北京学区最后一个疯狂的住宅:一个工作五天、吃饭三年的房地产经纪人？

本篇文章3130字，读完约8分钟

《中国经济周刊》记者孙兵|北京报道

最后一块保留给北京研究区的土地最终将成为历史。尽管新的六年一度的多校制住房政策在北京其他区县已经实施了很长时间，但西城区并没有被包括在内。直到最近，北京市西城区教育委员会才正式宣布，从2020年7月31日起，西城区所有的购房都将实行多校区住房政策，并且在六年内只提供一个学位。

北京市西城区的重点中学在全国同地区数量最多，但没有一所。西城区虽然面积不到北京总面积的3/1000，但集中了大量的优质教育资源。这也导致西城成为北京学区住房最不受欢迎的地方。旧的破碎的小家庭每平方米的价格超过30万，父母花费数千万购买半地下室，这样的新闻经常在媒体上出现。

根据北京新的学区住房政策，学区的住房购买不再是一所学校一间房，而是由学区内的几所学校通过抽签决定。事实上，北京学区的住房主要集中在西城区、海淀区和东城区，尤其是顶级学区。这只靴子的落地意味着北京学区的住房将面临全面重估，而家长们带来了北京学区住房的最后疯狂，以便在731新政之前尽快买票。

最后一班车:如果你想活下去，你必须有大约1500万元的预算。

这就像工作五天，吃饭三年。尽管这个五一假期仍处于流行病的阴影之下，北京西城的房地产中介却出人意料地迎来了一场惊喜的狂欢。4月30日，就在西城区731新政公布后，房地产中介杨迪的电话一直响个不停。

买家一定急于赶上末班车，没有时间等着看。卖方也希望在新交易之前采取行动，担心新交易之后价格会下降。杨迪告诉《中国经济周刊》的记者。杨迪在一家房地产经纪公司工作，服务于西城最著名的学区之一——德胜学区。

从杨迪5月1日提供给记者的交易信息来看，西城一些受欢迎的优质学校的平均交易价格在10万左右，甚至包括一些丈夫的房子和30-40岁的半地下室的房子的总价格。

说实话，在西城较好的学区，1000万以下的房子大多数都不是很适合居住，几乎都是又旧又小。如果你想找个地方住，预算必须在1500万左右。杨迪说，大多数顾客仍然会选择总价较低的小房子来租房或换手，然后购买附近的非学术住房来自住或租房。

事实上，新政策出台后，西城区每天售出1000万套学生住房的消息很快就成了搜索热点。根据壳牌研究院的数据，从5月1日到5月5日，在全国18个重点城市中，二手房成交量是北京最受欢迎的，日成交量同比增长超过100%。其中，西城区交易量同比和环比分别增长100%以上，这与北京市防疫控制水平的降低和学区住房新政策的出台密切相关。

事实上，西城学区一直是一个卖房子的好地方，在此之前，他们都出来抢一套又一套。只是新政策的出台，突然多出了房子，所以交易也就上去了。杨迪说。

据记者了解，今年五一期间，仅杨迪所在的中介公司一天的营业额就远远超过往年同期的正常天数。此外，由于学区的住房总价格相对较高，中介费用收入也相当可观。杨迪没有正面回答记者关于出售的单元数量的询问，但是他真的每天出售10个单元给记者的受欢迎的小学的学生住房吗？杨迪没有回避这个疑问:肯定有。

起价是数千万英镑的担忧。有些人担心学习。有些人担心学习。

玲琪从来没有想过他会担心学区的住房。首先，孩子不到三岁。其次，他一直计划让孩子上国际学校。半年前，他甚至转发了一条关于他的朋友圈里的摩天住宅楼的新闻，并称之为魔幻现实主义。

我成了我曾经鄙视的人。凌琦苦笑着告诉《中国经济周刊》的记者。事实上，玲绮是一个大的中产阶级或一个小的富裕阶层，一个朋友和一个好的商业伙伴。去年，他花了数千万美元买了一栋西城学习区的房子，然后全家从郊区一栋300平方米的大别墅搬到了城里一栋破旧的别墅，这让他非常吃惊。

哥哥，如果你能抽出1000多万人在这个学区买房子，就像你一样，他们不是普通人。哪个不是人类？你能说他们都很愚蠢吗？疯狂？不可能。第一次，我带着理解的心态看了看学生宿舍。中介年轻人的话突然打动了玲琦。

