“隐形”负债“偷走”过半利润 绿城中国新销售目标陷“围城”

本篇文章3125字，读完约8分钟

最近，绿城中国提交了2019年的成绩单。在净利润实现大规模增长的同时，资产累计减值损失和持续负债规模逐年扩大，逐渐消耗了绿城的利润，这无疑给盈利能力低于行业平均水平的绿城中国带来了巨大的打击。

绿城中国2019年业绩报告显示，公司实现收入615.93亿元，同比增长2.1%；归属于母亲的净利润为24.8亿元，同比增长147.3%。在销售额方面，2019年，绿城中国实现销售额2018亿元，同比增长29%；实现销售面积1027万平方米。

然而，在看似光明的利润增长背后，绿城连续三年出现资产减值损失，累计减值损失约40.9亿元，占公司近三年归属于母公司净利润的76.7%。此外，绿城中国不断扩大的永久债务股息规模已经吞噬了该公司今年一半以上的利润。根据2019年的业绩报告，其永久证券权益占比高达30.7%。

近六年净利率复合增长率

下降17.7%

尽管绿城中国母公司的净利润在2019年同比增长了147.3%，但这一指标在2018年同比下降了54.18%。因此，基于2017年的盈利能力，绿城中国的净利润复合增长率仅为11.2%。

纵向来看，绿城中国的利润水平近年来处于历史低位(见表1)，2019年净利润(年利润)仅为41.9亿元，净利率为6.8%，而上述指标在2013年同期分别高达59.9亿元和20.7%。需要注意的是，上述净利润相关指标是根据公司的“年利润”计算的，而公司归属于母公司的核心净利润对应的净利率将低于上述计算值。

从横向看，绿城中国近六年经营指标的复合增长率远低于行业内重点房地产企业的平均水平。根据风数据，《红周刊》计算了部分重点上市房地产企业近6年发布2019年业绩报告的主要业务指标的复合增长率(见表2)。数据显示，目标房地产企业过去6年的营业收入和净利润的平均复合增长率分别为22.1%、15.3%和-3.1%；绿城中国的上述指标分别为13.4%、-10.7%和-17.7%，远低于主流住宅企业的平均增长水平。值得注意的是，绿城今年的盈利能力逐渐减弱，不仅未能击败其前“对手”万科，还被业内新的黑马如新城控股和世茂地产抛弃。

此外，《红周刊》记者注意到，虽然中国绿城商品房的平均销售价格在业内一直处于较高水平，但高平均价格并没有转化为高利润。根据风神湾数据，已披露2019年年报的上市房地产企业(a股和港股)平均销售净利率约为23.7%，而绿城中国的销售净利率低于7%，这与近年来土地收购成本较高、持续计提资产减值准备有关，另一方面也与合资企业和合资项目数量多、整体股权比例较低有关。

根据公司应占利润的具体情况，绿城中国2019年股东应占利润为24.8亿元，但也计提资产减值准备13.76亿元，减值规模超过归属于母亲的净利润的50%，直接导致公司归属于母亲的核心净利润同比增长率与归属于母亲的净利润同比增长率相差近10倍。同时，这是绿城连续第三年计提减值准备。此前，绿城中国于2017年及2018年分别计提资产减值准备9.8亿元及17.34亿元，分别占该年度母亲应占净利润的38.1%及172.9%。

对此，绿城中国董事长兼首席执行官张亚东在2019年业绩会议上表示，“在2017年之前取得土地之前，没有价格限制政策。”一旦价格受到限制，损失就会显现出来。例如，在去年杭州双轨制政策(限定地价、房价)出台后，很明显有多少土地被收购和出售。今年第一季度，绿城将在杭州推出五个项目。原本预计会有一点损失，但现在已经变成了巨大的损失。根据中国指数研究院2019年杭州房地产市场年报，2020年精装书的价格上限为37，500元/㎡，而底价高达25，810元/㎡，楼层与楼层之比接近70%。

