二线地产股投资机会犹存 ——专访珠海信确投资董事长黄伟国

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在市场回暖的背景下，受“一城一策”、限购宽松、房贷利率下调等因素的影响，在新城控股、高辛市北等二线地产股的带动下，截至4月11日，房地产板块上涨37.23%，在深湾28个行业板块中排名第九。

黄伟国认为，今年以来二级地产股的爆发主要得益于房地产市场环境的改善和个股表现的高度弹性增长。他认为，二级房地产龙头股的机会在年内仍然存在，投资者可以在未来三年内重点关注大湾区、京津冀、长三角、成渝等城市群土地储备丰富的房地产股的投资机会。然而，他们应该小心短期股票过度上涨带来的估值风险。

业绩的灵活性推动了二级地产股的上涨

《红色周刊》:从你的地产股布局来看，你似乎更喜欢二线地产股。从今年的表现来看，二级地产股明显好于一级地产股。你认为二线房地产公司发挥实力的原因是什么？

黄伟国:与一线房地产企业相比，二线房地产企业的可比销售额相对较小，因此增长率更快，业绩弹性更大。从新披露的房企年报中还可以看出，二级房地产龙头华夏幸福和新城控股2018年的销售面积分别增长了57.56%和95.21%；一线房地产龙头恒大集团和万科的销售面积同比分别增长4.2%和12.3%。销售额同比增长率方面，华夏幸福、新城控股、恒大集团和万科分别为7.45%、74.82%、14.5%和10.1%。

此外，市场优胜劣汰，每一轮市场调整，都会诞生一个新的领导者。碧桂园、恒大、融创都是二三线房地产企业的代表，这主要与房地产企业以往的布局和发展战略有关。例如，考虑到融资环境紧张，2018年公司布局将放缓，销售等方面的数据增长率势必下降。

此外，随着去年第三季度以来市场流动性的放松，二线房地产的融资环境有了很大改善。在对房地产企业进行评级时，评级机构会综合考虑企业的杠杆和现金流等财务数据。从这个角度来看，一线房地产开发商的融资肯定比二线房地产开发商有优势。

例如，去年现金流紧张的房地产龙头企业中国恒大，在2018年10月发行了最高利率为13.75%的美元债券。然而，与现在被列为二级房地产的金地相比，融资的年化利息只有3%~4%。去年8月下旬，金谷宣布2018年第三期中期票据的发行率为4.8%。今年3月1日，公司宣布2019年首只270天超短期融资券的融资利率为3.2%。金地能够低价融资，主要是因为其现金流预期较好，土地储备、价值等财务指标较好。

年内，房地产行业的个股仍有投资机会

《红色周刊》:截至4月11日，房地产板块全年上涨37.23%，涨幅居前。你认为2019年房地产行业的市场趋势如何？

黄伟国:目前，房地产行业的整体估值是112倍，处于相对较低的位置。我们认为，今年二级地产股仍有很好的投资机会，一些牛股的股价已创下历史新高。但是，应该注意短期收益过大的股票的回调风险。当然，个股是否值得投资，取决于业绩能否超出预期。

尽管目前房地产已经进入“白银时代”, 空的房地产市场仍然存在。目前，中国的城市化率约为58%，而发达国家的城市化率超过70%，至少还有12%的差距。即使城市化率每年增长1%，房地产市场仍将发展12年。

短期而言，在“无房炒房”政策的基调下，一线、二线调控基本到位，三线、四线已过调控高峰期，市场预期逐渐回归理性。预计2019年，政策将由控制转向稳定，“一城一策”将成为大势所趋。根据最新的市场数据，在政策方面，许多地方的限购政策已经放松。主流房地产企业3月份的销售数据好于市场预期，如万科销售574亿元(增长13%)，中南建筑141亿元(增长38%)，金地163亿元(增长21%)，荣盛74亿元(增长20%)。与此同时，自今年年初以来，开发商对一线城市的土地收购热情高涨，平均土地交易价格大幅上涨，反映出开发商对市场前景的信心。

红色周刊:你刚才提到，在选择房地产股票时，表现灵活性是你关注的一个重要指标。此外，你认为投资者还应该从哪些方面开始研究房地产股票？

黄伟国:我们主要关注现金流、销售情况、土地储备、价值、土地储备的主要领域等指标。例如，通过跟踪房地产企业的销售数据，我们可以计算出未来空房地产企业的潜在可释放利润，这可以通过公司的季度或年度报告数据来验证。

在现金流方面，我们主要关注房价走势、财务数据中的资产负债率、经营现金流等指标。由于房地产企业是高杠杆行业，如果一些公司过于激进，或者他们的房价将来会大幅下跌，那么高杠杆房地产企业的风险仍然会更大。

在土地储备方面，首先看公司的土地储备数量；第二，看看土壤储存的位置。就我们而言，我们更看好大湾区、京津冀、长三角和成渝地区，这也是《2019年新型城镇化建设的重点任务》文件中所强调的。房地产业人士常说，房地产企业短期投资于金融，中期投资于土地，长期投资于人口。由于大型经济区形成的城市群对人口具有很大的吸引力，因此在人口老龄化加剧的背景下，城市群在人口方面具有优势。

例如，2017年房价上涨时，以阳光城为代表的一、二、三线城市郊区大力部署的房企优势明显。然而，在2018年下半年，房价下跌，他们的优势减弱。此时，除了房地产和商业之外还有其他业务的住房企业如新城控股的优势可能更加明显。

《红色周刊》:根据年报数据，2018年，前10大房企的市场份额增长了26.9%，前100强增长了66.7%。市场集中度的提高是否有利于一线房地产龙头企业？

黄伟国:就我个人而言，不仅全国一线的房地产龙头企业会受益，地区房地产龙头企业在地方融资和征地方面的优势也会更加明显。2018年市场集中度的提高主要是由于融资成本的增加。小企业不能获得贷款，也不能发行债券。对于目前市场上经常超过100亿元的项目，他们只能与大型房企联合收购土地或将项目出售给大型房企。

此外，房地产领导者也有自己的深沟。例如，在类似地块的房屋中，泰和集团和华侨城的房屋可能比其他中小型房屋企业的房屋贵得多。事实上，就建设成本而言，各房企之间没有太大的差别，但华侨城和太和洋房在住宅规划和环境设计方面有优势，最终房价会高得多。

红周刊:面对行业的天花板，很多房地产企业选择发展养老地产、文化旅游产业、商业广场甚至机器人等行业。你对房企的转型有什么看法？

黄伟国:总的来说，转型对任何公司的发展都提出了巨大的挑战。毕竟，经过多年的经营，公司已经形成了一套系统的思维和做事方式。细分后，如果房企转型到以前没有出现过的新领域，仍有突破的可能。就投资机会而言，个人对房地产产业链上下游住房企业的延伸布局相对乐观，如老年房地产、旅游、长期租赁公寓等。

(文中的个股只是例子，不是买入或卖出的建议)

[编辑:张静]

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来源：人民视窗网