深圳最严调控能否“速冻”楼市？

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深圳出台了八项调控楼市的措施，其中深户购房三年社保、三年内离婚限制、五年免征增值税和750万元的豪宅税成为关注焦点。

“它终于来了。”15日，房地产中心企业华南的一位投资者告诉《时代周刊》，内容与之前的传言相似，该政策不会对11月份的新市场产生太大影响，未来将继续深度培育深圳市场。

同一天，益居研究所副所长杨红旭告诉《时代周刊》记者，政策出台后，深圳的住房投资需求将在未来受到抑制，没有必要担心需要自住的购房者。

“未来几个月，深圳楼市短期内将略有调整，中线将稳步上升，长期来看将继续非常乐观。”杨红旭说。

7月15日，深圳易居总经理陈洪海告诉《时代周刊》记者，深圳最大的痛点是教育和医疗物资的匮乏。

他认为，教育资源稀缺，可以作为生活场所，这直接诱发了学区的兴起，最直接的作用是在福田和南山豪宅市场的房价上涨。

"深圳楼市土地稀缺和供给矛盾的根本问题依然存在."陈洪海说。

面对政策，与房地产市场有直接关系的人，那些只需要上车的人，以及每次都要投入数百万美元的投资者，他们的心情截然不同。

“这项政策早就应该出台了。从去年的双十一到今年的四月，深圳楼市持续上涨。我见过的几个套房增加了大约50万套。最近，我刚在家里住了三年，终于可以慢慢看房子了。的确如此。”7月15日，李成(化名)，一个忙碌了三个月的急需帮助的家庭，告诉《时代周刊》记者。

与此同时，深圳的一位投资者也告诉《时代周刊》记者，他在7月初以13万/平方米的高价在宝安中心购买了一处房产，这创下了该社区近期交易的新纪录，估计他应该以高价站岗。

准确打击房地产投机

在业内人士看来，房地产市场的监管主要是从需求方面入手，对购房资格进行严格限制。

根据通知，深层次家庭和成年单身人士(包括离婚人士)必须在本市定居至少3年，并能提供自购买之日起在本市连续缴纳个人所得税或社会保险36个月以上的证明，方可购买商品房。

“这是新政的关键所在。”7月15日，壳牌研究院首席市场分析师徐小乐告诉《时代周刊》记者，明确规定注册人口在购房前必须定居三年并有社保缴费记录，这准确地打击了上半年深圳的房地产投机现象。

离婚房产投机的漏洞也被完全堵住了。

根据通知，如果夫妻双方离婚，任何一方在离婚之日起3年内购买商品房，其拥有的住房单元数按离婚前的家庭总数计算。

7月15日，广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉《时代周刊》记者，在2018年“7·31”调控期间，只对离婚的房地产投机者实施了杠杆限制，但也存在许多漏洞。这一次，可以说是通过直接限制购房资格，彻底堵塞漏洞的精确调控。

差别化住房信贷措施放松了对深圳房地产市场的监管。

根据《通知》，购买人没有户名房屋但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的，普通住房贷款首付比例不低于50%，非普通住房首付比例不低于60%。

名下有一套住房，普通住房贷款首付比例不低于70%，非普通住房贷款首付比例不低于80%。

李说，第二套房仍坚持“还贷还房”的一些措施。然而，这远不如2013年开始的完整的“房屋确认和贷款确认”(2015年退出)(只要有贷款记录，即使购买了第二套房)。

他告诉记者，“一方面，政府仍然希望保护改善的需求，并希望房地产市场交易将变得活跃。保持一定购买力的主要力量是对住房置换的需求。如果没有改变和改善的余地，深圳二手房主导的房地产市场交易和大规模的城市更新将受到很大影响。”

此外，深圳再次调整了豪宅税。

在去年的“双十一”中，住房和建设局规定，建筑面积比大于1.0，单幢建筑面积小于144平方米的房屋应为普通房屋。持有两年的房屋不受交易价格限制，买卖差价不需要缴纳5%的增值税。

在建筑面积不变的情况下，该规定限制了实际总交易价格，只要高于750万元(不含资本)，就要缴纳豪宅税。

“过去，存量房交易活跃，高房价地区的豪宅数量增加。为了有效压制，对这种普通住宅的定义进行了修改，750多万套是豪宅。按照这个标准，100平方米的房产中，有75000多套是豪宅；120平方米的房产中，有6.2万套是豪宅，而税费的增加也将抑制交易量。”7月15日，深圳中原董事总经理郑树伦表示。

二手房的交易成本也大幅上升。个人住房转让增值税的免税期由2年调整为5年。

冷却市场

在调控政策出台的背后，是深圳楼市的“高烧”。

乐友佳研究中心的数据显示，2020年6月，深圳共有10594套二手房被转让，平均成交价为66034元/平方米。上一次深圳二手房月转让量超过1万套是在2016年3月。根据官方数据，2020年上半年，深圳有6.07万套二手房在网上出售，同比增长24.34%。

在价格方面，根据乐友佳研究中心的数据，今年上半年二手房平均成交价格为65435元/平方米，比上个月增长5%，比去年同期增长8%。

7月14日，一位来自房地产市场统计机构的人士向《时代周刊》记者透露，深圳的房地产市场持续火爆，根据内部数据，价格涨幅远远超过了公布的数据。

随着房地产市场的蓬勃发展，“茶费”、“囤积居奇”、“业主涨价”等现象在深圳房地产市场频频出现。深圳市住房和城乡建设局采取了多项措施，如拆除高价房、对囤积房产的违约房屋进行面谈、打击控制性投机等，但收效甚微，无法遏制房地产市场的过热。

转折点发生在7月。

7月4日，住房和城乡建设部副部长赶赴深圳调研，与深圳市住房和城乡建设局、房地产开发商和房地产中介机构举行座谈会；7月8日，深圳市住房和建设局的10人小组访问长沙市住房和建设局，考察和交流房地产市场管理情况。

在监管部门的密集走访中，楼市调控政策出台的消息在市场上流传，加剧了买家的恐慌，成交量也在上升。

根据乐友佳研究中心的数据，从7月6日到7月12日，深圳签约的一手住宅网有949套，比上个月增长15%。二手房转让2895套，比上个月增长25.3%。平均成交价为65633元/㎡，比上个月下降1.77%。转移量也是近8周来最高的。

7月14日，调控政策即将出台的消息传开了。

作为房地产市场政策的一个非常敏感的部分，中介得到了风声。

15日，福田八卦岭地区的一位房地产经纪人告诉《时代周刊》记者:“昨天下午6点，该地区的经理让我们今晚加班，给了我们三项任务。”

“抵押官员立即联系已签署的合同，在网上签署合同，同时立即联系有兴趣的客户，支付50，000金币，保留配额和税收优惠。未签约的客户告知了新政的不利之处，并强迫进行一笔交易。”上面的中介说。

杨红旭表示，在此之前，深圳相关监管部门到长沙学习经验，然后迅速推出新政，即限购、限贷、税收、普通住宅标准、新的开放监管等一揽子措施，这表明他们面临巨大压力。

据房地产专家邓浩志称，7月15日，新政将有助于稳定深圳房价。

邓浩志认为，纯粹因为买房而安定下来的情况将会大大减少，楼市的旺盛需求将会在一定程度上萎缩。但是，从长远来看，深圳地少人多，经济快速发展的基本面不会改变。

“因此，房价仍居高不下，即使是长期看涨的趋势也不会改变。”邓浩志说道。

来源：人民视窗网