浅析中梁、新力、海伦堡、奥山IPO实力

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乐居金融王泽红来自北京

相同的轨迹，不同的轨迹。

自2019年以来，在赴港上市的内地房地产企业中，只有殷诚国际和德信中国成功上市，而海伦堡地产、中良控股和鳌山控股的招股说明书相继失败，因此他们不得不重新提交表格，等待再次听证的结果。

鳌山控股、中梁控股、新立控股和赫伦堡地产预计将于2019年上市，并登陆香港股市。在这四家企业中，中良控股、鳌山控股和赫伦堡地产成立已有20多年，新力控股成立已有9年。

其中，中良控股是国内房地产企业中最大的销售公司，也是目前唯一未上市的1000亿元住房企业；如果新立控股成功上市，它将成为中国房地产史上最年轻的资本新贵，也被称为“房地产黑马”；海伦伯格房地产被指责为典型的大湾区房地产概念股，因为它在大湾区有丰富的土壤储备；由于冰雪行业，鳌山控股在ipo之旅中被赋予了冰雪的故事色彩。

这四家公司的首次公开募股都有自己的依靠。乐居金融将从负债、毛利、净利润、土地储备和复合增长率进行分析。

复合增长率:忠良最快，其次是新立

忠良控股从浙江温州起家，后来搬到上海，然后分布在全国各地。忠良控股2016年、2017年和2018年的销售额分别为190亿元、649亿元和1015亿元；营业收入分别为29.25亿元、140.26亿元和302.15亿元，年均复合增长率为221.4%。

新立控股在江西开展业务，大部分收入来自江西。从2016年到2018年，新力控股分别实现销售额161亿元、452亿元和822亿元；收入分别为22.23亿元、52.41亿元和84.15亿元，年均复合增长率约为94.6%。

鳌山控股公司总部位于湖北，是一个集房地产、商业、冰雪行业于一体的企业。2016年至2018年，鳌山控股的销售额分别为12.39亿元、14.51亿元和17.8亿元；实现收入分别为13.12亿元、15.51亿元和18.91亿元，年均复合增长率为20.1%。

海伦堡房地产始于广东番禺，其主要业务是住宅物业开发，以及少量商业物业和创意科技园。2016年至2018年，销售额分别为185.7亿元、351.1亿元和440.6亿元；这三年的收入分别为142亿元、143亿元和175亿元，年均复合增长率为11%。

列表:乐居金融

在这四家企业中，忠良控股增长速度最快，三年内从100亿增长到1000亿，发展速度远远超过行业水平，紧随其后的是被称为“房地产黑马”的新力，鳌山控股和海伦堡地产分别排名第三和第四。

中梁的土壤储量最大，鳌山的毛利率最高

截至2019年3月31日，中梁控股拥有3890万平方米的土地储备和覆盖全国124个城市的353个房地产项目；索尼有101个项目，总土地储备约1480万平方米。鳌山控股拥有25个项目，总建筑面积约340万平方米。截至2019年1月底，海伦堡土地储备总建筑面积约为2370万平方米。

制表:乐居金融单位:10，000平方米

在四家房企中，中梁的土壤储量最多，其次是海伦堡、新立和鳌山。

其中，中梁控股的土地储备从2015年底的150万平方米增加到2019年3月的3890万平方米，仅三年多时间就增加了近26倍；新立的土地储备在江西省高达52.6%，在南昌为42.8%，在惠州为22.8%；鳌山控股目前的土地储备约83.8%位于湖北，其冰、雪、娱乐业务是其收购土地的竞争力；在海伦堡，超过34%的土壤储备位于大湾区，价值超过1000亿元。

列表:乐居金融

虽然鳌山控股和新立土地储备数量不多，但它们在毛利方面略有优势。2016年至2018年，鳌山控股的毛利率分别为3.55亿元、6.63亿元和7.31亿元，毛利率分别为27%、42.7%和38.7%；新立的毛利率分别为24.7%、33.7%和37.3%。同期，海伦堡的毛利率分别为18.5%、23%和26.4%；中梁的毛利率分别为21.1%、20.4%和22.9%。

净利润方面，从2016年到2018年，新利连续翻番，分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率为105.9%；忠良净利润大幅增长，分别为-2.74亿元、4.99亿元和25.26亿元；鳌山净利润持续增长，分别为4600万元、1.95亿元和2.4亿元；然而，海伦堡公司的利润在这一年中分别增加和减少到28.98亿元，19.8亿元和22.56亿元。

从净利润角度看，中梁控股2016年亏损，2017年亏损3.56%，2018年亏损8.36%；海伦伯格的净利率分为20.4%、13.8%和12.9%；新立控股的净利润分别为5.8%、5.3%和6.6%；鳌山控股的净利润分别为3.5%、12.5%和12.69%。从2018年的净利润来看，海伦堡最高，鳌山控股次之，中梁和新立分别排名第三和第四。

忠良负债最少，没有短期偿债压力

与其他财务指标相比，住房企业的债务状况往往更令人担忧。

招股说明书显示，2016年至2018年，忠良的资产负债率分别为98.59%、97.63%和95.98%；与资产负债率的稳步下降相比，中良的净资产负债率像过山车一样下跌，从1790%的高位回落到339.5%，然后回落到行业正常水平58.1%。

同一报告期内，新立控股的净资产和负债比率分别约为190%、270%和240%；鳌山控股三年净资本负债率高于250%，分别为316.5%、568.9%和283.1%。海伦伯格的净资产负债率继续上升，分别达到69.4%、83.4%和133.7%。

从2018年的净资产负债率来看，中良负债最少，其次是海伦堡，新立和鳌山负债较高。

就短期偿债能力而言，忠良没有压力。截至2018年底，忠良每年需要偿还的贷款总额为144.7亿元，公司的现金和银行存款余额为230.8亿元，因此没有短期还款压力。

其余三家企业都有不同程度的短期偿债压力。截至2018年底，索尼现金及现金等价物为70.8亿元，一年内到期的计息负债为92.2亿元。据报道，新立公司4月份刚刚发行了4.17亿元公司债券，计划用于偿还贷款；鳌山控股的现金及现金等价物价值为5.5亿元人民币，当期计息贷款为59.68亿元人民币。未来一年，需要偿还的贷款总额约为18.78亿元，金融压力更加突出；海伦堡未偿贷款总额为283.08亿元，流动负债中计息银行及其他贷款为94亿元，同期现金及现金等价物为47.78亿元，短期债务偿还压力较大。

来源：人民视窗网