凤凰股份靠分红暂渡难关 主业萎缩的挑战依然在前

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近年来，江苏房地产企业凤凰股份有限公司的主要房地产业务业绩逐年下滑。2017年和2018年(扣除亏损后除外)，业绩连续两年处于亏损状态。虽然预计2019年扭亏为盈，但主要是由于偿还债务后财务费用的减少以及全资子公司参与南京证券支付的股息，其主营业务的持续盈利能力仍面临巨大挑战。

2020年1月20日晚，凤凰城宣布了其2019年业绩预测。预计2019年上市公司股东应占年度净利润约为6100万元至8800万元，预计同比下降4.76亿元至5.03亿元，同比下降84.40%至89.19%。

处于“st”边缘的凤凰股份有限公司，2019年扭亏为盈。但盈利的主要原因是2019年支付公司债券后的财务费用较2018年同期有所下降，以及南京证券全资子公司2019年收到的分红。风数据显示，凤凰通过其全资子公司江苏凤凰房地产有限公司持有南京证券6.28%的股份..

不过，凤凰卫视主营业务的运营情况并不十分乐观。近年来，虽然其业绩一直低迷，但其商品房销售面积和销售金额均出现萎缩，2019年没有新项目。此外，凤凰股份有限公司2019年第三季度的营业收入异常，也让人怀疑其财务数据的真实性。

全年都没有新的土壤储备

办公楼项目面临“去转型困难”

2019年，在国家政策调控的影响下，房地产市场面临诸多不利因素，如土地拍卖制度改革、房地产税收立法、住房融资渠道控制等，房地产市场政策继续处于高压态势。凤凰卫视在其财务报告中也承认，在融资政策和严格控制政策的背景下，该公司作为一家中小房企，抵御行业风险的能力较弱。

事实上，凤凰股票在抵御行业风险方面的弱势已经反映在最近的财务数据中。菲尼克斯股票在2017年连续四个季度出现亏损。截至2017年底，凤凰股份扣除后的净利润高达1.6亿元。虽然菲尼克斯在2018年第四季度实现了正净利润，但扣除后的归母净利润仍为负，亏损2705.32亿元。

从凤凰股份有限公司2019年经营收入结转情况来看，上半年净利润略有增加，扭亏为盈，主要是由于公司本期在宜兴和镇江集中交付，项目毛利润好于2018年同期交付。房地产；与此同时，2019年上半年，16只凤凰01债券部分转卖并支付，计息负债减少，利息支出相应减少。

然而，在前两个季度盈利后，该公司在第三季度(7月至9月)后仍录得亏损。根据其第三季度报告，第三季度(7月至9月)收入为1.48亿元，同比下降28.6%。

此外，凤凰城近年的销售回报也不太乐观。虽然在2019年第四季度实现了一定程度的销售增长，但其前三季度的销售面积和销售额却处于急剧下降的状态。凤凰股份披露的房地产项目运营情况简报显示，2019年前三季度商品房签约销售面积分别为11700平方米、11300平方米和18700平方米，同比分别下降68.63%、70.11%和48.06%；商品房合同销售额分别为1.08亿元、1.27亿元和2.36亿元，同比分别下降68.88%、66.32%和42.72%。项目销售额的下降也直接导致凤凰城在2019年三个报告期的经营活动产生负净现金流。

值得注意的是，凤凰股份有限公司2019年全年没有新增土地储备，只是在第二季度才在无锡启动怡然居项目，新开工面积为53，400 ㎡。这可能与凤凰城的商业战略有关。菲尼克斯表示，该公司未来的主要战略是加大去库存化的力度。

《红周刊》记者注意到，目前凤凰地产库存中写字楼的库存相对较高，在当前的经济环境下，去转换速度缓慢，去转换困难。与去年同期相比，2019年第三季度，业务和办公室搬迁速度缓慢也是凤凰股份资本撤出和产品预售大幅减少的主要原因。凤凰公司第三季度报告显示，公司销售商品和提供劳务收到的现金同比下降50.36%，预收账款同比下降74.91%。

自2017年以来，凤凰地产选择转型养老地产行业，但面临着资本投入大、回报周期长、业务模式不成熟、缺乏新领域经验等运营风险。此外，虽然凤凰股份有限公司的资产负债率与房地产行业的其他上市公司相比并不高，但公司的日常运营资金主要来自公司早期发行债券所获得的资金以及公司控股股东凤凰集团提供的30亿元的年度贷款额度。

检查收入数据时出现异常

凤凰股份不仅面临经营业绩持续下滑的困境，还发现公司2019年第三季度经营收入异常，约5334万元含税经营收入没有相关现金流入和经营债权支持。

根据凤凰股份有限公司2019年第三季度报告，公司目前的营业收入总计约为9.8997亿元。记者注意到，凤凰城多年来的经营收入主要包括房地产开发收入和租金收入。但是，由于公司在第三季度报告中没有披露相关收入构成的详细情况，且租金收入在总经营收入中所占的比例一直较低，因此在计算凤凰股份第三季度的应纳税所得额时，不会区分经营收入构成。根据整体核算，凤凰城2019年第三季度的营业收入(含税)约为10.9887亿元。

根据财务钩稽关系，上述含税营业收入在财务报表中反映为相同规模的现金流量流入和应收账款、应收票据等营业债权的增减。

在凤凰城2019年第三季度合并现金流量表中，“销售商品和提供劳务收到的现金”金额约为5.4253亿元。由于预收账款不属于与当期营业收入相关的现金流入，因此有必要消除这一金额的影响。2019年第三季度，公司预收款较2018年末减少5.03亿元，与当期营业收入相关的现金流入约为10.4553亿元。

根据上述会计结果，可以得出凤凰城2019年第三季度含税营业收入与相关现金流入金额的差额约为5334万元。这意味着菲尼克斯2019年前三季度约5334万元的营业收入没有相关现金流入的支持，但必须反映在营业债权的增加上。然而，记者梳理了凤凰股份有限公司2019年第三季度报告，发现该公司在报告期内未发生应收账款、应收票据等业务索赔。因此，上述财务勾稽偏差也没有经营债权的支持，这可能需要凤凰股份做出适当的解释。■

来源：人民视窗网