绿地魔都沉浮

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香港格陵兰岛董事长兼首席执行官陈军

上海乐居金融林振兴

一个巨无霸项目见证了过去五年格陵兰岛和香港的兴衰，但现在它逃脱不了被卖掉的命运。

6月24日晚，绿港(00337.hk)宣布将以不低于28亿元人民币的收购价格，将上海五力房地产有限公司100%的股权出售给布鲁克菲尔德。后者是加拿大的另类投资基金，在上海新世界附近有一家土地银行。

根据公告，该房屋经双方协商确定的估价为105.65亿元，该房屋为位于上海五里桥街0099栋2/2山999号的综合项目，总规划建筑面积为257，800平方米，平均售价为40，984.53元/平方米，于今年6月中旬竣工。

五年来，香港绿地先后投资92.5亿元，目前估值为105.65亿元，仅比投入资本高13.15亿元，回报率明显偏低。

五年的风风雨雨

绿地五里桥项目的正式名称是绿地黄浦滨江，总建筑面积约32万平方米，涵盖办公、商业和高端住宅模式。为了赢得这个巨无霸项目，格林兰香港确实花了一些精力。

2013年8月，绿地控股通过收购高盛土地60%的股权成功登陆香港资本市场，并更名为绿地香港，制定了未来五年的发展规划，提出了“到2018年实现销售收入500亿元以上”的长期目标。张玉良表示，格陵兰港将为格陵兰集团的优质项目提供国际资本市场的融资载体。

随后，香港绿地以每平方米32067元的底价和59.5亿元的底价赢得了上海市中心仅存的绝版滨江地块，成为当时的上海“土地之王”。当时购买的土地总量超过了当时香港绿地的总市值。

虽然这个位置质量很高，但由于它的体积很大，需要三年才能建成。在此期间，格陵兰岛香港有一个胜利的进步时期。2014年，年销售额首次突破100亿元，土地储备首次突破1000万平方米。

2015年，随着绿地控股a股上市，绿地香港放慢了发展步伐，以避免与绿地控股发生横向竞争。另一方面，热衷于分散投资的张玉良，曾经对港股的上市平台寄予了超越房地产的期望。同年5月，格林兰香港成立了格林兰金夫，并开始进入互联网金融领域。

2017年，绿地黄埔滨江项目正式进入市场，第一年销售额达3.33亿元，平均售价12.34万元/平方米。2018年，该项目的销售额跃升至20.05亿元，平均销售价格为71500元/平方米，是之前底价的两倍，显示了其可观的利润。

随着地价最高的住宅部分逐渐售罄，绿地香港在此时进行合适的收购是一个值得走的出路。

全部销售现金

在过去的五年里，格林兰香港不仅没有实现成立之初制定的“五年计划”的销售目标，也没有如期实现2018年400亿元的销售目标。这一次，它打包并向外国投资者出售了黄浦江畔28亿套商业地产，反映出它对规模增长的担忧。

在去杠杆化的背景下，格陵兰岛香港的债务状况没有下降，而是上升了。与2017年底相比，2018年底的净负债率上升了4个百分点，达到88%。截至2018年底，公司短期贷款32.09亿元，长期贷款94.75亿元，负债总额762.85亿元，同比增长191.2亿元，增幅33%。

在贷款方面，截至2019年4月30日，香港绿地尚有人民币贷款约102.2亿元，美元贷款约2.63亿美元，港元贷款约6.2亿港元，美元债券约8.5亿美元。

4月1日，格陵兰岛香港发布了一个短暂的暂停公告。由于公司宣布进行重大交易，格林兰香港股份及其三家子公司分别于2019年和2020年到期，股票代码为05121、05485和05691的美元债券暂时停止在香港证券交易所交易。

据信，香港格陵兰岛出售项目是为了还债。董事会主席兼首席执行官陈军曾在业绩会议上表示:“公司有两笔美元债务，将于2019年6月和7月到期。对于我们的债务结构，我们有意识地进行了一些调整，因为我们也觉得美元和人民币之间的博弈对对冲过程、汇率和成本也有很大影响。”

黄浦滨江的大宗房产出售给外资基金，绿地香港承认这可以加强公司的现金流，出售产生的税前收入估计约为人民币18亿元，即目标房产的总估值为人民币106亿元减去目标房产的账面价值88元。

出人意料的是，格林兰控股公司预测，这笔交易可能给公司带来约27亿元的税前投资收入，这与格林兰香港宣布的18亿元的预期收入有很大不同。

中国企业资本联盟副主席白文喜评论说:“整体出售已完成的物业加快了物业的退换货和付款，有利于改善香港绿地的现金流状况。另一方面，这也说明香港绿地的资金比较紧张，因为整个楼盘的销售在现金流的压力下必然会降低平均售价。”

黄浦滨江项目出售后，绿地香港仍在上海拥有三个项目，包括浦东绿地假日酒店、海滨城市和云翔大厦。商业控股物业投资周期长，无法在短时间内对公司业绩做出贡献。出售资产可以在短时间内提高业绩，这给香港绿地带来了明显的好处。

仅在3月份，香港绿地就售出了133.09亿元人民币，相当于其2018年全年销售额的35%。香港绿地回应称，黄浦江畔项目已于今年3月签约出售，目前正在规划中；由于项目量大、金额大，在第一季度销售额中占了一定比例。据市场估计，该项目的销售额将在100亿元左右。

来源：人民视窗网