商业更新：真正体现运营价值和能力的所在

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许娣乐居财经新闻5月30日，2019年城市更新资产管理峰会论坛在北京朝阳区皇冠假日酒店举行。50多家国内外一线资产管理机构就城市更新的资产管理展开了激烈的对话，在线媒体组织者乐居金融全程直播。[单击" "]

下午，一真投资董事长、“商业地产第一姐”刘小兰主持了业务更新专业论坛。一群来自商界的重量级嘉宾齐聚一堂，他们是:万达商业管理集团有限公司副总裁徐芬、童长生实业高级总监白光宇、欢乐城集团北京商业管理副总裁吴彤、高河资产管理总经理兼印度资本管理公司总经理王琦。

与资本驱动的外国企业不同，国内商业房地产企业的发展往往是由房地产驱动的。随着近年来整个金融环境的变化，它们已经从原来的传统发展和经营转向资本市场。这是国内企业与国外企业的一大区别，也是许多企业在转型过程中需要面对的一个共同问题。对此，万达商业经理徐芬表示，万达已经从最初的开发商转变为商业运营，并从2014年底开始对资产战略掉以轻心。经过20年的沉淀和积累，商业部门已经形成了一个完整的商业驱动的运作体系。企业的驱动力更注重土地的未来价值，持有土地后，其资产会升值，收入会增加。在这个阶段有两种主要的转型方式:首先，利用运营。当规模小的时候，借助一个相对强大的运营机构，我们会互相合作；其次，建立你自己的团队。规模达到一定水平后，考虑从房地产到经营管理的转变。

与长盛实业高级总监白光宇分享了他在做轻资产战略和整体交易过程中的“18字战术”，即规划打基础，招商实现蓝图，经营创造价值。他说，商业运营的基础在于租金，但真正体现运营商价值和能力的是后续的增值环节——提升消费，提升商业转型理念的实用层面。

作为商业地产圈的一匹黑马，印度电力和万科联手成为中国管理资产规模第二大的企业。印度电力北京资产管理公司总经理王琦在谈到如何从资产管理的角度满足业主和投资者的需求时，总结出一个非常重要的管理理念，即分类管理。

第一类是成熟项目，即核心资产。这种资产更多的是资产管理，即与资本市场接轨，寻找一些退出机会。例如，北京公司去年在天津印象城与南京江北印象社联合发行了招商银行，这是一种初始的融资形式。从资产管理的角度来看，最受关注的指标肯定是nor，从财务的角度来看，它是贝塔的回报率。

第二类是准核心资产，更多的是通过经营改善实现资产增值。资产管理的关键点是优化运营、找到合适的租户和细分客户。从万科到印度电力，系统地为客户需求服务，把客户放在一个较高的角度作为整个工作的核心，是准核心资产运营的一个重要的资产管理角度。

第三类是增值资产，更多的增值资产需要转化才能实现效益。对于这类资产，从资产管理的角度来看，第一步是注重改造后投资收益的提高，第二步是通过运营进行更新。城市更新最重要的一点是顾客的变化和消费需求的提高和升级，这需要不断把握。

资产管理在不同的层次上有不同的角色。制定一些红线标准很重要，包括如何控制一些关键指标。对于集团资产管理，多种资产有不同的投资者，所以我们应该从投资者的角度来管理一些资产组合。区域资产管理公司与资产有着更直接的联系，因此他们应该直接承担一些资产增值的任务和角色决策。

与稳定的背景不同，欢乐城的商业项目实现了青春、时尚和活力。然而，从资产管理的角度来看，项目的创新、最终租金收入和资产的最终升值实际上都是在博弈过程中进行的。欢乐城控股北京业务管理副总裁吴彤认为，这是一场与时间的赛跑，欢乐城之所以一直坚持自主创新，也是因为它对当前消费者的需求反应迅速。在这个生态链中，消费者愿意为新的空客房、新产品和新的商业组合付费，而商场租户也愿意为这些资产价值付费。在此前提下，店铺经营者在空的装修和租金支付上采取与租户共享的模式，即成为空.整体创新中的利益共同体在创新过程中，最重要的考虑是共同利润和投资回报。

最后，刘小兰得出结论，商业资产的资金来源基准非常重要。不同性质的基金会影响这个闭环是否能起作用。作为一名专业从业者，有必要以前瞻性和专业的眼光来控制市场。她强调商业是股票资产整个食物链中最困难的一环。然而，无论哪个部门是股票资产的管理者，归根到底，它还是在争取“打通资产管理的血液，赢得股票时代”的能力。

来源：人民视窗网