王威：并购在建购物中心最难 建议尽早变现

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乐居财经讯4月13日是中国商业房地产业发展论坛2019(第16届)年会的第二天。经过昨天20位行业领导的发言，4场高端对话，以及关于创新和运营的讨论，今天的年会以实际操作为重点，以创新案例为切入点，深入分析行业问题，交流经验。乐居金融作为主要的合作金融媒体报道了整个过程。特殊主题""

雍正资本首席执行官王伟表示，并购是最困难的，但购物中心是最困难、最复杂的。

就商业地产而言，它有机会实现这一点。从开发、建设到开业，商业地产要经过三年的商业维护。相对来说，商场是成熟的。此后，出现了一个拐点，即增长率下降，最初几年增长率很高，然后稳定下来。然后，经过一个巨大的转变，在许多年后，有可能再次做出巨大的改变，并有另一个大的增长。相对而言，我们的转折点就在于你在经营了几年之后，成长速度下降到一个稳定的水平，这一次是一个机会。

就并购而言，房地产有不同的阶段，包括土地、在建工程、新开发和成熟房地产。在建工程是最困难的。陆地舞台是一张白纸。你的计划是可变的。新业主和新投资者可以根据自己的意愿进行设计。成熟的物业也很简单，因为购物中心已经清晰可见。最困难的是在建工程。你不能改变计划，但你将来还没有开业。目前还不清楚租金是多少，以及这种形式是否会成功。这个阶段是最难做到的。我建议我们要么尽快实现，要么成熟地产。就类型而言，哪一个最困难，即住宅、办公楼、工业、物流园区、酒店和购物中心，而并购是最困难的。我们同意购物中心是最困难的，所以购物中心是最困难和复杂的。

什么更难？它是在建项目的购物中心。你可以简单地看看市场。这不是一个大市场。每年没有多少收购。可能会有十个或二十个以上的收购，但大多数都是成熟的房地产或处于土地阶段。融创收购了万达这么多土地，但很少有在建项目进行并购。M&A是一种趋势，但最终持有资产的总是大资本、大保险基金、主权基金和社会保障基金，而资金是最终持有者或大上市平台。但是做M&A本身比做其他事情更困难，甚至更高。其他人做房地产投资信托和资产证券化，因为他们做得很好。然而，并购可以在土地阶段出售，也可以在未开放阶段出售。很多交易的概率很低，所以我们没有根据项目的数量使用单数，也许整个市场每年只有20个订单，我们可以听到。

你一定有影响力。这种影响是你以前够专业的，所以你对这个项目的判断会影响买卖双方的定价权。你必须专业，对项目有一个好的看法，能够把在建的项目分开，并让买家相信你的判断是正确的。你可以让双方就未来的商业规划、所有租金和对这个项目的期望达成一致。另一个是提高效率。要在一个项目中取得成功，npi、noi、ebitda和时间是四个关键因素。npi何时会达到6.5%、8%、9%甚至更高？这是最重要的标准，时间非常重要。

来源：人民视窗网