2019年首月全国楼市成交下行 三季度后有望回温

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2019年1月，全国房地产市场交易量环比下降。根据中国主要城市房地产市场交易信息，1月份监测的主要城市交易面积环比下降29.69%，近90%的城市环比下降，同比下降10.92%。

按城市类型划分，四个一线城市的交易面积环比下降38.56%，同比上升0.34%。其中，二线代表城市交易面积环比下降28.37%，同比下降8.39%；三线城市环比下降24.63%，同比下降33.60%。

通策研究所首席分析师张宏伟指出:“1月份的市场形势并不代表全年的趋势。但总的来说，在2019年第三和第四季度，一线和二线城市有望恢复正常。”

分化仍在继续。三线城市降幅最大

交易面积同比数据显示，19个监测城市出现下降，大连、汕头和重庆的交易面积明显下降，分别达到58.06%、55.29%和50.66%。北京同比增长57.11%。

《全国商报》记者注意到，广州这个一线城市的交易量下降了65.17%；而三线城市扬州的环比增幅为20.77%。张宏伟认为，这既有偶然因素，也有市场发展逻辑。

1月份，广州商品住宅销售5053套，面积54.99万平方米，同比下降65.17%，同比下降9.91%；实用面积为863.72万平方米，比上个月下降1.65%。

对此，张宏伟分析说:“广州的成交面积逐月飙升，这与年底冲刺销售目标有关。”去年12月发布的销售额，加上春节假期因素，导致其交易面积下降。”

“扬州作为一个封闭的市场，没有受到核心城市剧烈调整的影响。如果一些商品热销，整体销售数据将会上升。另一方面，春节期间返乡购房的因素也在一定程度上促进了四线城市的交易。但总的来说，扬州也处于逐步调整的状态。这并不意味着三线城市仍在崛起。”

全国库存总量下降，杭州下降明显

截至1月底，中央医院监测的主要城市总库存环比下降1.7%。

值得注意的是，9个重点监测城市的总库存与上月明显不同。其中，杭州降幅较大，接近14%；深圳和北京的降幅相似，从7%到10%不等。在库存上升的城市中，宁波增长显著，福州和上海增长约1%。

2010年以来9个代表性城市的库存水平

历史上，杭州接近历史最低库存水平，而广州和福州接近历史最高水平，而厦门、南京和上海接近历史最低水平。

张宏伟承认，三线和四线，尤其是非核心城市周围的城市，可能在2019年面临新一轮的去库存化压力。一方面，由于这类城市对空房源的需求有限，大多数市场现在正逐步进入调整状态。此时，大量供应导致库存大幅增加。

“另一方面，全国范围内的棚改政策的调整，如山东、河南等省的三四线城市，由于棚改数量的减少，对商品房的需求也在同时下降。”

全国土地市场继续降温

2019年1月，全国300个城市进行了1958笔土地交易，同比下降43%，同比下降1%。

就面积而言，土地销售总量为8191万平方米，比上个月减少41%，比上年减少3%。其中，居住用地(含居住用地)和综合用地(含居住用地)交易面积3031万平方米，同比下降40%，同比下降7%。

1月份，300个城市的土地出让金总额为3266亿元，同比下降15%，其中各城市收取的黄金总量环比下降。平均地价率为10%，比去年同期下降12个百分点；住宅用地(含住宅用地)和综合用地(含住宅用地)平均地价为10%，比上个月高3个百分点，比去年同期低14个百分点。

一线和二线城市预计将在第三季度后恢复气温

对于2019年的趋势，张宏伟认为，2019年一、二线城市的表现应该好于2018年。

“在开发企业一级，资金总是供不应求，所以有必要通过讨价还价、降低产量和降低价格来制造一种冲动。与此同时，一线和二线城市目前正进入调整阶段，这也是降价的重点领域。房屋企业不可避免地会通过讨价还价来冲刺销售目标，推动交易面积上升。”

自2018年下半年以来，一、二线城市已进入分批调整状态。调整会在2019年继续吗？市场会改变吗？张宏伟表示，从市场周期来看，2019年前三季度将处于持续调整状态。经过第三季度，尤其是第四季度，整个交易市场可能会有一个适当的温度复苏，但它并没有上升。

“这种同比升温也是基于2018年交易量下降和基数较小的情况下出现的反弹。”张宏伟接着说道。

来源：人民视窗网