今年房价将继续上涨？权威报告预计首套房贷利率或大幅下降

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今天，中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告第16号(2019)》(以下简称《蓝皮书》)。报告预测，2019年全国房地产市场可能小幅上涨，首笔房贷利率将大幅下降；市场销售额下降，投资增长放缓。

对于2019年的房地产市场，蓝皮书预测:

房地产市场作为一个整体将保持稳定的趋势或略有上升

2019年，全国住宅销售平均价格约为9206元/平方米，预期价格上涨7.6%；一些重点城市的价格将大大超过这个水平

个人住房贷款余额增长率保持稳定或略有下降，年增长率不超过20%

首笔住房贷款的利率将大幅下降；第二套住房贷款的利率将保持稳定，最多会略有下降

房地产市场销售额下降，投资增长放缓

房价:2019年商品房价格上涨趋势没有改变

根据蓝皮书，2019年，房价上涨趋势没有改变，防止价格刺激市场大幅波动应该是调控的主要目标。

蓝皮书预测，2019年住宅销售平均价格约为9206元/平方米，增长7.6%；一些重点城市的房价将大大超过预期水平。蓝皮书建议，一些重点城市应加强多层次的预测、监测和预警，把防止价格刺激市场造成大幅度波动作为调控的重点目标。

蓝皮书预测，在短期内，北京的调控政策将侧重于稳定，未来的政策不太可能过于宽松。

2018年，北京二手房成交量占82.2%，为近年来最高水平。随着北京新商品房供应的不断郊区化，城市对住房的需求仍然集中在二手房上。因此，2019年二手房交易仍占据市场主力，交易量和价格在2018年的基础上稳步上升。

抵押贷款:第一笔住房贷款的利率将大幅下降

蓝皮书预测，从数量上看，个人住房贷款余额增长率将保持稳定或略有下降，预计年增长率不会超过20%。就价格而言，第二套住房贷款的利率将保持稳定，最多会略有下降；首笔住房贷款的利率将大幅下降；总体而言，受首套住房贷款利率下降的推动，整个抵押贷款市场的利率将略有下降。就风险而言，尽管贷款与收入比率、偿债比率和贷款与价值比率等指标都在上升，但债务可持续性并不存在问题。据预测，只要监管政策保持一定的连续性，未来债务增幅将小于房价增幅，抵押贷款风险在短期内不会对银行产生重大影响。

监管:长期机制走得更远

房地产市场会在2019年反弹吗？

蓝皮书倾向于认为，2019年房地产调控政策发生根本性变化的可能性很小，这意味着长期机制建设将进一步深入，房地产市场整体将保持稳定趋势或略有上升。

蓝皮书显示，2018年，各地出台了450多项监管政策，表明城市专项政策和分类监管得到进一步推进。正是由于城市的政策，住房市场建设的趋势和结构、投资和销售指标都发生了显著变化。虽然中央政府提出要建立房地产长效机制，但其紧迫性也是显而易见的。城市政策是房地产长效机制的重要环节，城市政策和分类监管的成功实践将有效促进长效机制的形成。

根据蓝皮书，该政策更加注重扩大地方政府在房地产调控方面的主要责任和自主权。由于不同城市房地产市场的交易趋势、库存状况和房价状况不同，市政府根据实际情况制定政策，承担调控的主要责任。除了限制市场需求和市场管理权限的行政措施外，房地产税作为地方税，也可能是落实城市主体责任的重要手段。

行业:销售额下降，投资增长放缓

根据蓝皮书，2019年，货币政策将继续放松，空时期将逐渐收缩，这将对房地产市场产生有限的刺激作用。此外，“房无投机，政策依市”的调控思路没有改变。预计2019年房地产市场销量将会下降，投资增速将会放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性变化。

2018年，住宅投资和新建住宅面积实现快速增长，而竣工住宅面积增速大幅下降，导致建筑面积持续增长。在销售方面，现有住房的销售继续大幅下降，这导致了剪刀差，即已建成住房的增长放缓，一些城市的现有住房库存较低。2019年，预计销售面积明显大于竣工面积，可销售面积将进一步减少，这给房价上涨带来一定压力。该报告建议增加和加快相应城市的住房供应。

2019年，由于房地产市场销售下滑，土地拍卖市场冷清，开工建设意愿不足，年度投资增速将面临更大的回调压力。从不同城市来看，一线城市的投资增长率在2018年稳步回升，预计这一趋势将在2019年继续；2018年二线城市投资较低，年末市场热度明显上升；第三，2018年四线城市投资增速放缓，2019年仍将面临巨大的调整压力。

监管政策仍然很紧，信贷政策是关键

中原地产首席分析师张大伟表示，后续楼市调控政策将继续以稳定市场为重点。总体而言，除了信贷以外，房地产政策的微调越来越多，但总体政策基本面仍然相对紧张。然而，第一套房和第二套房的认定标准、贷款利率和抵押贷款利率的变化将是影响未来几个月房地产市场走势的最关键因素。只要信贷政策没有明显变化，其他政策的调整对房地产市场的影响将非常有限。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，随着城市房价上涨数量的增加，从“无房无炒”的角度来看，后续实施差异化监管等政策的城市数量也将增加。从同比增幅来看，Xi新屋价格涨幅最大。Xi已连续五个月成为房价同比涨幅最大的城市，预计后续调控的可能性也将增加。房价投机在一些二线城市很明显，特别是在一些人才引进快的城市，这些城市的房价稳定政策很可能会在晚些时候出台。

来源：人民视窗网