贝贝：能否适应行业政策和利用资金红利将是长租公寓企业未来决胜的关键

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王晨晨乐居财经新闻3月27日，第三届新引力创新峰会在上海嘉里酒店举行。主论坛的主题是“立足主业，改变一切”，共有三个平行的子论坛:“出租房”、“资产管理”和“物业管理+智慧社区”。峰会重点讨论了房地产企业多元化经营下的主营业务，并探讨了未来房地产的发展趋势，探索更美好的生活场景。乐居金融直接触及了整个过程。

东亚前海证券固定收益部董事总经理贝贝先生从经纪人的角度解释了住房租赁业金融增权的监管政策和部分金融政策。

自住房和城乡建设部于2015年发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》以来，直到第十九次全国代表大会强调建立多主体供给、多渠道保障和充分程度的住房制度，资本市场对住房租赁的关注一直没有减弱。在这种趋势下，长期租赁公寓能否抓住机遇，精细化经营，增加租赁客户的粘性，是一个非常关键的问题。我决定退出长期租赁公寓行业，因为我觉得很难盈利。盈利困难一直是困扰行业的一个关键问题。关键因素是昂贵的土地和资金、土地收购价格高、周转慢以及现金流投入和产出之间的低周期匹配。鉴于这些问题，我国各部和各委员会继续以前的政策框架，主要侧重于土地资产的供应方改革，侧重于解决昂贵的土地和融资困难的问题。它主要集中在三个方面，土地和财产供应。在此前十三个城市的基础上，今年2月新增了五个城市，利用集体建设用地建造出租房。就在今年3月，一项新政策出台，允许住房重建和租赁。同时，按照规定，商品房可以转换为出租房屋。在金融支持方面，国家鼓励扩大瑞士融资渠道，鼓励专业化、制度化的房屋租赁企业开展资产证券化。鼓励银行为长期租赁公寓的开发、收购和运营提供贷款，允许保险资金进入长期租赁公寓领域。

金融业帮助资本市场进行房屋租赁，拓宽融资渠道，提高资本杠杆。在各种标准化的融资渠道中，类reits和租金收入abs是收益较高的融资渠道。在当前监管政策的大力支持下，审批端和发行端均呈现爆炸式增长。但基本上，批准的金额有两个特点:批准的金额相对较大，但实际发放的金额相对较小。其中一个因素是，大多数房屋租赁的资产支持证券和企业贷款都是通过仓储货架申报的，这相对难以批准。无论是房屋租赁的资产支持证券还是特殊的公司债券，基本上都是绝大多数要发行的，要么很难批准，要么很难发行。这个差距非常大。房管部门的长期租赁公寓具有代表性，因为它们属于重资产行业，无论发行什么产品，都可以用基本资产财产抵押。或者，项目公司的股权被用作发行这两种产品的抵押品，因此更容易批准和出售公寓。但是，由于轻资产长期租赁公寓的经营者只是底层的基本财产，并不是真正的持有人，因此在发行时有必要增加信用，但很难获得信用的提升，因此没有办法向第三方担保机构提供担保措施。

面对这些问题，我国的一些监管政策已经意识到这些问题，并正在努力解决。包括2019年1月18日，中国证监会批准了上海证券交易所联合发布的《信用保护管理工具业务管理试行办法》。有利于解决轻资产主体发行的销售困难。今年1月，上海证券交易所表示，通过公开发行募集reits势在必行，包括前两周上海证券交易所召开的券商与公募基金会议，表明今年第一批公开发行的reits必须尽快试点推出。第一批试点主要集中在北方、广州、深圳、海南和熊岸，长期租赁公寓是重中之重。截至今年3月，已有13份经批准的储物架租赁合同。

对投资者来说，这些优势主要是除了租金收入权外，他们还可以享受财产增值。未来，如果公开发行的房地产投资信托基金上市流通，普通投资者也可以购买。除了租金收入，他们还可以享受房地产投资信托基金的底层财产增值收入，这与传统的租金收入不同，将有更高的回报。

根据今年的行业监管政策，2019年推出公开发行的房地产投资信托基金势在必行。然而，我认为我们可以从海外市场了解长期租赁公寓的含义。大多数美国房地产投资信托集中在特定的领域和机构，而eqr是集中的，这类似于中国的集中房屋租赁。从所列财务指标可以看出，经营现金流基本为1.68亿美元，市盈率为1.39倍，这意味着黑石获得了较高的回报率，这不同于单独出售标的资产。此外，另一家由百仕通运营的印度房地产投资信托基金也已成功上市，认购倍数约为2.57倍，融资46亿元人民币。发展速度非常快，没有上市和reits是无法实现的。

综上所述，资产证券化可以为股权投资者提供更合理的长期租赁公寓基准融资，避免投资回收期长、周转慢等制约业务规模扩张的问题。随着住房租赁金融授权的深化和行业的不断转型升级，游戏规则将彻底改变。对于所有的市场运作，我们必须适应行业政策，利用资本分红，并利用金融资源和资本的力量来实现扩张，这将是未来成功的关键。与此同时，随着公开发行房地产投资信托基金的引入，闭环将很快闭合。这有利于住房租赁经营者向制度化、品牌化和市场化方向发展，有利于住房租赁的供给侧改革。我们也希望公开发行的reits，作为一种创新的股权证券化工具，能够接替科技股之后的下一步。

来源：人民视窗网