专家预计老旧小区改造有望拉动投资超3.85万亿元

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我们的见习记者李政

最近，关于旧住宅区改造的消息很多:浙江省最近发布了《浙江省旧住宅区改造技术导则》，指导有关部门和单位进行旧住宅区改造，确保和改善人民的基本生活条件；河北省旧社区改造三年行动计划于今年结束，该省计划改造1369个旧社区；今年，辽宁省将对2000年前建成的894个老社区进行全面改造，惠及35.8万居民

作为近年来的一项重要民生工程，旧社区改造工程在提高居民幸福感和拉动内需方面取得了积极成效。根据住房和城乡建设部的统计，2019年，全国有19，000个旧城区得到重建，涉及352万居民。尽管受COVID-19疫情影响，今年一些地区的重建项目停滞不前，截至4月20日，河北、黑龙江、辽宁等省已宣布将在短时间内完成重建工作。

兴业银行首席经济学家、华富证券首席经济学家鲁正伟在接受《证券日报》采访时表示，中国旧城区的改造内容主要分为三类:第一类是保护水、电、气等基础设施。供暖、互联网接入等。；第二类是升级，如建立活动室、停车场、充电桩等。；第三类是公共服务设施，如无障碍设施、卫生服务站、方便快捷的收集点等。

根据这三类改造内容，资金来源主要由五部分组成，包括国家财政资金、水、电、气等运营企业资金、居民缴费、产权单位缴费和社会融资。陆政委进一步表示，根据调查组的测算，目前老社区改造项目的投资比例为国家财政资金的85%，公共机构(水、电、气等公司)的5%，居民投资的4%，房产产权部门的4%。然而，不同类型项目的社会投资是混合的，因此无法准确计算。

根据住房和城乡建设部公布的数据，中国有近16万个旧住宅区，涉及4200多万居民，建筑面积约40亿平方米。

卢政委表示，据调研小组估计，全国旧住宅区改造至少需要投资3.85万亿元，投资规模相当大，资金需求也很迫切。因此，从引入资本来源的角度来看，关键在于建立一个完善的机制，确保现有的资本问题得到解决或引入更多的资本。

以有争议的电梯安装为例。旧住宅区的改造涉及到住宅区内的许多住宅建筑，那么业主与行业委员会(物业)包括业主之间如何达成协议呢？例如，一些住宅单元没有电梯，1 -3层的业主不愿意安装，而3层以上的业主需要安装，这就大大增加了通信成本。在这种情况下，考虑到未来的老化问题，必须安装电梯，尤其是在三层以上的住宅建筑中。因此，国家有必要直接出台政策，不管业主是否同意都可以安装，并使用一部分物业维修基金，同时财政资金也可以补充一部分，甚至通过租赁或从电梯公司分期付款来解决财政问题。陆政委表示，对于停车场、充电桩等公共设施的建设，可以吸引社会资金建设，实行用户付费模式。谁收费谁付费，相当于支付充电桩的安装和维护费用。随着商业转型，社会投资可以弥补成本，从而吸引更多的投资。

在谈到推进旧住宅区改造应注意的问题时，鲁政委认为，为保证工程质量，有关部门有必要成立或聘请相应的监理公司或机构，配合搞好外观设计和工程质量监督。

北京云峰资产管理有限公司基金经理李翔告诉《证券日报》，旧住宅区改造的最大优势是电梯行业。中国电梯市场巨大，也面临着激烈的竞争和产能过剩。旧住宅区改造写入政府报告后，安装新电梯和更换旧电梯的需求大幅增加，电梯行业的市场增量直接扩大，预计年增长率为20%。

旧住宅区改造考验企业的综合服务能力，如设计、土建、工程等。不仅是电梯，还有其他行业。作为机构投资者，从总体利益来看，首先是水泥、钢筋等基础建材行业，二级市场的股价会随着政策的出台而上涨。二是配套设施企业，如光纤相关概念股和充电桩。对于相关但不特别相关的部门，如养老金和医疗保健，影响很弱。李想说。

(编辑孙倩)

来源：人民视窗网