时讯:以套内采用面积交易引争议，专家：公摊系数亟须科学合理制定

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“建筑面积”“夹克内面积”“摊位面积”等固有名词，最近想买房子的人也不少 2月18日，住宅和城乡建设部官方媒体发布了《关于《城乡供水工程项目规范》等38项住宅和城乡建设行业全文强制工程建设规范征求公开意见的通知》。 在这38项强制工程建设规范中，有全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，其中第二部分2.4.6条指出:“住宅建筑应按套路内的采用面积进行交易。” 有人认为这句话被解释为“告别摊位”，有可能引起房价的高涨 但是，接受法制日报记者采访的业界相关人员认为这句话可能是媒体过度解读了 首先，按照我国现在的规定，商品房的销售评价一直是“可以用一套内的建筑面积或建筑面积来评价”。 第二，不管用什么方法评价，房子的总额都是一样的。 第三，如果在夹克内采用面积进行评价，其结果可能不会像想象的那样美丽 取消摊位不影响购买价格的《征求意见稿》发表以来，引起了舆论的热议 关于摊位面积的信息已经被刷了，据媒体报道，“住宅建设部第一次用官方文件提交住宅时确定应该在夹克内面积进行交易”。 网民和专家都在讨论“建筑面积”“摊位面积”后真的要取消吗？ 2月23日晚，央视宣布微信公共平台取消“公摊面积”？ 这没那么简单”的文案 本文说，《征求意见稿》只是技术规范，该规范未来的制约是工程建设行为，制约对象是住宅项目的建设单位。 这与大家关心的住宅交易是用“建筑面积”计算还是用“公共摊位面积”计算没有直接关系。 大家关心的事业费、暖气费以什么标准收取，没有直接关系 接受本报记者采访的专家也不同意取消摊位面积 “摊位面积是客观存在的 无论是用套内面积表示价格，还是用建筑面积表示价格，摊位面积的财产权都必须转移到购买者手中 买家购房时，走廊楼梯之间的大门、外墙等产权都是开发商，自己住也静不下来。 我认为这是取消摊位面积的提法是毫无疑问的 北京大学房产法研究中心的楼建波主任表示，对公共摊位面积的首要意见是摊位面积过大，即“花100平方米的钱只有70平方米的房间”。 据楼建波报道，一份“征求意见稿”有望取消公共摊位面积，根据夹克内的面积缴纳物业费、暖气费等，“这个想法不太现实”。 “事实上，住建部多次提倡套路内面积交易 但是有必要明确的是，住宅建设部只是说住宅，不是所有的房子。 实际上，并非所有的房屋都是按套内面积交易的，住宅以外的商品房不能用这种方法交易 但这是件好事。 因为对买家来说，他们可以更直观地理解每平方米的一些。 ”楼建波对记者说 业内人士表示，这次提出这项规定是因为本条是居民关心的焦点问题，关系到各住宅顾客的切身利益。 现在中国的住宅建筑主要是以建筑面积进行交易，这样出现了同样项目的建筑面积相同、夹克内采用面积不同的问题，加剧了“摊位面积伤害民众”的矛盾。 “按照市场平均的取得率，按夹克内的招聘面积计算价格的话，相当于全国的房价上涨20%到25% ”中原地产首席分解师张大伟分解说 但是张大伟说，夹克内采用面积评价的政策几乎不会影响购买者的实际购买价格，第一个影响是打政策端球销售低收入率房子的开发者 楼建波也认为实际价格不可能上涨，“出现的单价会上涨。 如果建筑面积是87平方米，室内面积只有70平方米的话，这所房子合计金额是100万元，按面积划单价，一定不一样吧” “价格是开发价格和利润的合计，无论评价方法如何变化，一所房子的合计金额也就是顾客的购买价格都不会变化 另外，由于夹克内面积评价的第一个作用是房地产价格统计的发表、价格评价基准的统一和这个行业的法律争论、纷争的减少，所以我不认为评价方法的调整会影响住宅的合计金额 “北京房地产律师王树德对本报记者说 系数规定不规范的摊位测绘猫腻近年来随着房价上涨，一些开发者利用机会提高摊位比例 据媒体迄今为止的报道，有些房地产开发商为了获利，频繁提出住宅摊位面积的想法，“买100平方米就70平方米”，个别商品房摊位面积的比例超过50% 易居研究院智囊团中心的研究负责人向本报记者介绍说，房屋买卖与三个面积、建筑面积、夹克内面积和实际招聘面积有关。 “建筑面积包括房子的面积、外楼梯和通道面积，这些肯定需要购买者来承担。 夹克内侧的面积是房子的外墙。 这面墙内侧的地方，因为墙上有厚度，所以不能使用厚度，但这个面积还是购买者的。 “老百姓之所以关心摊位面积，是因为相应的住宅面积计算模糊，他跃进到“如果开发商明确，大家买房子时就知道自己应该支付的购买价格”。 记者说，在实践中，一线城市相对规范，住宅摊位系数在15%到25%之间，但许多城市不规范，有些地方住宅摊位系数超过30% 据业内人士透露，开发商考虑到好处，倾向于制作较大的摊位面积，这样不仅可以征收房地产费、暖气费等多项费用，还可以表面降低房价，给购买者带来低价的错觉 另外，国际通行的住宅交易评价单位多为“一看就能得到”的夹克内面积，但在国内没有统一规定，但在实际操作中一般使用建筑面积评价 但是，今天没有决定公共摊位面积的法律法规 《不动产测量规范》中提到的摊位面积的计算方法在《住宅设计规范》中没有相应的表现，因此国内申报、设计、施工的各环节特别不知道摊位是如何计算的，等待房子建成，测绘部门最终摊位的大小 这样做会出现很多混乱 ”楼建波说 关于摊位测绘的“猫弹簧”，在广东从事房屋测绘工作的吴永辉表示，测绘单位通常根据“谁录用，谁分配”基本计算摊位面积，基本由开发者识别，业主没有专业信息，双方的 尽管如此，摊位还是不符合规则，但对现实一无所知的购买者经常被迫埋入 业界人士坦率地说，国内摊位系数的规定不规范，基本上依靠经验，必须尽快规范 王树德对记者说，在夹克内面积进行房地产交易，在很短的时间内就已经有法了。 2002年重庆首次颁布了《重庆市城市房地产交易管理条例》，其中第13条规定了商品房的销售，必须公布夹克内的建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，载入商品房的买卖合同。 交易当事人发生面积纠纷时，必须以套内建筑面积和套内建筑面积的价格作为解决争端的评价依据 年末，北京市发布了印发《北京市城市房地产转让管理办法》的通知。 第二十七条经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高级住宅等居住类房屋的预售，都必须按套内建筑面积进行评价，按套内建筑面积结算房价货款。 独立别墅和整个大楼事先销售，评价方法由当事人自行约定 王树德对记者说，年6月1日，最高人民法院开始实施“商品房买卖合同纠纷案件审理中适用法律几个问题的解释”，商品房合同面积和交付面积差异纠纷的解决大致确定。 提出司法解释是因为某个行业的法律纠纷频发，缺乏统一的解决 “用夹克内面积进行评价首先以两点为基础。 第一，套内面积和建筑面积的评价方法有技术差异，建筑面积的评价不能完全适应各地房地产的实际价格水平。 第二，建筑面积的评价容易发生法律纠纷，决定套内面积和套内价格有利于法律纠纷的处理和减少 事实上，从北京和重庆用套路内面积评价后，类似的法律纠纷减少了很多 ”王树德说 在制定和控制法定标准确保透明年、房价高涨的一线城市，价格限制后的商社社区质量下降，各方面的设施面积缩小，装修不合格等现象屡见不鲜 因此，也有担心将来开发者过度压迫摊位的话，走廊、会所、大厅等公共面积会缩小等，社区的品质会下降。 在接受媒体采访时，杭州房地产专家刘德科建议，省摊位最有效的方法是在同一个楼层的同一个单元内配置七八所住宅。 现在重庆的住宅楼盘普遍这样做，其他城市都在同一个楼层的同一个单元内配置2~4栋住宅，“地产商必须使覆盖内面积最大化，公共摊位面积省的话，就可以最大化销售金额。” 