灵奇有他自己的困境:是利用学区住宅与公立养牛学校竞争，还是在私立学校和国际学校上大举投资？成千上万的人倒在校舍上。值得吗？作为家长，你不能只去任何学校。没有这种能力，就没有办法，但它仍然触手可及，你会尽最大努力给你的孩子最好的。灵琪说。

灵奇的哥哥和中介的弟弟有着相同的看法:即使从纯投资的角度来看，学区住宅在所有房地产类别中的升值和弹性肯定是最高的，而且它还可以伴随着让孩子去一所好学校，从很小的时候就有更好的个人关系；国际学校或顶级私立学校的高学费纯粹是投入，学生的背景是高度同质的。

在未来，很明显中国的机会比国外的多。海外背景很重要，国内资源也很重要。玲绮确实有些担心。孩子们去国际学校，接受优质教育，享受每一天。然而，他们这一代人的竞争肯定更加残酷。

如果灵奇担心的起价是1000万英镑，这可以被认为是一个非常小的数字，但对于绝大多数父母来说，孩子对上学的焦虑是常见的。

今年1月，北京市委常委、市教育工作委员会书记王宁向公众透露，2020年9月，北京将迎来基础教育的一个高峰。小学生人数预计约为22万，差距约为8万。

这背后的重要原因是，2013年11月，第二个孩子正式出生，第一批婴儿潮一代不得不去上小学。二孩政策的全面自由化始于2016年1月1日，另一波入学高峰就在不远的将来。这意味着父母必须先学习，然后再学习。

学习区真的很酷吗？至少父母的焦虑没有减轻。

事实上，早在2015年，教育部就指定了北京等24个主要城市，并要求各地对热门中小学实行多校区招生制度。除北京外，上海、广州、深圳等地也相继在不同地区出台了新的招生政策，旨在给研究区的住房降温。

仅仅通过增加年限来影响学位的效果是相对有限的，而多学校划分和同时使用彩票来决定入学将对学区的住房市场产生直接影响。安居房地产研究所所长张博告诉《中国经济周刊》。

然而，不是一个房间一所学校，学习区将完全凉爽？

研究区住房的短期价值仍难以被完全削弱。即使采用抽签的方式，高质量学校周围的居民区也意味着更大的入学机会。然而，从长远来看，研究区的住房概念将逐渐弱化，住房价格将恢复正常水平。张博说。

但是杨迪并不怀疑他的职业前景。只要高质量的学校不搬走，学区的住房怎么可能消失？只要你拥有的房子与你的孩子上学的方式有关，学区就不会冷。他说。

新政之前，学校应该选择房子。新政后，应该选择学区。学区的整体水平应该很高。没有学校是贫穷的。杨迪说。例如，西城的德胜学区没有打雷，所以它不会输。杨迪每天不得不无数次重复这个经典的安利单词，这意味着德胜学区的小学都不错，小学到初中的对应学校也是好的高中。因此，即使更多的学校被分割，这仍然是最好的匹配，并且在新政后出售房屋时没有必要担心贬值。

记者还了解了北京市海淀区的情况。海淀区也是一个拥有与西城区相当的优质教育资源的地区，但早于西城区，海淀区从2019年1月1日开始实行多校区、六年制一学位的政策。

新政策出台前后，房价确实从上次公交车的疯狂时期略有下降，但并没有明显下降，尤其是在北京的顶级学区，如万柳、中关村和上地，那里的房价仍然远远高于周边的非学区房屋，溢价很大。

原因是这些学区没有打雷，这些学区都是好学校。此外，为了获得好学生，好学校将逐步合并那些原本不适合排雷的小学。简而言之，就是从学校之间的竞争到学校之间的竞争。家长们也从追逐奶牛学校转向追逐奶牛学区。

在张博看来，教育公平是一个社会问题。如何平衡教育资源是非常重要的。毕竟，教育资源是城市公共资源的核心要素。目前，国内优质教育资源仍趋于集中，未来仍需要更多的配套政策。

(应受访者要求，和凌琦为化名)

陈冬冬

《中国经济周刊-经济网》的版权作品必须经过授权，重印时必须注明出处。违反者将被追究法律责任。

来源：人民视窗网