楼市库存半年考：宁波房子不够卖 漳州去化要45个月

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半年来，疫情给大城市的新房存量带来了“额外的问题”。

益州研究院昨天发布了“百城盘点报告”，称很多人可能不相信。上半年库存积压最严重的不是武汉，而是福建漳州；卖得最少的不是深圳，而是宁波。

漳州有一个45个月的去化学周期

上半年，100个城市新增商品房供应量为2.1966亿平方米，交易量为2.2392亿平方米。总体而言，供不应求，但白城的库存规模仍同比增长6%；新建商品房的库存销售比，即库存消除期为12.8个月，这也意味着市场消化库存需要一年多的时间。今年上半年的去库存周期数据总体呈上升趋势，明显超过2016-2019年的低水平。

在半年一度的考试中，各城市之间存在明显的差异。报告显示，四线城市的库存风险正在逐渐积累。上半年排名前十的城市中，除武汉外，其余9个城市都是三个四线城市，这表明这些城市面临着更大的去库存化压力。例如，漳州、日照、三亚、香河、包头的去库存期都在40个月以上，而烟台、景德镇、武汉、芜湖、泉州的去库存期都在30个月以上。

相比之下，宁波的去库存期仅为2.3个月，赣州和杭州不到4个月，成都、清远、柳州、郑州、合肥和马鞍山不到6个月，大连不到6.1个月。

易居房地产研究所所长严跃进告诉《商业日报》记者:“原因有很多。一些城市的市场交易不佳，一些城市最近增加了供应。例如，三亚一直受到严格限制，投资需求下降，因此去化学周期相对较长；武汉显然受到了疫情的影响，随着疫情的减弱，一些城市将得到改善，一些城市将继续承受压力。”

“香河显然已经进入了存量房时代，新房子的供应需要特别警惕。”严跃进说。

在一些城市，报复性复苏来得非常快。今年3月，疫情控制取得了一点成效，宁波的销售办公室恢复了小阳春的面貌。宁波海曙区的高端房地产顾问李星(音译)曾告诉记者:“这里有很多房子可看，周末也非常热闹。通常每天卖一到两套，周末可以卖十几套，所以一个月卖80~90套。去年，《小羊春》的月销量是120套。”

根据国家统计局的数据，6月份宁波新房价格同比上涨6%，二手房价格分别上涨8.6%和1.2%。除了存贷比最低的城市宁波，杭州和成都上半年也显示出强劲的复苏势头，甚至出现了“万人摇号”的景象。

严跃进指出，“总的来说，去化学循环是衡量一个市场消化能力的尺度。周期短表明城市房地产市场过热，有必要防止房地产投机上升；周期过长也会对市场造成一定的伤害，或者说有必要将去库存放在最关键的位置。”

警惕资本流入二级房地产市场

值得注意的是，在100个城市中，有61个城市的库存同比出现正增长。一些二线城市的库存大幅增加，包括杭州、呼和浩特、青岛、郑州和南宁。

记者注意到，在一些库存快速增长的城市，房价上涨非常活跃。根据国家统计局7月16日公布的70个城市新建商品房价格变动情况，呼和浩特市以12%的同比增幅位居全国第四，而南宁市的房价涨幅分别为第六和第八。

根据中国社会科学院财经研究所的魏芳指数，资本已经开始流入二线城市的房地产市场。6月，在27个二线城市的样本中，只有5个城市的房价环比下降。除宁波外，南通等城市的增长速度明显加快，而东莞和无锡仍保持较高的增长速度。

“在宽松的货币环境下，市场信贷利率迅速下降，放贷难度大幅下降，大量低成本信贷资金希望找到资本市场的出路。”根据中国社会科学院住房大数据小组的分析，“这间接地为一些城市低迷的房地产市场注入了一剂兴奋剂。”

据住房大数据集团预测，2020年下半年，为避免部分城市(尤其是二线城市)出现房价投机资本，将有更多城市在无效贷款限制的背景下，实施深圳限购升级政策。

克里认为，随着前期疫情积压导致购房需求逐步释放，宁波、深圳、杭州等局部过热市场已经面临监管升级，短期内市场热难以持续，未来整体供需将保持稳定。主要是7月份库存规模将保持稳定增长，预计库存消化周期略有下降；鉴于部分项目堆积如山，供过于求，库存风险将在中部三个四线城市逐渐积累，整个市场将承受压力。

