获大行唱好，合景泰富规模与盈利增长可期

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6月3日，CICC发布报告称，合肥京泰富销售额率先恢复增长，物业管理业务进入快车道，保持盈利预期，表现优于市场评级，目标价提高11%，至15.04港元。

在此之前，河静太傅已被许多机构唱得很好。今年3月以来，许多机构，包括花旗集团、大和、傅锐、野村、高盛、汇丰等。，一直看好和景泰富的发展前景，并给予了积极的购买评级。5月31日，摩根士丹利(Morgan Stanley)发表了一份研究报告，指出合肥京台府旧城改造项目的价值尚未得到充分体现。考虑到该项业务良好的利润增长潜力，合肥京泰富被列为我行中小内资股的首选，并以17港元的目标价获得了增持评级。

合景泰富以其高盈利能力和规模增长潜力赢得了资本市场的高度认可。根据合肥京泰富2019年度业绩报告，2019年合肥京泰富核心利润大幅增长，同比增长36.8%，达到52.1亿元，达到近五年来的新高。十年来，合肥京泰富的毛利率一直保持在30%以上，盈利能力突出。

合肥京泰富为什么能保持高利润水平？经过分析，合景泰富保持高核心利润的原因包括:一是优质的土地储备布局和成本管理扩大了企业空房的利润；二是投资业务进入收获期，为集团提供稳定的现金流保障；三是全面推进城市更新，进一步推动集团未来规模增长和利润增长。

优质的土壤储存布局和严格的成本控制拓宽了空的利润空间

在房地产企业相互竞争、业绩竞争的时代，和景泰富能够保持较高的毛利率，在房地产行业中必然具有独特的优势。韩毅智库认为，合肥京泰富以一二线城市为重点的发展战略是基础，优质的土地储备和卓越的成本控制能力将企业的房地产开发业务利润扩大了/0/房。

从战略上看，随着政策和区域经济发展形势的变化，河静太傅动态调整了储土布局，但以核心一、二线城市为重点的策略从未改变。例如，2017年粤港澳大湾区强势崛起后，河静太傅开始加大对大湾区的布局，并首次落户深圳、中山、肇庆等城市，也加快了长三角城市群的布局。随着两大重点区域布局的基本改善，2018-2019年实施了深度培育战略。然而，从2014年到2019年，从企业征地或土地储备布局的相关表现来看，合景泰富始终关注一线和二线城市。高能源城市人口密度高，经济发展水平高，市场需求更强，购买力更强。显然，持续关注一、二线城市的发展战略是引导企业获得高回报的基石。

表:2014-2019年合肥景泰付娜土地或土壤储备布局相关说明

土壤储备的实际布局与战略布局基本一致，大部分土壤储备集中在一、二线城市和经济发展水平较高的地区。截至2019年底，合肥京泰富共有156个项目，分别位于内地和香港的39个城市。从城市能源水平来看，大部分都是一线和二线城市；从区域布局来看，主要分布在粤港澳大湾区和长三角城市群。

表:2014-2019年合肥市城市净含量变化

注:2014年，何景泰富在郑州有一个项目，但2019年郑州的项目数为0，所以截至2019年12月31日，企业进驻的城市数为39个。

在深入培育粤港澳大湾区和长三角地区，着眼于一、二线城市发展战略的指导下，合景泰富在相应区域的销售额也逐年增加，为企业业务收入和盈利能力的增长奠定了基础。2019年，合肥京台府在两大核心城市群的销售业绩占总业绩的73%，一二线城市的销售业绩占总业绩的89%。

表:2019年合肥京台府不同区域和能源级别城市的销售比例

严格控制成本。房地产开发业务是合景泰富业务收入的主要来源。从销售成本结构来看，其土地成本和建筑成本在行业内稳定控制在较低水平，为空企业的利润增长提供了空间。

合景泰富在房地产业务中的成本控制包括两个方面。首先，它在收购土地时有严格的利润计算，因此可以有效控制收购土地的成本。第二，通过集中采购和标准化管理的成本控制系统，建设支出将得到控制。从合肥京台府2014年至2019年的销售成本结构来看，平均土地成本为3231元/平方米，最高不超过4000元/平方米；平均建筑成本为4595元/平方米，最高值为5829元/平方米。总的来说，2014年至2019年的单位销售成本相对较低，平均只有7826元/平方米。此外，2017年至2019年企业平均售价在16000元/平方米以上。因此，严格的成本控制使企业利润空充足，毛利率保持在30%以上。

投资业务进入收获期，提供稳定的现金流保证

何景泰富涉足投资物业较早，投资物业的种类和规模不断丰富。在2007年上市之初，投资物业已经包括广州合景国际金融广场(ifp)。在投资物业类型方面，合景泰富已陆续进入商业地产，如商场、写字楼、酒店、长期租赁公寓等；投资布局大多集中在核心城市群或高能源城市。

经过多年的市场沉淀，和晶泰富已经建成了一条全方位的商业链。其商业项目相继开业和成熟，为合景泰富提供了稳定的现金流入和利润支持。

截至2019年，何景泰富已在大湾区、长三角、渝成等核心地区开发了多个商业项目，包括8个商场、8栋办公楼和17家酒店。2019年，集团持续经营权益收益24.3亿元，同比增长49%。成熟商场和成熟写字楼的营业利润率分别为52%和86%，为集团提供稳定的现金流入和利润支持。

目前，商务和酒店已经形成品牌效应，其中商务形成了两大商场品牌，即油坊和磨坊，为不同的客户群体提供不同的产品个性化体验。自主经营的酒店品牌穆连庄酒店也已在广州、杭州和成都投入运营。

全面推进城市更新将有助于未来的规模和利润增长

除了开放市场和兼并收购之外，和静泰富在城市更新方面也取得了重大突破。截至2019年12月底，和晶泰富已在广州、深圳和佛山的11个区签署了26个旧房改造项目，预计总建筑实用面积约为1373万平方米，实用价值约为5850亿元。

目前，和晶台府现有的旧改造项目正在进行改造，2020年将拆除4-5个村庄。3月以来，广州的宏伟村、双沙村和南岗村已经开始拆迁。随着项目改造的推进，旧项目有望为企业带来可观的销售价值。根据合肥京泰富的进度预测，2021年老改造项目的供应量可达100亿元，这将有助于企业规模和利润的双增长。

表:河静太府城市更新进展

来源：人民视窗网