国瑞置业评级被下调：偿债能力堪忧，押注旧改前景未卜

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此外，时代商学院指出，2019年郭蕊房地产应付账款及其他应付款为64.39亿元，关联方资金为53.22亿元，上述两项无息负债合计约为117.61亿元。其中，应付关联方款项较2018年增加24.78%。从郭蕊地产发布的年报中可以看出，公司的融资渠道主要是对外借款。2019年，郭蕊房地产分别向银行和金融机构借款91.43亿元和24.97亿元。同时，关联方垫款总额达到81.69亿元，发行高级票据增加37.25亿元。

但不包括银行、信托、金融机构的贷款偿还及其他融资活动，郭蕊房地产目前的融资活动产生的现金净额为-37.85亿元。截至2019年底，郭蕊房地产的短期和长期计息负债总额为274.44亿元，即使加上银行存款限制，公司的货币资本也只有22.16亿元，与近300亿元的计息负债相比，简直是杯水车薪。第二，押注于待改项目，待解决的开发问题巨大，那么郭蕊房地产目前的表现如何？根据年报数据，2019年，公司实现营业收入80.93亿元，同比增长22.39%。其中，客户合同74.85亿元(同比增长约22.65%)，租金收入6.08亿元(同比增长约19.28%)。同期，郭蕊房地产归属于其母公司的净利润为8.6亿元，同比下降14.77%。

可以看出，郭蕊地产归属于其母公司的净利润大幅缩水，而其业务收入却以两位数的速度增长。据年报显示，2019年，公司运营成本达到5.95亿元，同比增长48.37%。同时，销售费用和管理费用分别为3.06亿元和5.57亿元，同比分别增长47.94%和9.65%。上述支出不同程度地影响了郭蕊房地产的净利润。此外，时代商学院注意到，该公司2019年的毛利率为26%，同比下降近13个百分点，远低于行业平均水平(35.54%)。然而，该公司将其重要的利润增长点押在了旧装修项目上。郭蕊地产表示，投资少、利润率高的城市更新项目是郭蕊地产补充大湾区土地储备的重要来源。在未来的几年里，旧的改造和城市更新项目可以转化为销售，并成为新的利润增长点。2019年，公司通过一级开发和旧房改造项目开发渠道，获得土地面积580万平方米，其中深圳占51.6%。然而，经过对时代商学院的研究，发现旧的改革项目难以开展，发展周期长。报告期内，郭蕊地产承担的一级土地开发项目和“三旧”政策下开发的项目包括北京旧区改造项目、汕头旧区改造项目和深圳旧区改造项目。其中，汕头和深圳的旧改造项目始于2014年上半年，北京的旧改造项目始于2007年9月。以北京奇年街西项目为例，项目启动已有12年多，但目前只有1号场地完成了协议转让，4号场地完成了拆迁。其余5号土地仍有2家企事业单位需要拆迁，2号和3号土地仍有大量拆迁户和企事业单位。该公司表示，计划对已拆除的4号和5号场地进行审计，并将其存放在市场上，以增加公司的现金流；根据北京市政府的新政策和规定，2号和3号场地将被改造成恢复性建筑，在争取政策后，公司将被授权经营50年。截至2019年12月31日，郭蕊房地产在京旧房改造项目中的开发成本已达13.9亿元，合同转换后会给公司带来多少利润和现金流入仍不得而知。此外，参与拆迁的各方利益错综复杂，如何平衡利益成为郭蕊房地产必须面对的难题。【郑重声明】本文(报告)是根据公开发表的信息撰写的，文章中的信息和发表的意见均不构成对任何人的投资建议。文章的版权属于原作者和原来源。未经时代商学院授权，任何媒体、网站或其他公共平台不得以任何其他方式引用、复制、转载、摘录或使用上述内容。授权转载，仍需注明出处。(联系电子邮件:timesbusiness@163)

来源：人民视窗网