郑建平：REITs将成我国证券市场上稳健型投资者的绝佳选择

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当reits到来时，它们将成为中国证券市场稳定投资者的绝佳选择。

2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进房地产投资信托基金(reits)在基础设施领域试点工作的通知》(以下简称《通知》)，标志着中国正式启动reits公开发行。这不仅丰富了中国证券市场的投资品种，也极大地促进了资本市场的基础建设，为中小投资者特别是稳定投资者提供了新的投资渠道。自5月份以来，各种资本机构已采取行动，推动房地产投资信托基金早日上市。很快每个人都可以选择购买房地产投资信托基金。

地图学:周尚义

在reits即将问世之际，本文简要介绍了reits在证券市场上面向中小投资者的流行情况:

什么是房地产投资信托

虽然reits在中国还是一个新生事物，但reits早在20世纪60年代就诞生于美国，reits是世界主要发达国家证券市场上的金融产品。这是一种受到稳定投资者青睐的投资。

那么什么是房地产投资信托？它是realestateinvestmenttrusts的缩写，字面翻译成中文，是一个房地产(或房地产)投资信托。Reits实际上是一种信托基金，它通过发行收益凭证来汇集众多投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资管理，按照投资比例将综合投资收益分配给投资者。在本通知中，房地产投资信托基金被称为“基础设施领域房地产投资信托基金”，房地产的范围是在基础设施项目中界定的，而不是狭义的商业房地产。通知明确指出，房地产投资信托的范围包括:1 .运输设施(仓储和物流、收费公路等))；2.市政工程(水、电、热公共服务设施等))；和3。污染控制项目(城市污水和垃圾处理、固体废物和危险废物处理等))。4.新基础设施(信息网络等。)。5.国家战略性新兴产业集群。高新技术产业园区、特色产业园区等。这只是基础设施短板行业得到优先支持。我相信，随着试验期的成功，只要基础设施领域的项目质量足够高，它们就应该成为房地产投资信托基金。

Reits是股票金融产品，是具有良好流动性和流动性的股票投资产品

投资者拥有的股权可以在证券市场上随时转让。例如，一个政府投资10亿元在新区建了一个水厂和供水及污水处理系统。过去，通过收取水费慢慢收回投资，但政府仍需投资供暖系统，导致资金缺口。此时，政府可以将该水厂的所有权打包成房地产投资信托基金，然后通过公开发行渠道出售给证券市场的投资者。政府可以提取初始投资资金建造供热设施，而房地产投资信托基金(reits Foundation)收回水费，不包括运营和其他成本，并将利润作为股息返还给投资者。reits投资者拥有的股权可以在证券市场上随时转让和变现。

房地产投资信托基金为中小投资者提供了参与大规模基础设施投资的机会

过去，普通人无法分享中国基础设施投资的红利。Reits通过在证券市场公开发行“集合”资金，为中小投资者投资基础设施领域的房地产项目提供机会，以获得稳定的利润。然而，运输设施、水、电和热能工程、污水和固体废物处理、新基础设施和工业园区等领域以前是中小型投资者无法进入的。房地产投资信托基金现在作为公开发行上市交易，这大大降低了投资门槛。只要你有能力投资股票和购买债券，你就有能力投资房地产投资信托基金并分享基础设施的红利。

房地产投资信托是安全的投资品种

在证券交易所上市的房地产投资信托基金比股票更安全。由于房地产投资信托基金的标的资产基本上是关系国计民生的基础设施，因此是房地产资产。而这种基础设施房地产资产的收益具有长期稳定的特点。因此，房地产投资信托基金在上市和交易后不太可能出现起伏。因此，在二级市场，reits为普通投资提供了比股票更稳定的投资品种。

房地产投资信托的回报率实际上并不低

其他国家房地产投资信托基金的年均回报率为8-10%。这个收益率是可以接受的，远远高于所有种类的债券。即使与风险高于房地产投资信托基金的股票相比，房地产投资信托基金的回报也不低。虽然理论上低风险对应低回报，但reits的风险低于股票，平均回报应该低于股票。然而，就股票市场的散户而言，在过去的30年里，中国证券市场的散户实际上是在赔钱，每个人都有自己的苦账。许多散户投资者在国内a股市场赔钱是不争的事实。因此，作为一个散户投资者，它可以说是一个非常出色的纪录，股票市场的年回报率连续超过8%。尤其是当股市继续走弱的时候。此外，reits与股票和债券的相关性较弱，市场波动较小，收益率相对稳定。特别是当股市疲软时，房地产投资信托基金的表现一般优于股票，这对于冷静和稳定的股票投资者仍然非常有吸引力。

简而言之，房地产投资信托基金通常在证券交易所上市交易，投资门槛非常低；相对风险不会太高，而且还具有产量高且稳定的优点。因为这是对国民经济和民生基础设施的投资，可能会有税收优惠。

机会总是青睐有准备的人。房地产投资信托很快就会到来。你准备好了吗？

(注:本文仅代表作者自己的观点，不构成投资建议。自担风险进入市场！(

作者简介郑建平，中关村现代产业研究院副院长，国家发改委ppp专家库专家，清华大学ppp与金融课程主讲人，北京企业家导师。曾就读于西北大学和清华大学，先后在中国建设银行、世嘉国际信托投资公司、中国投资咨询公司等单位工作。他在金融和投资领域工作了20多年。从事银行、信托、国债、投资银行、基金、企业资本运营、金融产品研发等。现在他的主要研究和实践方向是ppp金融和艺术金融。

来源：人民视窗网