中国奥园土储价仅为销售价两成 丰厚存量利润锁定未来盈利

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日前，一家1000亿元住房企业的试点被记者问及如何把握征地节奏。经理笑着说:“凭感觉。”

确切地说，这可能取决于一线销售市场的感受。2018年，当万科喊着要活下去时，多数城市的危机感让它意识到，剥蚀率还不到50%。因为，这意味着付款不顺利。下一步是错过低成本的土地收购时间，空的利润也压缩。

简而言之，做房地产意味着在低点买地，在高点卖船。大多数经营能力强的房地产企业都擅长在窗口期拿地，而土地收购价格占销售价格的比例是一个重要指标。从这个角度来看，2019年进入1000亿阵营的中国奥林匹克公园(以下简称奥林匹克公园)是土地收购轨道上的一名优秀选手。

股权的土地价格仅为平均售价的20%

根据业绩报告，2018年，中国奥林匹克公园新增项目64个，新增土地储备约1258万平方米，增加值约1645亿元，平均售价10300元/平方米。

邢正国际证券分析师宋健表示，2018年，该公司适度有序地补充了土地储备，新增项目占82%，股权溢价为2418元/平方米。到2018年，中国奥林匹克公园总土地储备为3409万平方米，平均土地成本为2102元/平方米，总价值为3650亿元。

细分市场显示，中国奥林匹克公园的平均征地成本是其2018年平均售价的20%。在2016年和2017年，一线和二线城市的土地收购与销售价格之比高达38%。由此可见，空中国奥林匹克公园的未来利润是可以预期的。低成本征地背后是旧改革项目的优势。

安信国际(Anxin International)分析师黄表示，该公司继续保持其在的领先地位，并通过旧的改革获得了高质量的项目。截至2018年底，顺利推进的重大旧区改造项目有16个，大部分位于大湾区。预计到2019年，其中9个将逐步转化为土地储备，这将带来660亿元的额外市场资源。

此外，截至2018年底，澳远未结转销售额约为人民币1，100亿元，预计毛利率为28%至30%，预计将在未来两年内结转。安信国际表示，澳远未来三年的核心净利润复合年增长率为45%。不难看出，丰厚的股票利润锁定了未来的利润。

更重要的是，奥林匹克公园正在加强其运营能力。除了提高产品强度和空房的高溢价外，它还在加快付款，同时准备食物和草，为加速周转做准备。

加速现金流，增加融资

值得一提的是，在全年预计可销售资源1900亿元的支持下，今年奥林匹克公园的目标销售额将锁定在1150亿元，同比增长25%，预计去污率达到60%时即可完成。

从第一季度房地产企业的销售排名来看，尤其是股权排名，澳远表现良好。在2019年第一季度中国房地产企业200强排名中，澳远第一季度的股权金额在中国排名第27位。今年一季度，澳远的总销售额达到187亿元人民币，同比增长38%；合同销售面积约183万平方米，同比增长50%，平均销售价格约为每平方米10233元，保持行业较快水平。

在加速销售回报和充实现金流的同时，为了优化债务结构，储备粮草，以便在窗口期间获得优质土地，今年第一季度奥林匹克公园也在忙于通过各种渠道融资。

4月12日，澳远表示，已与南洋商业银行、恒生银行、东亚银行和兴业银行香港分行签署了一项为期三年的银团贷款，总额约为13亿港元。据悉，银团贷款的利息是以三个月期银行同业拆息加4.95%的年利率为基础，所得资金主要用于现有债务的再融资和一般公司用途。

澳远管理层表示，澳远一直重视融资渠道的多元化。2018年，该行与八家商业银行成功完成三轮三年期银团贷款，总额约32亿港元；2019年，中国率先开放亚洲美元债券市场，重启三年期美元债券公开发行。三年期和四年期美元债券的发行总共筹集了10亿美元。加上这笔银团贷款，将有助于进一步延长债务期限。奥林匹克公园将继续实施稳健的财务管理，不断优化债务结构，以质量推动业务快速发展，为股东和投资者带来理想回报。

一些业内人士认为，储备足够的粮食的目的是使整个集团能够在最短的时间内以最低的成本投资于潜力更大的土地，并获得更多的利润，从而实现在弯道超车，使集团利益最大化。

来源：人民视窗网