东莞新土地拍卖政策背后的疯狂:创纪录的62轮报价，以及房地产公司疯狂抢购导

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出价最高但没有土地？

东莞最近出台了一项新的土地政策，一个简单的理解就是让出价最接近平均价格的开发商拿到土地进行拍卖，这让很多房地产人说他们不明白。

最终报价是多少？

根据东莞市自然资源局和东莞市公共资源交易网6月6日发布的《东莞市国土资源网上交易达到上限后最终报价规则》，当东莞的土地拍卖报价达到上限时，将使用最终报价规则，而不是获取最高价的方法。

最终报价是什么意思？根据规定，最终报价是指东莞市国土资源网上交易系统达到上限，交易系统暂停接受新报价，改为网上最终一次性报价方式(即最终报价)后，根据最终报价最接近所有最终报价平均价格的原则，确定中标人的投标方式。报价被确定为包裹的最终报价。

如果某个地块的价格限制在20亿元以内，而很多开发商参与竞标，他们都报了价。一旦价格超过20亿元，最终的投标过程将开始，新的投标将不被接受。

东莞规定，根据最终报价的结果，将只使用一个有效报价来确定获胜者。对于两个或两个以上的有效报价，应根据有效报价计算平均价格，并获得最终报价资格。但是，如果没有报价，则不包括在平均价格计算中。如果报价与平均价格之差的绝对值最小，那么如果绝对值相等，绝对值最小且高于平均价格的那个将是赢家。

如果五家开发商的有效报价分别为21亿元、22亿元、23亿元、25亿元和26亿元，则平均价值为23.4亿元，最终收到地块的开发商为出价23亿元的开发商。

土地限价政策可以升级吗？

土地价格和房价之间关系的最简单类比是面粉和面包。当面粉很贵时，面包自然会涨价。如果市场预期面粉价格会上涨，房价可能会比地价涨得更高。

东莞当地一名房地产从业者告诉《中国经济周刊》，东莞两年前就已经出台了限制房地产价格的措施。新的土地政策是土地价格限制的升级版。其目标是控制土地价格。更重要的是，有必要控制市场对房价快速上涨的预期。

今年以来，东莞房地产市场一直很热，成交量和价格都在上涨。

开发商东莞的征地有多激烈？4月17日，东莞万江新城的一块土地被拍卖。二十七家房屋公司轮流投标，62轮！最终，中海地产以16089元/平方米的底价收购了土地，创下了万江土地拍卖的纪录。

4月23日，东莞廖埠商业和住宅用地被出售，但在房屋公司查封后，该系统崩溃了。土地价格为8.4497亿元，比原价高1.1964亿元。奇怪的是，该系统还显示该地块的自持寿命长达82933年，这在后来的国土资源交易系统中被证实为异常。

同一天，仍然在万江新城，一个编号为111的单位在3分钟内进行了30次投标。前10轮各筹集1亿元，远远超过该地块拍卖条件下增加的1000万元。这让人误以为是房企手摇操作失误。

5月13日，仅房地产公司就进行了另外29轮投标。

根据中原战略研究中心的数据，东莞的土地于2019年5月上市公开出售，建筑面积约为173.68万平方米。建筑面积环比增长88%，同比增长43%。

东莞土地市场的热度可以说已经到了沸点，因为人们害怕失去数十亿美元的土地。

据《广州日报》报道，7月份在东莞拍卖的所有商业和住宅用地都将遵守新的最终报价规则。新规实施后，上述抢劫行为可能会有所收敛。

在报价结束时，东莞的开发商只能看运气了？一家大型开发商的高管对《中国经济周刊》表示，如果这一规定长期实施，未来开发商将联合征地。一种可能性是，多个开发商将联合降低价格，然后分享收益。

对于东莞新的土地拍卖政策，一些房管部门和建设部门的人士认为它对土地价格有一定的抑制作用，但这仍取决于风险控制和实施过程中的具体效果。

编辑|陈伟山

编辑|国方

来源：人民视窗网