康达尔低价土地终将坐吃山空 深陷回归主业还是转向地产两难困局

本篇文章1997字，读完约5分钟

编辑/言和

Candal商品房毛利率远远超过一线房企主要有两个原因。征地成本低，有征地补偿；在加拿大开发的商品房是“学区住房”，具有最高的溢价能力。然而，坎达尔的低成本土地资源是不可持续的，无论“地主”有多大，他们都有一天可以坐下来吃饭。

5月13日，深圳康达(集团)有限公司收到深圳证券交易所关于房地产销售结转、业绩波动、横向竞争等问题的询证函。，其中提到“贵公司对房地产销售收入确认的调整将导致2017年损益性质的变化。5月22日，Candal(现名* ST Conda)回复询价信，指出此次调整主要是由于2018年担任本公司审计师的中国审计亚太与本公司对“房地产收入确认条件”的专业判断存在差异。

由于低成本的土地价格和“学区”，毛利远远超过了一线住房企业

根据风能数据，坎达尔的净利润在过去五年里波动很大。除2017年亏损1.16亿元外，2018年最高净利润为4.49亿元，2014年至2016年分别为1.2亿元、2.09亿元和0.60亿元。Candal在2017年的业绩从盈利转为亏损的原因主要是因为Candal调整了其在2017年至2018年的房地产收入。根据年报数据，房地产业务对Candal的业绩越来越重要。

根据公司2018年年报，公司销售的商品房毛利率高达68.59%。一般来说，房地产的毛利率不高。对比国内主要房地产企业的毛利率，我们可以发现加拿大的毛利率实际上比行业平均水平高出近一半。根据财务报告，碧桂园2018年的毛利率为27%；恒大2018年毛利率为36.2%；2018年万科房地产业务毛利率为29.7%；保利2018年的毛利率为32.49%。

Candal取得了如此高的商品房毛利率。显然，在房地产项目的开发中，这并没有超出万科、碧桂园等房地产巨头的管理能力。主要原因表现在两个方面。首先，土地收购成本低，而且有土地收回补偿。自然；其次，在加拿大开发的商品房是“学区住房”，具有最高的溢价能力。据坎达尔介绍，报告期内房地产行业的主体项目坎达尔山海上元，位于深圳市宝安区宝安大道。2018年6月23日，项目二期3、5号楼首次挂牌出售。该项目有两所公立幼儿园和华中师范大学宝安分校，实行九年制。此外，可能还有另一个重要因素:Candal将确认2017年的房地产销售收入为13.93亿元，并将其放在2018年。

不管是什么原因，不可否认的是，虽然它是一个多种经营的集团公司，整合了各种行业，但房地产开发业务确实是坎达尔集团最大的收入支柱，贡献率超过52%。另一方面，农业、公用事业、金融业等其他收入核心业务发展缓慢，战略发展平衡明显失衡。

深陷于专注于主营业务或转型的两难境地

主营业务发展缓慢的一个重要原因是Candal内部的纠纷，导致公司的重心完全偏离。虽然京基已经终止了内部权力追逐游戏，但这家经历了战火的公司却岌岌可危。该公司的资产负债率高达74.05%，净资产仅为2.814亿元，一度濒临退市。

其转变的决定性技巧是它拥有大量低成本的土地资源。目前，房地产开发业务对其业绩的支持并不是说Candal集团的房地产业务运营能力远远超过了房地产行业的水平，而是基于土地资源的低成本，结合优越的地理位置、配套的教育等公共资源，该项目取得了较高的附加值。在某种程度上，它可以理解为“土地实现”。

然而，值得注意的是，坎达尔的低成本土地资源是不可持续的，即使是最大的“土地所有者”也会吃掉这座山。与此同时，虽然去年的房地产业务给坎达尔带来了相对漂亮的成绩单，但在目前金融欺诈监管严格的监管背景下，坎达尔并没有解除退市风险，这足以让坎达尔集团清醒。

在2018年度报告中，新聘请的会计师事务所中国审计亚太会计师事务所向Candal出具了合格的审计报告。形成审计意见的依据是:第一，部分原管理人员因涉嫌失信、损害上市公司利益而被采取刑事强制措施；其次，一些预付投资基金的商业本质值得怀疑。据记载，相信有三只商业实质可疑的预付投资基金，总金额为8750万元，均为原实际控制人罗爱华控制公司期间发生的业务。

需要理解的是，房地产开发业务的最大和最好的意义应该是为坎达尔集团“活下去”，而坎达尔现在最重要的问题应该是确定“路线”:要么转型为房地产企业，要么获得主营业务回报。

然而，应该注意的是，房地产调控在过去的两年里一直在继续，专业房地产企业的生活并不容易。一些房地产巨头仍在积极“去意识”和实现多元化经营。如果坎达尔选择房地产，它必须有勇气走向黑暗。否则，必须及时拉手刹，以免飘走。(注:作者是应用经济学博士后，著名经济学家)

[编辑:张静]

免责声明:证券市场红色周刊力求信息的真实性和准确性。文章中提到的内容仅供参考。网站上显示的信息仅用于传播目的，并不代表《红色周刊》的观点，也不能保证此类信息的准确性和完整性。它不构成实质性的投资建议，所以操作风险由你自己承担。

来源：人民视窗网