相关链接宁波调控新政策:“无房户”优先认购

每个记者包晶晶每个编辑陈梦愉

中国哪个城市对新房需求最大？不是杭州被千人撼动，也不是深圳变魔术，而是浙江宁波。

新住房与销售的比率只有2.3个月。6月份，房地产市场持续火爆的宁波，不仅新房价格同比上涨6%，二手房价格也同比分别上涨8.6%和1.2%。市场预测，继杭州和深圳之后，宁波等楼市热点地区将出台调控政策。

7月22日，靴子着陆了。宁波市住房和城乡建设局等部门下发了《关于进一步改善商品房销售行为，切实保障居民自住需求的通知》。通知中明确指出，宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区无住房且符合下列条件之一的家庭，可按本通知要求优先购买一套商品房。

转让只能在5年后进行

《通知》对“无房户”有详细的解释。一是家庭成员之一(配偶和未成年子女)在本市六个区有户籍；第二，在过去三年中，在该市的六个区连续支付了24个月或更长时间的社会保险；第三，如果本人或配偶属于本市引进的拔尖人才、优秀人才、领军人才、拔尖人才和高级人才，以上三类家庭统称为“无房家庭”。

宁波房建官方微信公众账户解释了三种类型的家庭:

例1:小李的户籍在海曙区，他的妻子和未成年子女在外地登记。小李，他的妻子和未成年的孩子在这个城市的六个区没有住房，所以小李属于第一个家庭。

例2:小昭的家庭在慈溪登记，但在鄞州区工作生活了三年，连续缴纳了24个月的社保。支付社会保障的地方也在鄞州区。小昭、他的妻子和未成年的孩子在这个城市的六个区都没有住房，所以小昭属于第二类家庭。

小王的家在外省注册，但已经在海曙区工作和生活了三年。海曙区的社会保障已经支付了24个月。小王、他的妻子和未成年的孩子在这个城市的六个区都没有住房。小王也属于第二个家庭。

例3:陈教授是从杭州湾新区引进的高层次人才。陈教授、他的妻子和未成年子女在本市六个区都没有住房，所以陈教授属于第三家庭。

同时，记者注意到，“无房户”有优先认购商品房的权利，政策规定“房产证必须取得5年后才能转让”。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，限购只是一种方式，优先购买是一种更深、更重要的考虑。此前，宁波的限购政策有效打击了各种房地产投机者的需求。通过优先购买住房的政策，实际上保障了各种住房的权益。

50%的列表是“优先订阅”

根据易居研究所的“百城盘点报告”，宁波市新建住宅的库存比例仅为2.3个月，是全国百城中最低的。“短期周期表明，城市的房地产市场过热，有必要防止房地产投机上升。”严跃进指出。

在这种背景下，宁波市新的购房政策明确规定，房地产开发企业应在公证员的监督下，随机抽取不少于50%的商品房(按套数计算)，用于本市六个区内符合销售条件的商品住宅项目或批次。房地产开发企业在项目或批量销售住房时，应首先组织无房家庭优先认购。

参与优先认购的无房户数超过应提供预售房数的，房地产开发企业应采用公开抽签方式确定购买对象，公证机构应对抽签全过程进行公证。

为了防止住房投机，该政策还限制了彩票的对象。自购买意向登记之日起至本项目优先认购活动结束，参与优先认购的无房家庭不得参与任何其他项目的购买意向登记。

房地产开发企业应当允许无房家庭参与购买剩余住房，如果他们在优先认购中未中标。如拟购房人数与剩余房屋数之比超过2:1，房地产开发企业还应采用公开抽签的方式确定购房对象，公证处应对抽签的全过程进行公证。房地产开发企业应当自确认购房人之日起3日内，将购房人(包括无房家庭)名单上传至市房地产交易网，接受社会监督。

“宁波的这些政策可以为一些存货去库存速度过快的城市提供借鉴，至少有助于减轻购房压力。通过限购+优购政策的组合装箱模式，有助于落实住房和住房政策导向，支持合理的住房需求。”严跃进说。

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来源：人民视窗网