多，空大部分店铺都是空的。据烟台当地居民介绍，去商场的客人大多去商场五楼的新世纪影城看电影。值得一提的是，烟台和盛经营的百货店品牌“一家百货店”位于烟台阳光100城市广场B座。但是现在，原本挂在购物中心外面的“一个百货商店”的牌子不见了。

转型不利，融资成本高

阳光100近年来已经“转型为轻资产战略”，其在近期一些项目中的股份抛售也被解读为“放弃”不符合转型方向的高成本项目，以缓解财务压力。

阳光100的主营业务调整始于2014年，即从传统开发商转型为商业区块运营商。五年过去了，阳光100董事长易小弟似乎对转型结果相当满意。他在公司2019年初的电话会议上表示，“喜玛拉雅(酒店式公寓)产品线将在2018年快速增长，市场声誉将很好，将成为阳光100。未来最大的利润增长点；阿尔勒的产品线也走上了通过运营创造价值的新轨道，产品价格也在上涨；这个街区综合体项目也成了当地城市的客厅……”

但从业绩来看，2016年、2017年和2018年，阳光100的营业收入分别为69.8亿元、69.1亿元和76.0亿元，分别增长8.75%、-1.01%和9.95%。这三年的净利润也是喜忧参半，甚至同比下降105.05%，2018年亏损2995万元。在这三年中，公司90%的营业收入来自房地产销售。与此同时，阳光100在2018年仅实现了69%的销售目标。此外，从项目周转情况来看，其库存周转天数高达1882.85天，比碧桂园高出近三倍，被称为高周转。

因此，易小笛的上述评价很难赢得业界的认可。根据嘉里发布的“2018年中国房地产企业销售额200强”，阳光100排名下降至第157位。

在“小而美”的期望中，只有“小”的阳光100将被保留，这将花费很多。不久前，阳光100向北京信托筹集了20亿元人民币，用于开发河北省兴隆县的高速铁路新城、兴隆西站前广场和高速铁路项目，出资方式是将项目公司79%的股权转让给北京信托，其余21%的股权进行质押。如果阳光100在两年到期或之前偿还，它将完全收回转让项目公司的股权。

此外，阳光100 28日发行的美元债券年利率高于行业融资成本平均水平，这显然是房地产开发白银时代的一个危险信号。

[编辑:荔湾]

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来源：人民视窗网