如果用建筑面积来计算价格的话，地产代理就不用在意住宅率了。” 从严跃进的角度来看，将来的问题一方面与开发者的建设价格有关，另一方面防止向购买货款转嫁，即套路内面积的价格转嫁。 另一方面，防止偷工减料，防止小区质量下降 “例如，根据需要在单元的入口建设斜坡，但由于单元大厅的面积不足，有些单元无法建设斜坡。 因此，在制定设计基准、规范时，决定一般商品住宅的摊位面积，具体地说到大厅、楼梯等的宽度应该是多少 楼建波说，这些与买家实际居住有关，但如果楼梯太窄，住户搬家时，家具不一定能正常搬运 大楼建设波对记者强调，房地产交易评价方法的改革非常重要，但最重要的是制定科学合理的摊位系数 “我认为开发者应该充分披露的是两个方面。 第一个是用什么面积评价，第二个是出售的住宅的室内招聘面积是多少，公共摊位面积是多少。 ”楼建波说 另外，记者现在观察到，要真正告别坊间“买100平方米的房子只有70平方米”的现象，只能写《商社的销售管理方法》。 楼建波不承认这个说法 “排除各个公司虚构摊位面积的方法甚至是重复计算摊位面积的行为，摊位面积不是房地产交易环节，而是设计环节。 设计普通商品住宅时，摊位必须控制在合理的宽度 楼建波认为真正的问题是将来应该严格检查普通商品住宅的设计。 “例如，设计室内面积为70平方米的普通商品住宅时，必须控制摊位，规定摊位不得超过多少平方米。 这样才有意义。 只研究评价方法没有什么意义” 在采访中，许多业界人士强调，通过法律法规统一明确“建筑面积”、“夹克内面积”、“摊位面积”等重要概念，是成功转换销售评价体系的重要一步。 建波认为，统一划定相关概念的重要性远远大于评价体系的转换本身，在包括政府、开发商、房地产中介及其他专业团体在内的市场各环节，使用整齐的标准是保证市场公平、透明有序的基础 关于房地产税以价值征税计算税金而征税的这次公开面积的热议中，也有值得关注的声音。 这次“去公开”可能是为了征收不动产税铺路。 有评论说“协助”住宅建设部通过“废除摊位”征求意见的还有不动产税的立法 换言之，必须实施不动产税前，明确摊位面积这一“欺骗” 严跃进从摊位面积的角度考虑，认为不应该反复征收这样的税金，建议统一根据套路内面积征收将来的房地产交易税金、暖气费等，“这次的《意见征稿》有领域变革的意义，对居住者来说 从之后的政策来看，与住宅生产税和住宅交易面积相关的政策有可能发生变化，最终统一按夹克内面积计算 这将奠定税收计税标准的基础，以保护购买者权益为最终指南” 到目前为止，根据媒体的刊文，住宅生产税是否应该计入公共摊位面积存在困境 另一方面，由于板楼、塔楼、别墅等各种建筑公共摊位面积的差异极大，从0%到55%各种各样，所有尺寸以建筑面积为单位征收住房生产税是不公平的。 另一方面，如果以夹克内面积为基准征收住宅生产税，开发者可以故意创造“纸面上高”的摊位面积，帮助购房者“合理”逃税 “房产税一定与计税的标准有关。 结果，根据夹克内面积或建筑面积，后续一定要确定。 都按套内面积计算的话，买家的价格会相对变小。 这也是肯定的地方 (严跃进认为，从长期来看，未来建设开放街区的小区环境，公共通道部分应该如何征税，不能增加公共摊位面积，如何缓解社会矛盾，值得深思。 楼建波的意见是房产税不应该按房屋面积收取，而应该按价值征收 “要说每平方米征收多少房产税，可能会涉及到‘到底是在内部摆摊还是不在内部’的问题。 例如，六环外面积大的不动产和二环以内的小户型房子，根据房子的面积征收房产税的话，征收的金额有可能变得不公平 通过价值的征收避免了这样的问题 ”楼建波对记者说 (原主题是“住宅建筑必须在夹克内采用面积进行交易”舆论热会议专家建议科学合理地制定公定系数)(本文来自澎湃信息，越来越多的原始信息是“澎湃信息”aa

来源：人民视窗网