央行降准利好楼市？直接影响或是房贷利率继续回调

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当一些城市的房地产调控政策得到微调时，央行宣布了另一个重大消息——RRR减息！尽管央行在最近的RRR降息中强调了“定向监管”和“不要泛滥”，但大多数人仍认为，RRR降息释放的资金最终将流向房地产行业。此外，总理昨天很少提出“RRR全面降息”，这进一步激起了业内人士的遐想——春风的楼市政策来了吗？

那么，这次RRR切割的背景和意义是什么？对房地产市场的影响有多大？

业内人士表示，RRR减持及相关操作的主要目的是优化流动性结构，降低融资成本，进一步支持实体经济发展，对楼市和房价没有直接的积极影响。然而，当整个社会有充裕的资金时，也会间接有利于房地产市场。一方面，住房企业的财务压力有望缓解，另一方面，抵押贷款利率有望下降。然而，一些业内人士认为，仅个人住房抵押贷款的小幅放松并不能立即推动房价反弹，中国主要城市房价下跌和触底的主要趋势在2019年不会改变。

RRR降息是为了支持实体经济

对于此次RRR降息，央行相关负责人进一步解释称，此次RRR降息仍属于定向调控，而非洪水灌溉，稳健货币政策的取向没有改变。RRR降息及相关操作释放了约8000亿元人民币的长期净增量资本，可有效增加小微企业、民营企业和其他实体经济的贷款资金来源。替代中期贷款还可以直接降低相关银行每年约200亿元的利息支付成本，有利于实体经济通过银行传导降低成本。所有这些都有利于支持实体经济的发展。

根据央行的声明，RRR减持及相关操作是为了进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本。这一点在业内已达成共识，许多业内专家认为，RRR减息是应对短期经济增长困境的一项措施。

“中国经济增长率下降，第三季度回落至6.5%，第四季度继续走弱。实体经济不景气，特别是中小企业融资难、融资贵的问题依然存在。为了稳定增长和支持实体经济，特别是小微企业，RRR减息是一个合理的货币行动。”上海亿居房地产研究所副所长杨红旭说。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐也认为，RRR减息是应对短期经济增长困境的一项措施。中央经济工作会议提出，宏观政策要加强反周期调整，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，稳定总需求。目前，当外部环境严峻，内生动力不足时，经济下行压力更大，未来可能会继续实施减税和RRR减税。

“央行在年初实施了RRR减息行动，而RRR减息的两次实施仅相隔10天。与此同时，它宣布，它显示了放松货币和信贷环境和支持实体经济的迫切心态。”和硕首席分析师郭毅表示。

杨红旭表示，正如央行负责人所说，RRR降息仍是定向调控，而不是洪水。降低RRR有利于增加商业银行的贷款额度，替代一些中期贷款工具，降低银行和企业的融资成本，因此有利于支持实体经济。

充裕的资金间接有利于房地产市场

虽然RRR降息的目的是支持实体经济，而不是直接刺激房地产市场，但在业内人士眼中，整体充裕的社会资金将间接惠及房地产市场。一方面，它可以缓解住房企业的财务压力，另一方面，抵押贷款利率可能会逐步调整回基准利率。

“对于资本密集型的房地产行业来说，这种RRR式的全面降息，在没有明确界定资金流向和宽松流动性的情况下，将为渴望获得资金的房地产行业带来重大好处。”郭毅认为，首先，对于房企来说，获得银行贷款支持的难度将大大降低，房企的现金紧张状况将得到改善，融资成本也有望降低。尤其是国有企业、中央企业和中国30家领先的房地产企业将从中受益。住房企业资金的宽松将有助于减少以前在中国频繁出现的土地拍卖和招标现象，一、二线城市的土地市场将逐步升温。

其次，对于购房者来说，随着银行资金的充裕和新一年信贷额度的放开，房贷门槛也将放宽。此前，全国抵押贷款利率普遍上调10%-15%，浮动部分将逐步收回，甚至有可能返还基准利率。购房者的实际购买成本也会降低。“但这不会对购房需求产生快速的上行拉动。原因是限制购房消费的核心关键是首付比例过高，而不是按揭利率。只有适当降低首付比例，才有助于刺激购房需求的释放。”郭毅说道。

在杨红旭看来，RRR削减有利于增加整个社会的融资。然而，由于它是有针对性的支持和房地产业不支持，它没有直接的积极影响房地产市场和住房价格。“但也有间接的积极影响。有更多的河流，一些水将流入房地产的小河流，或明或暗。”他说，尤其是个人抵押贷款是银行的优质资产。银行可贷额度增加后，在贷款压力下，同时一些商业银行担心小微企业贷款的坏账风险，那么一些商业银行将不可避免地加大个人抵押贷款的放贷力度，贷款门槛将会降低，2019年抵押贷款利率将会稳定并小幅下调，这将有助于释放购房者的需求，缓解房价下跌的压力。

徐小乐还认为，RRR减息对房地产市场的影响主要是通过抵押贷款利率传导的，可以缓解房地产开发企业的财务压力，降低购房者的贷款成本。例如，在2018年10月RRR定向降息后，杭州下调了抵押贷款利率，银行贷款利率加快，二手房市场成交量略有增加。他预计，随着资金的释放，一些城市的银行将下调抵押贷款利率，抵押贷款可能会回到基准利率水平，这将为房地产市场带来一定的好处。“但是，房贷政策的调整会因城市而异，房价上涨压力较大的重点城市可能会收紧资本流入房地产市场的渠道，以避免资本流入房地产市场导致房价大幅上涨。从目前的情况来看，房地产市场不太可能得到充分刺激。”他说。

然而，杨红旭进一步指出，个人住房抵押贷款的轻微放松本身并不能立即促进房价的反弹。2019年，中国主要城市房价下跌和触底的主要趋势不会改变。“从实证角度来看，2018年RRR曾四次降息，但大多数房价在2018年9月出现了拐点，而且仍在下跌。”他说。

来源：人民视窗网