旧改释放增厚利润，佳兆业获国信证券等多家机构力荐

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乐居财经新闻王晨晨3月26日，凯撒(1638.hk)披露了2018年年报数据。公司实现合同销售额700.6亿元，同比增长57%，顺利完成年度目标；全年净利润33亿元，同比增长8%；核心净利润增长304%，达到47亿元。出色的表现吸引了许多机构的青睐，它们给出了买入或增持评级。其中，安信国际和国信证券“增持”了。前者表示，他们对公司在老改革项目中的优势持乐观态度，支持公司的长期发展。国信证券表示，公司发展迅速，粤港澳大湾区拥有丰富的优质土壤储备，财务状况不断优化。此外，云峰金融指出，“考虑到大湾区政策红利的逐步释放以及空公司的广泛增长，我们重申“买入”评级，并将目标价上调至4.76港元。”

海湾地区1300万平方米的重仓位是乐观的

近年来，凯撒主要集中在五大城市群:大湾区、长三角、华中、华西和环渤海。据市场人士介绍，凯撒长期以来遵循国家级深层次区域培育的战略方向，以国家宏观战略政策支持、经济发展活力高的城市群地区为重点，在与国家战略的融合中寻求新的发展和可持续增长，为业绩的爆发奠定了坚实基础。

得益于一系列前瞻性战略措施，公司2018年的年度业绩有了很大改善。公司实现净利润33亿元，同比增长8%。毛利率同比增长25%，达到111亿元，毛利率为29%，同比增长1.5%；核心净利润增长304%，达到47亿元；手头现金229亿元，同比增长8%，短期债务偿还压力相对较小。

在土壤储备能源方面，截至2018年底，凯撒土壤总储量达到2400万平方米，可销售价值超过4600亿元，覆盖全国45个城市，拥有152个房地产项目。

值得注意的是，凯撒在大湾区的土地总储量为1300万平方米，占土地总储量的54%，主要分布在深广惠州。大湾区土壤储量价值近3400亿元，占总价值的73%，其中深圳占1600亿元，占大湾区的一半。

在研究报告中，云峰金融指出，凯撒有巨大的增长空间。在国家颁布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，提到“力争实现大湾区主要城市之间的一小时交通”。届时，珠江东西两岸主要城市的车程距离将大幅下降。此外，大湾区工业和经济也将快速发展，吸引人口净流入，大湾区土地储备丰富的房地产企业将首先受益。

改变旧商品的价值以增加利润

在旧改革领域，被誉为“旧改革之王”的凯撒也在积极备战，旨在实现公司更高的业绩增长。凯撒表示，将继续推进旧改造项目的改造。预计未来1-2年，集团将有10个项目实现土地供应，价值近1000亿元；中期内，将有14个项目分布在深圳和广州，价值约4500亿元；在相对较长的时期内，公司将陆续向市场供应占地2000万平方米的旧房改造项目，总价值1.3万亿元。高能量储备将为公司业绩的可持续增长奠定基础。

一些分析人士认为，凯撒凭借其在城市更新方面的专业优势和多年的深度开发实力，能够承受房地产周期性发展的风险。同时，规模庞大的旧房改造项目也给公司带来了高质量、低成本的土壤储存。随着大湾区的可持续发展，旧改造项目将逐渐迎来收获期，凯撒将进一步享受城市演变带来的红利。

云峰金融在研究报告中进一步指出:“我们相信，随着这些低成本的旧装修项目逐步转化为可供开发的建筑面积，公司的利润将继续增加，盈利能力将逐步增强。”

安信国际表示，对公司在老改造项目中的优势持乐观态度，支持公司业务的长期发展。同时，公司的目标销售额达到875亿元，相当于同比增长25%。只要公司达到55%的去除率，就可以达标，并且完成程度高。

凯撒在旧的改革市场中的优势有其自身的秘密。记者发现，原因其实很简单:由于凯撒自1999年以来就参与了旧房改造市场，其旧房改造项目的历史储备足够大，足以形成土地供应的梯度节奏，给空留有时间空间。

减债的有效性得到了强调和肯定

凯撒一贯坚持审慎理财的策略。在实现规模增长的同时，公司也注重发展质量，不断增强自身的安全边际，逐步优化财务结构。

根据年度报告，2018年，凯撒的净负债率上升至236%，同比下降64个百分点。信贷形势也在不断优化。公司利息覆盖率由2017年的1.2倍提高到2018年的1.7倍，资本周转效率进一步提高。

云峰金融认为，年内公司还获得了中国信贷的“aa+”评级，拓宽了国内多种融资渠道，希望公司的债务偿还压力在中短期内继续得到缓解。

事实上，过去一年，凯撒在融资渠道方面取得了重大突破。根据业绩报告，截至目前，本集团已获得深圳证券交易所批准发行90亿元资产支持证券的额度，其中供应链融资50亿元，长期租赁公寓30亿元，购房款6.85亿元，船舶信托收益权4.75亿元。

国信证券在研究报告中还指出，2018年，公司将坚持严格的销售回报，扩大项目层面的股权合作，优化资本结构，降低融资成本，降低负债水平。截至2018年底，扣除预收账款后，公司资产负债率为81%，同比下降3个百分点；净负债率为237%，同比下降63个百分点；短期偿付能力担保多元货币基金/(短期贷款+一年内到期的非流动负债)为1.3，短期偿付能力良好。

此外，根据韩毅智库的数据，2019年1月至3月，凯撒的销售额达到154.7亿元，在中国典型房地产企业200强(全规模)销售额中排名第38位。同时，据了解，前三个月，公司累计销售额比去年增长了75%。

来源：人民视窗网