中泰证券：给予万科买入评级 龙头中动态周转最佳房企

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肖飞乐居财经新闻5月25日，中泰证券发布报告称，作为杠杆率最低、成交量最大的领先房地产企业，万科在领先公司中相对于美股的估值溢价最高。公司2019-2021年的每股收益估计分别为3.54元、4.11元和4.79元，分别相当于pe7.57x、6.52x和5.60x，被评为“买入”。

据报道，万科经历了一个多元化-专业化-多元化的发展过程。如今，随着房地产开发业务的放缓，多元化勘探已经发展成为各个领域的领导者；此外，随着深圳地铁成为公司的基石股东，公司股权分散的隐患得到了解决，这也为公司的“轨道+物业”模式提供了战略支撑。展望未来，以美国股票房地产100年的历史为镜，国内房地产业可能会发生以下变化:1)估值中心修复；2)龙头企业之间的兼并与整合；3)龙头企业之间的估值差异进一步突出:低负债和高周转率在更高水平上估值。作为行业的领导者，公司应该首先受益。

核心竞争力:基于优秀职业经理人的万科体系:公司的核心竞争力在于人和管理，优秀的经理人创造了“专业化+标准化+透明化=万科”的管理体系，或者说万科从房地产开发主业全面转型以来一直引领行业:2000年至2006年，主要是基于郊区市场，而不是以土地为土地；从2007年到2011年，主要是需要，灵活的定价，低库存和高周转率；2012年以来，激励机制得到优化，城市配套服务提供者的定位和住宅产业化的发展方向得到深入探索。管理层长期坚持公司的长远利益，制定战略时不受外部因素的干扰和诱惑，坚持审慎和理性，并跨越了过去的周期。

与规模相比，主营业务更注重长期高质量增长:在销售方面，2018年公司全规模销售额为6069.5亿元，同比增长14.5%，增速放缓；在业绩方面，过去18年，公司实现收入2976.8亿英镑，同比增长22.6%，归属于母亲的净利润为337.7亿英镑，同比增长20.4%。截至第18年末，公司的合同负债为5047亿元，保证了未来1-2年的业绩；在土地储备方面，公司总建筑面积在18年内增加了4681.4万立方米，平均土地收购/销售价格下降到36.1%，保证了未来的销售利润率。认为公司“不囤积土地、高周转率”的经营策略与高杠杆、资源型住宅企业的发展模式有很大不同。该公司的增量土壤储存成本控制水平和结构、推动效率和收集水平均处于行业前列。从长远来看，它比简单的土壤存储量更符合当前和未来的市场环境趋势。

多元化经营成为各自行业的龙头:创造新的利润增长点:公司2014年年报提出公司定位为“城市配套服务提供商”，进而正式开启多元化之路:万科地产连续9年荣获“中国物业服务综合实力百强企业第一名”，其管辖的住宅产品和二手房与周边同档次项目相比溢价26.77%。万科商业以印度为集团商业发展平台，18年来在商业地产行业排名第三；物流地产领域的自建品牌万伟物流发展迅速，公司参与了普洛斯的私有化，领先地位进一步巩固；在长期租赁公寓市场，万科“园居”迅速发展成为一线长期租赁公寓品牌；此外，公司还在标准化办公和滑雪度假领域进行了深入探索。

投资建议:万科作为行业标杆领导者，30年来始终把握行业趋势。通过准确的研究和判断，它已经跨越了几次:这种循环逆着市场而生，这不仅证明了它自身的价值，也得到市场的认可；拥有业内最好的管理团队和管理体系，产品享有良好的声誉。万科地产是溢价的象征。作为一个基准，公司优秀的控制和财务指标不需要证明或与同行比较。在行业层面，看好近期，房地产行业正在对标美国股票型房地产，估值中心有望修复，而公司作为领导者正伴随着集中逻辑的完善而不断受益；在公司层面，我们看好万科作为杠杆最低、动态营业额最佳的领先房地产企业，加上其优秀的管理团队、住宅产业化的超前探索、多元化经营在各个领域占据领先地位等。在领先的美国股票中，它享有最高的估值溢价。公司2019-2021年的每股收益估计分别为3.54元、4.11元和4.79元，分别相当于pe7.57x、6.52x和5.60x，被评为“买入”。

来源：人民视窗网