此外，根据2019年中国绿城在杭州的征地数据，利润////被高成本和严格政策压制的困境似乎并不完全是一个“历史问题”。2019年，在杭州房地产企业十大征地规模中(见表3)，绿城排名第六，规划建筑面积只有52万平方米，但底价高达22122元/㎡，而万科、德信、中南建设等其他主流房地产企业的底价低于2万元/㎡。

《红周刊》记者就绿城中国盈利能力停滞、公司未来利润受资产减值损失影响的原因向相关负责人发出了采访提纲。然而，截至发稿时，该公司没有回复。

“无形”负债“窃取”了一半以上的利润

近年来，在绿城中国的年报中，永久债券的利益分配规模一直相对较高。根据公司公告，2018年和2019年“永久证券”在绿城中国的发行规模分别为6.1亿元和12.9亿元，分别占母公司当期净利润的60.8%和52.0%

众所周知，永久债务(又称永久资本证券或永久资本工具)作为补充银行资本的工具，因其“粉饰”企业负债率的特殊功能而受到许多非银行企业的青睐。根据香港会计准则，如果永久资本证券没有固定的到期日，发行公司有权延期支付利息，则永久债务不计入公司债务，而是作为“永久资本证券”计入权益。

《红周刊》梳理了绿城中国的财务数据，发现其2016年至2019年的永久负债规模分别约为55.99亿元、86.04亿元、154.08亿元和212.3亿元，复合增长率约为39.5%。总股本的比例分别约为14.2%、18.4%和25.6%，由于该金额不被视为债务，因此在计算公司净债务比率时，该金额不会包含在分子中，而是作为公司股本的一部分添加到分母中。但即便如此，绿城中国的净负债率仍在逐年上升。

绿城中国2019年业绩报告显示，2019年公司净负债(计息负债减去银行存款和现金)为436.83亿元，所有者权益(股东权益、永久证券和非控股股东权益之和)为691.55亿元，公司净负债率约为63.2%。负债率比去年同期的55.3%高出7.9个百分点。

必须指出，永久债券的灵活性确实为发行人提供了在赎回和股息分配之间的灵活选择。当资金紧张时，发行人可以通过发行永久债券来增加股本，改善资本结构，从而增加债务融资。当资金充裕时，我们也可以通过赎回永久债券来减少高利率对利润的侵蚀。然而，发行大规模永久债券存在着潜在的风险。当房地产市场走下坡路，项目销售不畅时，房地产企业可能同时面临资金链紧张和利率急剧上升的压力，甚至威胁到企业的流动性。

《红周刊》就绿城中国不断增加的永久债务和股息规模是否会降低公司的债务比例，并带走更高比例的公司利润，向绿城发出了采访提纲，但截至发稿时，公司仍未回应。

值得注意的是，绿城中国分拆旗下优秀物业公司“绿城服务”上市后，其主要负责代理建设业务的“绿城管理”也启动了上市计划，相当于重新增加了绿城“先产出后反馈”的资本运作。《红色周刊》记者从一家经纪机构的首席房地产分析师处了解到，许多房地产企业拆分其他业务公司的利润基本上来自与母公司的关联交易。以房地产分割上市为例，由于相关利益的转移，地产股下的房地产公司只能在港股上市，而a股不允许上市。“所以现在的业务是分拆上市，或者有更多的融资功能。不缺钱的公司自然不会急于剥离房地产等高质量资产。”

经过年底的加速冲刺，绿城中国2019年实现合同销售总额2018亿元，同比增长29%，首次进入2000亿住房企业阵营。在业绩会上，张亚东为未来设定了更高的目标，即2025年实现销售规模5000亿元，其中传统的重资产房地产开发3500亿元，轻资产建筑业务1500亿元。

然而，值得注意的是，“坚持产品质量”和“永不降价”作为绿城中国创始人宋卫平一贯坚持的“绿城模式”，正面临着内外部的双重挑战。此前，《红周刊》专门报道了Xi安绿城全运村、济南绿城玉兰花园等项目的虚假宣传和工程质量问题。据中国经济网报道，济南、青岛、安徽的绿城代理建设项目出现了“维权大战”，给绿城品牌的声誉带来了很大影响。■

来源：人民视窗网