REITs是PPP项目社会资本方退出的绝佳选择——专访国家发改委PPP专家库专家郑建

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本报记者周尚宇

4月30日，中国证监会和国家发展和改革委员会(NDRC)联合发布《关于推进房地产投资信托基金(reits)基础设施领域试点工作的通知》，标志着中国正式启动reits公开发行。这是近年来国家政策层面金融创新的一大步，也是中国各地蓬勃发展的ppp项目的一大利好消息。

中关村现代产业研究院副院长、国家发改委ppp专家库专家郑建平在接受《证券日报》专访时表示，reits即将到来，这是解决ppp项目中社会资本退出的一剂良药。

在ppp发展过程中

困难和痛点

Ppp又称ppp模式，即政府与社会资本的合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。在这种模式下，鼓励私营企业和私人资本与政府合作，参与公共基础设施建设。

郑建平认为，ppp模式是中国推进基础设施建设和公共服务领域升华性改革的必然选择。十八届三中全会以来，我国ppp模式的相关政策得到了大力推行，ppp模式的大规模推广就像春天的大风，在夜里刮起来了。接着，一万株梨树的花瓣被吹开，它们已经存在了六年多。由于地方政府的快速发展，出现了许多伪ppp项目，不管好坏。混乱自然导致国家整顿和严格控制。自2017年以来，相关部委相继出台了一系列政策文件，对ppp市场进行规范和整顿。许多非标准的ppp项目被清理出仓库，ppp项目开始放缓，在标准探索方面取得了曲折的进展。Ppp仍然是未来基础设施和公共服务的重要模式。

然而，在ppp在中国的发展过程中，一直存在着一个难题和痛点，即社会资本的退出，尤其是当ppp项目已经完成建设期并进入运营期时，在现有ppp项目不断增加的阶段，这个难题和痛点将会越来越突出。郑建平叹了口气。

自从ppp模式在中国推广以来，国家在相关政策和文件中强调要丰富ppp项目投资的退出渠道，建立多元化的社会资本退出机制。然而，可供选择的退出途径并不多。在原有的政策框架下，理论上不存在以下退出模式:第一，ppp项目的特许经营权在到期时移交和退出；第二，ppp项目公司的股权转让；第三，公开上市；第四，资产证券化。

对于上述四种模式，郑建平认为第一种到期和退出时间过长；第二种股权转让和第三种公开上市在实践中非常困难；只有第四个资产证券化只能说是富有想象力的空，但事实上，进展非常缓慢。因此，在原有的政策框架下，ppp项目的退出一直是一个长期存在的问题，但由于我国大多数ppp项目仍处于建设期或刚刚开始运营期，这个问题并没有特别突出。

房地产投资信托基金是ppp项目退出的及时雨

这一次，reits政策的横向空诞生了，这是ppp项目退出的及时雨。

郑建平解释说，ppp项目的社会资本方可以成功地将ppp项目的高质量资产从房地产投资信托基金中稳定地收回到社会基金持有的基于股权的房地产投资信托基金中，以实现ppp项目资产的真正出售。就地方政府而言，基于房地产投资信托基金的ppp基础设施并没有离开当地。被特许社会资本方将水、电、热、收费道路和桥梁、仓储和物流等ppp项目资产出售给社会基金持有后，当地政府并未丧失这些资产的使用功能。这些基础设施仍然为这个地方服务，但是持有者已经改变了。

郑建平指出，ppp项目的reits不同于ppp资产证券化，ppp资产证券化是一种以项目收益权为目标的债务型产品，需要信用背书，难以实现真实陈述，还需要考虑与运营期的时间不匹配。Ppp资产证券化只是ppp项目社会资本方的间接退出，而不是风险隔离的直接退出。Reits是一种具有ppp项目高质量资产的股权产品。建设期内不再由社会资本方持有，而是由社会投资者持有，这是ppp项目社会资本方的完全退出。由于这是一次完全的股权转让，reits不需要考虑期限错配的问题。让善于建设的社会资本放下退出顾虑，通过reits转移资产，提前退出，收回资金后再投资新的ppp项目，更有利于发挥企业优势，让ppp领域的资金流动，投资更多的ppp项目。因此，可以毫不夸张地说，股权reits是一种基本的金融工具，可以解决ppp项目社会资本方面的退出问题，并极大地提高ppp资产的流动性。

同时，ppp项目的资产也为各种投资者提供了ppp领域的投资选择，ppp基础设施的优质资产可以成为资本市场的优质资产。Reits不是固定收益的债务产品，其收益率取决于ppp基础资产的运营收益。如果一个ppp项目有良好的资产管理和运营，该项目可以获得持续稳定的现金流，投资者的收益也可以得到保证。相反，收入可能不太好。在后大流行时代，全世界都进入了利率下降的通道。据估计，在很长一段时间内，债务产品，无论是债券还是各种资产管理产品，都不可能有更高的收益率。此外，随着经济下滑，违约和不支付债权产品的风险也在增加。在这种情况下，以基础设施ppp基础资产为担保、收入稳定的reits产品是稳定投资者的好选择。Reits投资者可以是社保基金、养老金、企业年金、保险基金和其他偏好长期投资的资本。投资房地产投资信托产品的也可以是普通投资者。对于投资房地产投资信托基金的普通人来说，他们自己社区的热水和电加热、他们走过的某段高速公路以及他们乘坐的高铁地铁也可能为他们自己创造投资收入。郑建平进一步指出。

最后，郑建平指出，在ppp项目中寻求社会资本的退出，一直让业内同行数千百度找他。现在，横向出生的空房地产投资信托基金就像那个人一样，但光线很暗。ppp项目的社会资本方更容易提前退出，从而大大增强了ppp领域优质资产转化为资金的流动性，也使投资者能够从ppp项目中获得稳定的收益。reits对中国ppp的发展具有重要意义。

(编辑蔡善丹)

来源：人民视窗网